Resumo do Relatório Gerencial de LVBI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII LVBI VBI
LVBI11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O LVBI11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo com foco na obtenção de renda e ganho de capital através do investimento em imóveis do segmento logístico e industrial. Em setembro, o fundo gerou uma receita total de R$ 0,86 por cota, resultando em R$ 0,75/cota, valor que foi integralmente distribuído aos cotistas. O desempenho operacional se manteve sólido, com a física estável no patamar mínimo de 1,7% e a vacância financeira zerada pelo segundo mês consecutivo. A gestão segue atuando proativamente nas movimentações futuras, como a devolução de um módulo pela Solistica em Extrema (outubro de 2025) e a saída da Elfa Medicamentos em Aratu (janeiro de 2026), que devem elevar a vacância física para 3,6%. A acumulada de R$ 0,17/cota, concentrada em três locatários em recuperação judicial, permanece como um ponto de atenção.
Desempenho
O desempenho do fundo em setembro consolidou os excelentes resultados operacionais do mês anterior. O resultado de R$ 0,75 por cota cobriu integralmente a distribuição de mesmo valor. A física permaneceu em 1,7% e a financeira em 0,0%, indicando plena ocupação pagante do portfólio. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 108,71, com um de 8% em relação à de R$ 117,67 ( de 0,92). O dividend anualizado sobre o preço de mercado foi de 8,3%.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,75 por cota, valor alinhado com o resultado do mês e que se mantém estável há sete meses. O pagamento ocorreu em 07 de outubro de 2025, correspondendo a um dividend anualizado de 8,3% sobre a cota de mercado e 7,6% sobre a .
Indicadores
P/VP
0,92
DY Mensal
0,69%
DY Projetado 12M
8,3%
Rentabilidade YTD
20,1%
Resultado por Cota
R$ 0,75
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
128.400
Métricas
Taxa de Vacância
1,7%
Prazo Médio Restante
4,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 28,06
Vacância Física
1,7%
Vacância Financeira
0%
Portfólio
Número de Propriedades
10
Área Total (GLA)
517.912 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,75 por cota, totalmente coberta pelo resultado do mês.
- Manutenção da vacância física em um patamar baixo de 1,7% e da vacância financeira em 0,0%.
- Alavancagem muito baixa, em apenas 0,6% do Patrimônio Líquido.
- Gestão proativa na negociação dos espaços com saídas programadas para os próximos meses.
Desafios
- Devolução do módulo ocupado pela Solistica no ativo Extrema, programada para outubro de 2025.
- Distrato da Elfa Medicamentos no ativo Aratu, com saída prevista para janeiro de 2026.
- Gestão da inadimplência acumulada de R$ 0,17 por cota, referente a três locatários (Sequoia, Dia% e Americanas) em processo de recuperação judicial.
Riscos do Fundo
- Risco de crédito dos inquilinos em recuperação judicial (Americanas, Dia%, Sequoia), responsáveis pela inadimplência acumulada de R$ 0,17/cota.
- Concentração geográfica, com 46% do valor patrimonial dos imóveis localizados no estado de São Paulo.
- Risco de vacância com as saídas programadas de Solistica (outubro/2025) e Elfa Medicamentos (janeiro/2026), que podem impactar a receita a curto prazo.
- Dependência de poucos inquilinos para uma parcela relevante da receita (Scania representa 14%).
Observações do Mês
O fundo mantém uma performance operacional sólida, com controlada e baixa. A distribuição de dividendos é estável e coberta pelo resultado, oferecendo previsibilidade ao investidor. Os principais desafios são as saídas programadas de inquilinos e a crônica de locatários em recuperação judicial, mas a gestão demonstra transparência e proatividade para mitigar esses riscos. O desconto de 8% no (0,92) parece razoável, refletindo um equilíbrio entre a qualidade do portfólio e os desafios de curto prazo.
Propriedades
Extrema
Extrema, MG・Classe A
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Extrema
Extrema, MG・Classe A
GLA
122.460 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Engage Eletro assumiu o módulo desocupado pela Nestlé. A gestão já está em tratativas avançadas com dois potenciais locatários para o espaço que será devolvido pela Solistica em outubro de 2025.
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
Vacância Baixa 15,6% 15,6%
SBC
São Bernardo do Campo, SP・Classe A
GLA
65.024 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
Vacância Baixa 11,9% 11,9%
Aratu
Simões Filho, BA・Classe A
GLA
71.724 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
70%
Resumo
A gestão está finalizando a redução da área ocupada pela Americanas, o que viabilizará uma expansão do condomínio. A saída da Elfa Medicamentos está prevista para janeiro de 2026, e já foram iniciadas visitas e negociações com interessados.
Jandira
Jandira, SP・Classe A
Vacância Baixa 10,4% 10,4%
Jandira
Jandira, SP・Classe A
GLA
45.555 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Betim
Betim, MG・Classe A
Vacância Baixa 9,9% 9,9%
Betim
Betim, MG・Classe A
GLA
53.563 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
Vacância Baixa 8,4% 8,4%
Araucária
Araucária, PR・Classe A
GLA
48.488 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
Vacância Alta 6,8% 6,8%
Cajamar
Cajamar, SP・Classe A
GLA
34.119 m²
Ocupação
73,7%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O único espaço vago no portfólio (módulo 2) está localizado neste ativo. A gestão, junto à CBRE, está trabalhando para atrair um inquilino com perfil de crédito sólido.
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
Vacância Baixa 5,4% 5,4%
Itapevi
Itapevi, SP・Classe B
GLA
34.922 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
Vacância Baixa 5,3% 5,3%
Mauá
Mauá, SP・Classe A
GLA
29.718 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Pirituba
Pirituba, SP・Classe A
Vacância Baixa 3,9% 3,9%
Pirituba
Pirituba, SP・Classe A
GLA
12.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Regiões
São Paulo
Minas Gerais
Bahia
Paraná
Inquilinos
Outros
Scania
DHL
Amazon
AMBEV
Magazine Luiza
Americanas
Interbrands Foods
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 11.900.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
0,6%
Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Ativo Aratu
IPCA + 1,4% a.a.・Vence 05/2032
Série
Não informado
Emissão
Vencimento
05/2032
Taxa de Juros
IPCA + 1,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 11.900.000,00
Resumo
Instrumento de dívida no nível da SPE que detém o imóvel, juros são pagos por meio integralização de capital realizados na SPE.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado