Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII MERITO I

MFII11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O MFII11 é um fundo de desenvolvimento residencial focado nos segmentos Econômico (MCMV) e Médio padrão. Em dezembro de 2025, o fundo destacou a expedição do da segunda etapa do projeto Luar do Parque (Recife/PE), somando 384 unidades finalizadas no empreendimento. O ano de 2025 encerrou com 5 obras concluídas e a entrega de 1.001 unidades. O fundo distribuiu R$ 13,05 por cota no acumulado do ano, representando um DY anualizado de 17,0%.

Desempenho

O fundo apresentou uma rentabilidade sobre o capital integralizado de 1,09% em dezembro. O retorno total de mercado (preço + proventos) foi positivo em 2,37% no mês, recuperando parte das perdas do ano, fechando 2025 com retorno total acumulado de -3,87%.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,07 por cota referente a dezembro, com pagamento em 15/01/2026. O Dividend mensal foi de aproximadamente 1,39%. O total distribuído em 2025 foi de R$ 13,05 por cota.

Indicadores

P/VP

0,78

DY Mensal

1,39%

DY Projetado 12M

17%

Rentabilidade YTD

-3,87%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,07

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

32.496

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

Não informado

Progresso Médio de Vendas

Não informado

TIR Média dos Projetos

Não informado

VGV Total Lançado

R$ 329.000.000,00

VGV Restante Projetado

R$ 1.076.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

14

Projetos Concluídos

6

Landbank

9

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 2.478.810.000,00

Destaques

  • Expedição do Habite-se da 2ª etapa do Luar do Parque (192 aptos).
  • Total de 5 obras concluídas e 1.001 unidades entregues em 2025.
  • Dividend Yield anualizado de 17,0% (R$ 13,05 distribuídos no ano).
  • Aquisição de 8 novos terrenos em 2025 (+R$ 652 MM de VGV).
  • Valor Patrimonial por Cota estável em R$ 98,51.

Desafios

  • Retorno total de mercado negativo no acumulado de 2025 (-3,87%).
  • Cota de mercado negociada com desconto significativo (P/VP ~0,78).
  • Gestão de pipeline para garantir lançamentos que reponham o VGV entregue.

Riscos do Fundo

  • Risco de estouro de orçamento de obras (INCC).
  • Dependência de financiamento bancário (MCMV/SBPE) para o comprador final.
  • Concentração geográfica no Sudeste (93% do landbank).
  • Risco de liquidez e volatilidade no mercado secundário.

Notas

  • Os dados detalhados da carteira (tabela de ativos) no relatório referem-se ao fechamento do 3T25, mas foram atualizados textualmente com eventos de dezembro (entregas).
  • O preço de mercado foi inferido com base no DY mensal informado de 1,39% para o dividendo de R$ 1,07 (~R$ 77,00).

Observações do Mês

O MFII11 encerra 2025 com execução operacional sólida, entregando 5 obras e mais de 1.000 unidades, validando sua capacidade de desenvolvimento. A distribuição de dividendos permanece robusta (DY anualizado de 17%). Financeiramente, o valor patrimonial estabilizou-se (R$ 98,51). O desafio reside na precificação de mercado, que ainda reflete um retorno total negativo no ano (-3,87%) e um desconto relevante sobre o patrimonial ( 0,78), possivelmente devido à aversão a risco no setor de desenvolvimento ou rotação de carteira.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia – SP・Concluído・Médio

7,6%
Obras 100%
Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

7,6%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

19%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Concluído. 1.272 lotes. Padrão Médio.

Avenida Corifeu

São Paulo – SP・Obras・Econômico

6,1%
Obras 3%
Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,1%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Obras iniciais. 276 unidades. Padrão Econômico.

Reserva da Ilha

Sertaneja – PR・Obras・Alto

5,9%
Obras 44%
Vendas 11%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

5,9%

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

17%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Obras 44%. 485 lotes. Alto Padrão.

Damha Fit I

Uberaba – MG・Concluído・Médio

5,5%
Obras 100%
Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

5,5%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

30,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes. Padrão Médio.

Vilas do Rio

Campinas – SP・Concluído・Econômico

5,4%
Obras 100%
Vendas 60%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

5,4%

VGV

R$ 35.8M

TIR Esperada

17,4%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes. Padrão Econômico.

Golden Boituva

Boituva – SP・Obras・Econômico

4,8%
Obras 89%
Vendas 91%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 116.1M

TIR Esperada

12,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Obras 89%. 644 casas. Padrão Econômico.

Luar do Parque

Recife – PE・Obras・Médio

4,4%
Obras 80%
Vendas 84%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,4%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

36,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Entrega Prevista

2026

Resumo

Habite-se da 2ª etapa expedido em dez/25. 384 unidades finalizadas no total. 96 unidades restantes para 2026.

Luar do Rio Largo

Rio Largo – AL・Concluído・Econômico

4,1%
Obras 100%
Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,1%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

23,9%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Concluído. 660 lotes. Padrão Econômico.

Descampado

Campinas – SP・Landbank・Econômico

4%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

4%

VGV

R$ 123.2M

TIR Esperada

13,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

560

Resumo

Landbank. 560 unidades.

Damha Fit II

Uberaba – MG・Obras・Médio

3,7%
Obras 8%
Vendas 9%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,7%

VGV

R$ 102.4M

TIR Esperada

33,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Resumo

Obras 8%. 693 lotes.

Paes de Barros

São Paulo – SP・Obras・Médio

3,7%
Obras 15%
Vendas 34%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,7%

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

23%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

Obras 15%. 176 unidades.

Residencial Campo Verde

Iracemápolis – SP・Concluído・Médio

2,4%
Obras 100%
Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Concluído. 382 lotes.

Vila Sônia

São Paulo – SP・Obras・Médio

2,4%
Obras 1%
Vendas 66%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

23,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Resumo

Obras 1%. 163 unidades. Padrão Médio.

Jardins de Tarsila

Campinas – SP・Obras・Econômico

2,2%
Obras 11%
Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

16,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Obras 11%. Padrão Econômico.

Residencial Dona Amélia

Campinas – SP・Landbank・Econômico

2,2%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 170.7M

TIR Esperada

12,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Landbank. 600 unidades.

Barena

São Paulo – SP・Concluído・Econômico

2%
Obras 100%
Vendas 88%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

2%

VGV

R$ 11.1M

TIR Esperada

24,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Concluído. 165 unidades. Padrão Econômico.

Lauro de Freitas

São Paulo – SP・Obras・Econômico

1,6%
Obras 91%
Vendas 66%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,6%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

23,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Obras 91%. 195 apartamentos.

Jabaquara

São Paulo – SP・Obras・Econômico

1,6%
Obras 34%
Vendas 40%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,6%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

24,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Obras 34%. 193 unidades.

Luar das Oliveiras

Recife – PE・Obras・Médio

1%
Obras 51%
Vendas 51%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

1%

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

28,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Obras 51%. 128 unidades.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

1%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1%

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

16,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Landbank. 450 unidades.

Hermano da Silva

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,8%
Obras 1%
Vendas 19%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

45,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Resumo

Obras 1%. 246 unidades.

Adelia Chohfi

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,7%
Obras 18%
Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

49,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Obras 18%. 268 unidades.

Vila Carmosina

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,6%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Landbank.

Jaraguá

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,6%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 183.4M

TIR Esperada

46,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Data de Lançamento

11/2025

Resumo

Landbank/Lançamento. 764 unidades. Listado como Landbank na tabela do 3T, mas Lançado em Nov.

Alberto Ramos

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,3%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

190

Resumo

Landbank. 190 unidades.

Lussanvira

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,2%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

32,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

126

Resumo

Landbank. 126 unidades.

Cachoeira Paulista

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,1%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

46,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

184

Resumo

Landbank. 184 unidades.

Luar do Norte

Recife – PE・Obras・Médio

0%
Obras 2%
Vendas 24%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

0%

VGV

R$ 42.3M

TIR Esperada

47,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Resumo

Obras 2%. 120 unidades.

Adolfo Schnabel

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0%
Obras 0%
Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0%

VGV

R$ 52.7M

TIR Esperada

42,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

205

Resumo

Landbank. 205 unidades.

Estratégia de Financiamento

MCMV

22 projetos • R$ 2.0B VGV

75,86%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 869.9M VGV

24,14%

SPEs

Consórcio Cortel SP

Serviços Cemiteriais・24,9%

24,9%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

24,9%

Resumo

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., concessão de serviços cemiteriais em SP.

Landbank

Número de Unidades

4.288

Área Total

205,036 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Previsão de desenvolver mais de 2.800 unidades em projetos Livus.

Diversificação Regional

Sudeste

93%

Sul

7%

Exposição por Segmento

Econômico

51%

Médio

41%

Alto

8%

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