FII MERITO I

MFII11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O MFII11 é um fundo de desenvolvimento residencial com foco em renda média e econômica (MCMV). Em novembro de 2025, a gestão lançou a primeira fase do projeto Livus Jaraguá ( R$ 94 milhões) e concluiu as obras do Livus Parque Ecológico. O fundo anunciou dividendos de R$ 3,21 por cota para o 4T25 (R$ 1,07/mês), mantendo a previsibilidade. Houve uma redução relevante no Valor Patrimonial por cota (-4,16%) neste mês.

Desempenho

O fundo entregou uma rentabilidade sobre o capital integralizado de 1,06% em novembro. No entanto, o retorno total de mercado (considerando variação da cota + proventos) foi de -0,09% no mês, acumulando -6,10% em 2025. A sofreu desvalorização significativa.

Dividendos

Distribuição declarada de R$ 1,07 por cota, representando um Dividend mensal de aproximadamente 1,41% sobre a cota de mercado estimada. O guidance para o trimestre (4T25) totaliza R$ 3,21.

Indicadores

P/VP

0,77

DY Mensal

1,41%

DY Projetado 12M

17,1%

Rentabilidade YTD

-6,1%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,07

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

32.290

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

36%

Progresso Médio de Vendas

Não informado

TIR Média dos Projetos

Não informado

VGV Total Lançado

Não informado

VGV Restante Projetado

R$ 1.076.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 2.478.810.000,00

Destaques

Lançamento da Fase 1 do projeto Livus Jaraguá (VGV R$ 94 milhões).
Conclusão das obras do projeto Livus Parque Ecológico.
VGV total em Landbank de R$ 1,076 bilhão.
Anúncio de dividendos de R$ 3,21 por cota para o 4T25.
Aquisição de 8 novos terrenos acumulada no ano de 2025.

Desafios

Queda acentuada no Valor Patrimonial por cota de R$ 102,77 em outubro para R$ 98,49 em novembro (-4,16%).
Retorno total de mercado negativo no acumulado do ano (-6,10%).
Redução contínua na base de cotistas (32.290 em novembro vs 32.499 em outubro).

Riscos do Fundo

Risco de desenvolvimento (custos de obra e aprovações).
Concentração geográfica no Sudeste (93% do Landbank).
Risco de liquidez devido à base de cotistas em queda.
Dependência de financiamento MCMV para os compradores finais.

Notas

A tabela detalhada de ativos (Carteira MFII 3T25) refere-se a dados de base julho/setembro, mas foi atualizada nesta análise com as informações textuais de novembro (lançamento Jaraguá e conclusão Parque Ecológico).
O preço de mercado foi estimado em ~R$ 75,88 com base no Dividend mensal de 1,41% informado no gráfico para um dividendo de R$ 1,07.

Observações do Mês

O MFII11 mantém uma execução operacional robusta, cumprindo cronogramas de entrega (Livus Parque Ecológico) e repondo pipeline (Lançamento Jaraguá). A previsibilidade de dividendos é um ponto forte. Contudo, a destruição de valor patrimonial no mês (-4,16%) e a persistente desvalorização da cota de mercado ( ~0,77) geram alerta. A discrepância entre a entrega operacional e a percepção de mercado sugere cautela, apesar do atrativo.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia – SP・Concluído・Médio

7,6%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

7,6%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

19%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Concluído. 1.272 lotes.

Avenida Corifeu

São Paulo – SP・Obras・Econômico

6,1%

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,1%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Obras iniciais. 276 unidades.

Metragem Média por Unidade

44m²

Reserva da Ilha

Sertaneja – PR・Obras・Alto

5,9%

Obras 44%

Vendas 11%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

5,9%

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

17%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Obras 44%. Alto padrão.

Metragem Média por Unidade

906m²

Damha Fit I

Uberaba – MG・Concluído・Médio

5,5%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

5,5%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

30,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes.

Vilas do Rio

Campinas – SP・Concluído・Econômico

5,4%

Obras 100%

Vendas 60%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

5,4%

VGV

R$ 35.8M

TIR Esperada

17,4%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes.

Golden Boituva

Boituva – SP・Obras・Econômico

4,8%

Obras 89%

Vendas 91%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 116.1M

TIR Esperada

12,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Obras avançadas (89%). 644 casas.

Luar do Parque

Recife – PE・Obras・Médio

4,4%

Obras 80%

Vendas 84%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,4%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

36,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Obras 80% concluídas. 480 apartamentos.

Luar do Rio Largo

Rio Largo – AL・Concluído・Econômico

4,1%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,1%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

23,9%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Concluído. 660 lotes.

Descampado

Campinas – SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 123.2M

TIR Esperada

13,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

560

Resumo

Landbank. 560 unidades.

Metragem Média por Unidade

39m²

Paes de Barros

São Paulo – SP・Obras・Médio

3,7%

Obras 15%

Vendas 34%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,7%

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

23%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

Obras 15%. 176 unidades.

Metragem Média por Unidade

38m²

Damha Fit II

Uberaba – MG・Obras・Médio

3,7%

Obras 8%

Vendas 9%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,7%

VGV

R$ 102.4M

TIR Esperada

33,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Resumo

Obras iniciais. 693 lotes.

Metragem Média por Unidade

255m²

Livus Parque Ecológico (Vila Sônia/Carmosina?)

São Paulo - SP・Concluído・Médio

2,4%

Obras 100%

Vendas 66%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

23,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Entrega Prevista

11/2025

Resumo

Obras finalizadas em novembro dentro do cronograma previsto.

Metragem Média por Unidade

38m²

Residencial Campo Verde

Iracemápolis – SP・Concluído・Médio

2,4%

Obras 100%

Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Concluído. 382 lotes.

Jardins de Tarsila

Campinas – SP・Obras・Econômico

2,2%

Obras 11%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

16,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Obras iniciadas (11%).

Residencial Dona Amélia

Campinas – SP・Landbank・Econômico

2,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 170.7M

TIR Esperada

12,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Landbank. 600 unidades.

Metragem Média por Unidade

83m²

Barena (Livus Barena)

São Paulo – SP・Concluído・Econômico

Obras 100%

Vendas 88%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 11.1M

TIR Esperada

24,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Concluído. Primeiro projeto Livus MCMV entregue.

Lauro de Freitas

São Paulo – SP・Obras・Econômico

1,6%

Obras 91%

Vendas 66%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,6%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

23,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Obras avançadas (91%). 195 apartamentos.

Metragem Média por Unidade

43m²

Jabaquara

São Paulo – SP・Obras・Econômico

1,6%

Obras 34%

Vendas 40%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,6%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

24,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Obras 34%. 193 unidades.

Metragem Média por Unidade

39m²

Luar das Oliveiras

Recife – PE・Obras・Médio

Obras 51%

Vendas 51%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

28,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Obras 51%. 128 unidades.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

16,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Landbank. 450 unidades.

Metragem Média por Unidade

45m²

Hermano da Silva (Livus Cupecê)

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,8%

Obras 1%

Vendas 19%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

45,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Resumo

Lançamento recente (Livus Cupecê). 246 unidades.

Metragem Média por Unidade

34m²

Adelia Chohfi

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,7%

Obras 18%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

49,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Obras 18%. 268 unidades.

Metragem Média por Unidade

38m²

Livus Jaraguá (Jaraguá)

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 183.4M

TIR Esperada

46,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Data de Lançamento

11/2025

Resumo

Lançamento da fase 1 em nov/25 com VGV de R$ 94 milhões. Projeto total prevê 764 unidades.

Metragem Média por Unidade

11m²

Vila Carmosina

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Landbank. Vila Carmosina.

Alberto Ramos

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,3%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

190

Resumo

Landbank. 190 unidades.

Metragem Média por Unidade

39m²

Lussanvira

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 13.7M

TIR Esperada

32,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

126

Resumo

Landbank. 126 unidades.

Metragem Média por Unidade

38m²

Cachoeira Paulista

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

46,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

184

Resumo

Landbank. 184 unidades.

Metragem Média por Unidade

40m²

Luar do Norte

Recife – PE・Obras・Médio

Obras 2%

Vendas 24%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 1.0M

TIR Esperada

47,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Resumo

Obras iniciais.

Metragem Média por Unidade

115m²

Adolfo Schnabel

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 52.7M

TIR Esperada

42,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

205

Resumo

Landbank. 205 unidades.

Metragem Média por Unidade

54m²

Estratégia de Financiamento

MCMV

22 projetos • R$ 2.0B VGV

75,86%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 869.9M VGV

24,14%

SPEs

Consórcio Cortel SP

Serviços Cemiteriais・24,9%

24,9%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

24,9%

Resumo

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., concessão de serviços cemiteriais em SP.

Landbank

Número de Unidades

4.288

Área Total

205,036 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Previsão de desenvolver mais de 2.800 unidades.

Diversificação Regional

Sudeste

93%

Sul

Exposição por Segmento

Econômico

51%

Médio

41%

Alto

Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII MERITO I

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Projetos de Desenvolvimento

Estratégia de Financiamento

SPEs

Landbank

Diversificação Regional

Exposição por Segmento