FII MERITO I

Livre

MFII11—Relatório de Maio de 2025

Resumo

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11) é um fundo de investimento com foco no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, principalmente no segmento residencial de baixa e média renda. Em maio de 2025, a gestão destacou a assinatura de um contrato para a aquisição de um terreno em Itaquera, São Paulo. A área será destinada a um projeto do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com um Valor Geral de Vendas ( ) estimado em R$ 82 milhões e previsão de 350 apartamentos. O fundo segue com o processo de diligência e o desembolso para a aquisição ocorrerá após a validação de todos os critérios técnicos e financeiros. A estratégia do fundo consiste em equilibrar o capital entre projetos em diferentes fases (pré-lançamento, obras e concluídos) para gerenciar o fluxo de caixa.

Desempenho

No mês de maio, o fundo distribuiu R$ 1,10 por cota, gerando uma rentabilidade mensal de 1,07%. No acumulado de 2025, a rentabilidade atinge 5,46%. O retorno total para o cotista em maio, considerando a variação da cota a mercado mais os dividendos, foi negativo em -1,30%, enquanto no ano acumula uma queda de -3,35%. O patrimônio líquido do fundo encerrou o mês em R$ 625,3 milhões.

Dividendos

O fundo anunciou a distribuição de R$ 3,31 por cota para o segundo trimestre de 2025. A parcela referente a maio foi de R$ 1,10, com pagamento realizado em 13 de junho de 2025. Os valores se mantêm consistentes com os meses anteriores, refletindo a geração de caixa dos projetos em andamento e concluídos.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

1,07%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

-3,35%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,10

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

33.190

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

42%

Progresso Médio de Vendas

39%

VGV Total Lançado

R$ 54.000.000,00

VGV Restante Projetado

Não informado

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Destaques

Assinatura de contrato para aquisição de terreno em Itaquera (SP) para desenvolvimento de um projeto MCMV com VGV estimado de R$ 82 milhões.
Anúncio de distribuição de R$ 3,31 por cota para o segundo trimestre de 2025, mantendo a previsibilidade de rendimentos.
O patrimônio líquido do fundo atingiu R$ 625,3 milhões, com um valor patrimonial por cota de R$ 104,88.

Riscos do Fundo

Risco de execução e cronograma das obras, incluindo potenciais atrasos e aumento de custos.
Risco de mercado relacionado à velocidade e preço de venda das unidades imobiliárias desenvolvidas.
Risco regulatório e de licenciamento para aprovação de novos projetos.
Dependência do ciclo econômico, das taxas de juros e das condições de crédito imobiliário no Brasil.
Concentração de 28,4% do patrimônio líquido na SPE Consórcio Cortel, um ativo de concessão de serviços cemiteriais, que possui riscos distintos dos projetos de desenvolvimento imobiliário.
Concentração geográfica dos projetos na região Sudeste, especialmente no estado de São Paulo.

Notas

A análise detalhada do portfólio e seus projetos individuais baseia-se nos dados do anexo do relatório trimestral (1T25), com data-base de Fevereiro de 2025, que acompanha o relatório mensal de Maio de 2025.
Os dividendos divulgados para o 2º trimestre de 2025 totalizam R$ 3,31 por cota, com pagamentos mensais de R$ 1,10 (abril), R$ 1,10 (maio) e R$ 1,11 (junho).

Avaliação positivo

O fundo demonstra uma gestão ativa na prospecção e aquisição de novos projetos, como o terreno em Itaquera, o que é fundamental para a tese de desenvolvimento e renovação do portfólio. A carteira é pulverizada em 30 ativos, equilibrando projetos em fase de landbank, obras e concluídos, o que ajuda a mitigar riscos e a gerenciar o fluxo de caixa para distribuições. Um ponto de atenção é a concentração de 28,4% do patrimônio no Consórcio Cortel, um ativo de concessão de serviços cemiteriais que foge da tese principal de desenvolvimento residencial. Apesar do retorno total negativo no ano, a continuidade das distribuições e a aquisição de novos projetos indicam uma execução consistente da estratégia do fundo.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia - SP・Concluído・Médio

8,5%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,5%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

18,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Empreendimento de médio padrão composto por 1.272 lotes residenciais e comerciais.

Damha Fit I

Uberaba - MG・Concluído・Médio

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 58.2M

TIR Esperada

31,8%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 358 lotes.

Avenida Corifeu

São Paulo - SP・Obras・Econômico

6,4%

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,4%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

28,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Projeto de padrão econômico para construção de um empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades.

Reserva da Ilha

Sertaneja - PR・Obras・Alto

Obras 40%

Vendas 5%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

19,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

473

Resumo

Empreendimento de alto padrão composto por 473 lotes com média de 819 m² cada.

Metragem Média por Unidade

819m²

Luar do Rio Largo

Rio Largo - AL・Concluído・Econômico

4,6%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,6%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

24,1%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes.

Luar do Parque

Recife - PE・Obras・Médio

4,3%

Obras 71%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,3%

VGV

R$ 160.2M

TIR Esperada

39,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 480 apartamentos, divididos em cinco torres.

Golden Boituva

Boituva - SP・Obras・Econômico

4,2%

Obras 86%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,2%

VGV

R$ 87.0M

TIR Esperada

12,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Empreendimento de padrão econômico que terá 644 casas.

Vilas do Rio

Campinas - SP・Concluído・Econômico

Obras 100%

Vendas 50%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 44.3M

TIR Esperada

19,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Loteamento residencial aberto com 358 lotes. Obra finalizada em março de 2025.

Descampado

Campinas - SP・Landbank・Econômico

3,9%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

3,9%

VGV

R$ 88.2M

TIR Esperada

14,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais e dois lotes comerciais.

Barena

São Paulo - SP・Obras・Econômico

3,2%

Obras 88%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

3,2%

VGV

R$ 37.1M

TIR Esperada

26,2%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Empreendimento residencial vertical com 165 unidades no bairro Itaim Paulista.

Paes de Barros

São Paulo - SP・Obras・Médio

2,6%

Obras 3%

Vendas 18%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,6%

VGV

R$ 66.7M

TIR Esperada

33,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

167

Resumo

Projeto de médio padrão localizado na Mooca, com 167 unidades residenciais.

Residencial Campo Verde

Iracemápolis - SP・Concluído・Médio

2,5%

Obras 100%

Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,5%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes residenciais e comerciais.

Lauro de Freitas

São Paulo - SP・Obras・Econômico

2,4%

Obras 71%

Vendas 61%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,4%

VGV

R$ 49.4M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Projeto de padrão econômico na zona leste de São Paulo, com 195 apartamentos.

Residencial Dona Amélia

Campinas - SP・Landbank・Econômico

2,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 143.1M

TIR Esperada

13,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades (casas e apartamentos).

Vila Sônia

São Paulo - SP・Obras・Médio

2,1%

Obras 0%

Vendas 7%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,1%

VGV

R$ 54.1M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Data de Lançamento

03/2025

Resumo

Projeto multifamiliar vertical com 163 unidades, lançado em março de 2025.

Jardins de Tarsila

Campinas - SP・Obras・Econômico

1,8%

Obras 8%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,8%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

15,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico em obras.

Jabaquara

São Paulo - SP・Obras・Econômico

1,4%

Obras 29%

Vendas 30%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,4%

VGV

R$ 50.6M

TIR Esperada

27,1%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

220

Resumo

Empreendimento vertical de Habitação de Interesse Social com aproximadamente 220 unidades.

Luar das Oliveiras

Recife - PE・Obras・Médio

1,1%

Obras 46%

Vendas 62%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

1,1%

VGV

R$ 27.1M

TIR Esperada

33,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Projeto de médio padrão composto por 128 unidades em fase inicial de obras.

Adelia Chohfi

São Paulo - SP・Obras・Econômico

Obras 10%

Vendas 87%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 60.1M

TIR Esperada

46,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Projeto de padrão econômico com 268 unidades habitacionais.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

19,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Projeto de padrão econômico para implantação de 450 unidades residenciais.

Vila Carmosina

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico em landbank.

MaxHaus Santos

Santos - SP・Concluído・Médio

0,1%

Obras 100%

Vendas 100%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

0,1%

VGV

R$ 55.2M

TIR Esperada

7,5%

Tipo de Financiamento

SBPE

Resumo

Edifício de médio padrão com uma torre de 23 pavimentos.

Jaraguá

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 197.0M

TIR Esperada

36,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

820

Resumo

Projeto para 820 unidades residenciais verticais no Jardim Jaraguá.

Luar do Arraial

Recife - PE・Concluído・Médio

Obras 100%

Vendas 88%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 28.3M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

Resumo

Empreendimento de médio padrão com uma torre de 66 apartamentos.

Hermano da Silva

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 53.0M

TIR Esperada

38,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

229

Resumo

Projeto para 229 unidades habitacionais de padrão econômico.

Lussanvira

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 46.5M

TIR Esperada

32,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

149

Resumo

Projeto para implantação de 149 unidades habitacionais de padrão econômico.

Cachoeira Paulista

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 51.9M

TIR Esperada

38,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

185

Resumo

Projeto para 185 unidades residenciais verticais no Bairro Cidade Patriarca.

Alberto Ramos

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

37,1%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

186

Resumo

Projeto para 186 unidades residenciais verticais na Vila Prudente.

Damha Fit II

Uberaba - MG・Landbank・Médio

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 113.1M

TIR Esperada

45,7%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 693 lotes.

Estratégia de Financiamento

MCMV

21 projetos • R$ 1.9B VGV

72,41%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 869.8M VGV

24,14%

SBPE

1 projeto • R$ 55.2M VGV

3,45%

SPEs

SPE Consórcio Cortel SP S.A.

Serviços Cemiteriais・28,4%

28,4%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

28,4%

Resumo

Participação de 35% na SPE que detém a concessão por 25 anos para gestão, operação e revitalização dos serviços funerários do Bloco 2 em São Paulo (5 cemitérios: Araçá, Dom Bosco, Santo Amaro, São Paulo e Vila Nova Cachoeirinha).

Landbank

Número de Unidades

4.490

Área Total

463,525 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Diversificação Regional

Sudeste

84,4%

Nordeste

10%

Sul

Exposição por Segmento

Econômico

53%

Médio

40%

Alto