Resumo do Relatório Gerencial de LVBI11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII LVBI VBI
LVBI11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O LVBI11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo que busca gerar renda e ganho de capital através da exploração de imóveis no segmento logístico e industrial. Em agosto de 2025, o fundo apresentou uma receita total de R$ 0,89 por cota, gerando um resultado de R$ 0,75 por cota. A distribuição de rendimentos foi mantida em R$ 0,75 por cota, em linha com os meses anteriores. O destaque do mês foi a expressiva melhora nos indicadores operacionais, com a entrada de novos locatários (Interbrand Foods em Mauá e DP World em Cajamar), que reduziram a física para 1,7% e a financeira para 0,0%. A gestão, no entanto, já trabalha proativamente para reposicionar ativos diante de saídas programadas: Solistica em Extrema (outubro/25) e Elfa Medicamentos em Aratu (janeiro/26), que projetam a vacância física para 3,6% no início de 2026. A do fundo permanece mínima (0,6% do PL) e a acumulada de R$ 0,17/cota está concentrada em três locatários em recuperação judicial.
Desempenho
O desempenho do fundo em agosto foi robusto, marcado pela forte atividade comercial que culminou na drástica redução da . O fundo gerou um resultado de R$ 0,75 por cota, totalmente alinhado com a distribuição. A vacância física caiu para 1,7% e a vacância financeira foi zerada, indicando plena ocupação pagante no portfólio. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 102,68, com um de 13% em relação à de R$ 117,67 ( de 0,87). O dividend anualizado sobre o preço de mercado foi de 8,8%.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,75 por cota, valor que se mantém estável há seis meses e que foi integralmente coberto pelo resultado gerado no período. O pagamento ocorreu em 05 de setembro de 2025, correspondendo a um dividend anualizado de 8,8% sobre a cota de mercado e 7,6% sobre a .
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,73%
DY Projetado 12M
8,8%
Rentabilidade YTD
12,6%
Resultado por Cota
R$ 0,75
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
129.600
Métricas
Taxa de Vacância
1,7%
Prazo Médio Restante
4,2 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 28,41
Vacância Física
1,7%
Vacância Financeira
0%
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
517.912 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,75 por cota, totalmente coberta pelo resultado do mês.
- Redução drástica da vacância física para 1,7% e zeragem da vacância financeira.
- Manutenção de alavancagem muito baixa, em apenas 0,6% do Patrimônio Líquido.
- Gestão proativa na comercialização do único módulo vago em Cajamar e na prospecção para as áreas com saídas programadas.
Desafios
- Saída programada da locatária Solistica do ativo em Extrema em outubro de 2025.
- Saída programada da locatária Elfa Medicamentos do ativo em Aratu em janeiro de 2026.
- Gestão da inadimplência acumulada de R$ 0,17 por cota, referente a três locatários (Sequoia, Dia% e Americanas) em processo de recuperação judicial.
Riscos do Fundo
- As saídas programadas de Solistica (Extrema, out/2025) e Elfa Medicamentos (Aratu, jan/2026) representam um risco de aumento de vacância a curto prazo se os espaços não forem relocados.
- Risco de crédito associado a três inquilinos (Americanas, Dia%, Sequoia) em recuperação judicial, que são responsáveis pela inadimplência acumulada de R$ 0,17 por cota.
- Concentração geográfica de 46% do valor patrimonial dos imóveis no estado de São Paulo.
- Risco de vacância no único módulo remanescente no ativo Cajamar, embora a gestão esteja ativamente buscando locatários.
Notas
- Durante o mês, foram realizados reajustes em 24.309 m² de ABL do portfólio do Fundo.
Observações do Mês
O fundo demonstrou excelente performance operacional, com a gestão provando sua capacidade de comercialização ao reduzir a a níveis mínimos (1,7% física e 0,0% financeira). A distribuição de dividendos estável e coberta pelo resultado, aliada a uma quase inexistente, oferece segurança ao investidor. Os desafios futuros, como as saídas programadas de inquilinos e a crônica de locatários em recuperação judicial, são pontos de atenção. Contudo, a proatividade da gestão e o desconto de 13% no sugerem que os riscos já estão parcialmente precificados, tornando a avaliação geral positiva.
Propriedades
Extrema
Extrema, MG・Classe A
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Extrema
Extrema, MG・Classe A
GLA
122.460 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A Solistica sinalizou devolução do módulo ocupado até outubro de 2025. A gestão já está em tratativas avançadas para realocação rápida do espaço. O inquilino Americanas neste ativo está em processo de recuperação judicial.
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
Vacância Baixa 15,6% 15,6%
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
GLA
65.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
Vacância Baixa 11,9% 11,9%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
GLA
71.724 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
70%
Resumo
A Elfa Medicamentos iniciou processo de distrato com saída prevista para janeiro de 2026. A gestão está finalizando a redução da área da Americanas para viabilizar expansão do condomínio.
Jandira
Jandira, SP・Classe A
Vacância Baixa 10,4% 10,4%
Jandira
Jandira, SP・Classe A
GLA
45.555 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Betim
Betim, MG・Classe A
Vacância Baixa 9,9% 9,9%
Betim
Betim, MG・Classe A
GLA
53.563 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
Vacância Baixa 8,4% 8,4%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
GLA
48.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
Vacância Alta 6,8% 6,8%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
GLA
34.119 m²
Ocupação
73,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Com a entrada da DP World, resta apenas um módulo vago (módulo 2) que está sendo trabalhado ativamente pela equipe comercial junto à CBRE.
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
Vacância Baixa 5,4% 5,4%
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
GLA
34.922 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
Vacância Baixa 5,3% 5,3%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
GLA
29.718 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A nova locatária Interbrand Foods ingressou no portfólio, ocupando a totalidade do ativo.
Pirituba
Pirituba, SP・Classe A
Vacância Baixa 3,9% 3,9%
Pirituba
Pirituba, SP・Classe A
GLA
12.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Paraná
Inquilinos
Outros
Scania
DHL
Amazon
AMBEV
Magazine Luiza
Americanas
Interbrands Foods
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 11.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0,6%
Dívida do Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Dívida do Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
05/2032
Taxa de Juros
IPCA + 1,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 11.700.000,00
Resumo
Instrumento de dívida no nível da SPE que detém o imóvel, juros são pagos por meio integralização de capital realizados na SPE.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado