Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII MERITO I
MFII11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O MFII11 foca no desenvolvimento de empreendimentos residenciais, com ênfase no programa Minha Casa Minha Vida e atuação ativa da gestão. Em outubro de 2025, o fundo adquiriu dois novos terrenos em São Paulo (Itaquera e São Mateus), totalizando um potencial de R$ 138 milhões. O fundo anunciou dividendos de R$ 3,21 por cota para o 4º trimestre de 2025, mantendo a previsibilidade de rendimentos.
Desempenho
O fundo apresentou uma rentabilidade mensal de dividendos de 1,06% (R$ 1,07/cota). No entanto, o retorno total da cota de mercado (considerando variação de preço e proventos) foi negativo em -3,21% no mês, acumulando -6,01% em 2025, indicando que a cota de mercado continua performando abaixo dos fundamentos operacionais.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,07 por cota referente a outubro, com pagamento em 14/11/2025. O guidance para o 4T25 prevê R$ 1,07 por mês para novembro e dezembro, totalizando R$ 3,21 no trimestre.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
1,07%
DY Projetado 12M
Não informado
Rentabilidade YTD
-6,01%
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 1,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
32.499
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
46%
Progresso Médio de Vendas
48%
TIR Média dos Projetos
26%
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
R$ 1.076.000.000,00
Portfólio
Projetos Ativos
14
Projetos Concluídos
6
Landbank
9
Destaques
- Aquisição de terreno em Itaquera (Livus Itaquera) com VGV estimado de R$ 82 milhões.
- Aquisição de terreno em São Mateus (Livus São Mateus II) com VGV estimado de R$ 56 milhões.
- Anúncio de R$ 3,21 por cota em dividendos para o 4º trimestre de 2025.
- VGV em Landbank soma R$ 1,076 bilhão.
- Projeto Livus Barena 100% concluído e entregue.
Desafios
- Queda na cota patrimonial de R$ 104,00 (setembro) para R$ 102,77 (outubro).
- Retorno total de mercado negativo no ano (-6,01%) e no mês (-3,21%).
- Redução contínua no número de cotistas (32.499 em outubro vs 32.641 em setembro).
Riscos do Fundo
- Risco de execução e custos de obra em projetos de desenvolvimento (inflação da construção).
- Concentração geográfica elevada na região Sudeste (93% do Landbank).
- Exposição a risco de taxa de juros impactando o financiamento imobiliário e vendas.
- Risco específico associado à SPE Consórcio Cortel (serviços cemiteriais), setor distinto do residencial.
Notas
- A tabela detalhada de projetos refere-se ao fechamento do 3T25 (setembro), enquanto os comentários do gestor abrangem eventos de outubro de 2025.
- O ativo Guarumbe (Livus Itaquera) foi adquirido em outubro e, portanto, consta nos destaques textuais mas não na tabela detalhada de obras do trimestre.
Observações do Mês
O MFII11 demonstra solidez operacional ao repor seu landbank com novas aquisições estratégicas (R$ 138 milhões em novo ) e entregar projetos (Livus Barena). A previsibilidade de dividendos trimestrais é um ponto forte. Contudo, o fundo enfrenta um cenário desafiador no mercado secundário, com desvalorização da cota e saída de cotistas. A queda no valor patrimonial (-1,18% no mês) também exige atenção, embora a gestão mantenha a execução das obras e vendas dentro do esperado.
Projetos de Desenvolvimento
Terras da Estância
Paulínia – SP・Concluído・Médio
7,6% 7,6%
Terras da Estância
Paulínia – SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
7,6%
VGV
R$ 329.0M
TIR Esperada
19%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
1.272
Resumo
Empreendimento composto por 1.272 lotes, tanto residenciais como comerciais.
Metragem Média por Unidade
211m²
Avenida Corifeu
São Paulo – SP・Obras・Econômico
6,1% 6,1%
Avenida Corifeu
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
6,1%
VGV
R$ 89.6M
TIR Esperada
23,8%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
276
Resumo
Empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades.
Metragem Média por Unidade
44m²
Reserva da Ilha
Sertaneja – PR・Obras・Alto
5,9% 5,9%
Reserva da Ilha
Sertaneja – PR・Obras・Alto
Status
Obras
Segmento
Alto
Alocação
5,9%
VGV
R$ 219.0M
TIR Esperada
17%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
485
Resumo
Empreendimento de alto padrão composto por 485 lotes.
Metragem Média por Unidade
906m²
Damha Fit I
Uberaba – MG・Concluído・Médio
5,5% 5,5%
Damha Fit I
Uberaba – MG・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
5,5%
VGV
R$ 77.4M
TIR Esperada
30,6%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 358 lotes.
Metragem Média por Unidade
267m²
Vilas do Rio
Campinas – SP・Concluído・Econômico
5,4% 5,4%
Vilas do Rio
Campinas – SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
5,4%
VGV
R$ 35.8M
TIR Esperada
17,4%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Loteamento residencial aberto com 358 lotes.
Metragem Média por Unidade
188m²
Golden Boituva
Boituva – SP・Obras・Econômico
4,8% 4,8%
Golden Boituva
Boituva – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
4,8%
VGV
R$ 116.1M
TIR Esperada
12,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
644
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com 644 casas.
Metragem Média por Unidade
64m²
Luar do Parque
Recife – PE・Obras・Médio
4,4% 4,4%
Luar do Parque
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
4,4%
VGV
R$ 190.4M
TIR Esperada
36,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
480
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 480 apartamentos, divididos em cinco torres.
Metragem Média por Unidade
58m²
Luar do Rio Largo
Rio Largo – AL・Concluído・Econômico
4,1% 4,1%
Luar do Rio Largo
Rio Largo – AL・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
4,1%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
23,9%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
660
Resumo
Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes.
Metragem Média por Unidade
155m²
Descampado
Campinas – SP・Landbank・Econômico
4% 4%
Descampado
Campinas – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
4%
VGV
R$ 123.2M
TIR Esperada
13,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
560
Resumo
Projeto em aprovação para aproximadamente 560 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
39m²
Paes de Barros
São Paulo – SP・Obras・Médio
3,7% 3,7%
Paes de Barros
São Paulo – SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
3,7%
VGV
R$ 69.6M
TIR Esperada
23%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
176
Resumo
Projeto de médio padrão com 176 unidades residenciais.
Metragem Média por Unidade
38m²
Damha Fit II
Uberaba – MG・Obras・Médio
3,7% 3,7%
Damha Fit II
Uberaba – MG・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
3,7%
VGV
R$ 128.1M
TIR Esperada
33,5%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
693
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 693 lotes.
Metragem Média por Unidade
255m²
Residencial Campo Verde
Iracemápolis – SP・Concluído・Médio
2,4% 2,4%
Residencial Campo Verde
Iracemápolis – SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
2,4%
VGV
R$ 51.2M
TIR Esperada
15,5%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
382
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes, tanto residenciais como comerciais.
Metragem Média por Unidade
182m²
Vila Sônia
São Paulo – SP・Obras・Médio
2,4% 2,4%
Vila Sônia
São Paulo – SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
2,4%
VGV
R$ 56.0M
TIR Esperada
23,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
163
Resumo
Empreendimento composto por 163 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
38m²
Jardins de Tarsila
Campinas – SP・Obras・Econômico
2,2% 2,2%
Jardins de Tarsila
Campinas – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
2,2%
VGV
R$ 120.5M
TIR Esperada
16,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas.
Metragem Média por Unidade
23761m²
Residencial Dona Amélia
Campinas – SP・Landbank・Econômico
2,2% 2,2%
Residencial Dona Amélia
Campinas – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
2,2%
VGV
R$ 170.7M
TIR Esperada
12,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
600
Resumo
Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
83m²
Barena
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
2% 2%
Barena
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
2%
VGV
R$ 11.1M
TIR Esperada
24,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
165
Resumo
Empreendimento composto por 165 unidades habitacionais, localizado no bairro Itaim Paulista.
Metragem Média por Unidade
42m²
Lauro de Freitas
São Paulo – SP・Obras・Econômico
1,6% 1,6%
Lauro de Freitas
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
1,6%
VGV
R$ 52.2M
TIR Esperada
23,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
195
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos.
Metragem Média por Unidade
43m²
Jabaquara
São Paulo – SP・Obras・Econômico
1,6% 1,6%
Jabaquara
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
1,6%
VGV
R$ 52.4M
TIR Esperada
24,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
193
Resumo
Empreendimento de padrão econômico composto por 193 unidades.
Metragem Média por Unidade
39m²
Luar das Oliveiras
Recife – PE・Obras・Médio
1% 1%
Luar das Oliveiras
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
1%
VGV
R$ 30.2M
TIR Esperada
28,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
128
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 128 unidades.
Metragem Média por Unidade
34m²
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
1% 1%
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
1%
VGV
R$ 74.9M
TIR Esperada
16,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
450
Resumo
Projeto para implantação de 450 unidades residenciais.
Metragem Média por Unidade
45m²
Hermano da Silva
São Paulo – SP・Obras・Econômico
0,8% 0,8%
Hermano da Silva
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,8%
VGV
R$ 60.0M
TIR Esperada
45,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
246
Resumo
Projeto composto por 246 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
34m²
Adelia Chohfi
São Paulo – SP・Obras・Econômico
0,7% 0,7%
Adelia Chohfi
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,7%
VGV
R$ 65.0M
TIR Esperada
49,5%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
268
Resumo
Projeto composto por 268 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
38m²
Vila Carmosina
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,6% 0,6%
Vila Carmosina
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,6%
VGV
R$ 320.1M
TIR Esperada
30%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico no bairro Vila Carmosina.
Jaraguá
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,6% 0,6%
Jaraguá
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,6%
VGV
R$ 183.4M
TIR Esperada
46,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
764
Resumo
Projeto multifamiliar residencial vertical com 764 unidades.
Metragem Média por Unidade
11m²
Alberto Ramos
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,3% 0,3%
Alberto Ramos
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,3%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
37%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
190
Resumo
Projeto multifamiliar residencial vertical com 190 unidades na Vila Prudente.
Metragem Média por Unidade
39m²
Lussanvira
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,2% 0,2%
Lussanvira
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,2%
VGV
R$ 44.0M
TIR Esperada
32,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
126
Resumo
Projeto prevê a implantação de 126 unidades habitacionais.
Metragem Média por Unidade
38m²
Cachoeira Paulista
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,1% 0,1%
Cachoeira Paulista
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,1%
VGV
R$ 52.4M
TIR Esperada
46,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
184
Resumo
Projeto multifamiliar residencial vertical com 184 unidades.
Metragem Média por Unidade
40m²
Luar do Norte
Recife – PE・Obras・Médio
0% 0%
Luar do Norte
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
0%
VGV
R$ 42.3M
TIR Esperada
47,5%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
120
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 120 unidades.
Metragem Média por Unidade
115m²
Adolfo Schnabel
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Adolfo Schnabel
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 52.7M
TIR Esperada
42,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
205
Resumo
Terreno na Vila Ema que prevê 205 unidades.
Metragem Média por Unidade
54m²
Estratégia de Financiamento
MCMV
22 projetos • R$ 2.0B VGV
Direto com a Loteadora
7 projetos • R$ 895.6M VGV
SPEs
Consórcio Cortel
Serviços Cemiteriais・24,9%
24,9% 24,9%
Consórcio Cortel
Serviços Cemiteriais・24,9%
Segmento
Serviços Cemiteriais
Alocação
24,9%
Resumo
Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., concessão de serviços cemiteriais em SP por 25 anos (5 cemitérios).
Landbank
Número de Unidades
4.288
Área Total
205,036 mil m²
VGV Total
R$ 1.1B
Diversificação Regional
Sudeste
Sul
Exposição por Segmento
Econômico
Médio
Alto