FII MERITO I

Livre

MFII11—Relatório de Junho de 2025

Resumo

O MFII11 é um fundo de investimento imobiliário focado no desenvolvimento de empreendimentos residenciais. Em julho de 2025, o destaque foi o lançamento do projeto Livus Cupecê em São Paulo/SP, um empreendimento do programa Minha Casa Minha Vida com de R$ 60 milhões, que apresentou vendas acima do esperado no primeiro mês. Este foi o terceiro lançamento do fundo no ano, elevando o VGV total lançado em 2025 para R$ 230 milhões. A gestão mantém a expectativa de lançar mais R$ 270 milhões até o final do ano, reforçando a execução da sua estratégia de desenvolvimento. O fundo também anunciou a distribuição de R$ 3,19 por cota para o terceiro trimestre de 2025.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 1,06 por cota em julho, correspondendo a uma rentabilidade mensal de 1,04%. No acumulado de 2025, a rentabilidade de distribuição atinge 7,70%. No entanto, o retorno total da cota (valorização + dividendos) no mês foi de 0,38%, enquanto o acumulado no ano apresenta um desempenho negativo de -4,62%, indicando uma desvalorização da cota no mercado secundário apesar dos resultados operacionais positivos.

Dividendos

A distribuição referente a julho foi de R$ 1,06 por cota. O fundo já anunciou os rendimentos para todo o 3º trimestre de 2025, sendo R$ 1,06 em agosto e R$ 1,07 em setembro, totalizando R$ 3,19 por cota para o período.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

-4,62%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,06

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

32.931

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

44,17%

Progresso Médio de Vendas

Não informado

VGV Total Lançado

R$ 230.000.000,00

VGV Restante Projetado

R$ 270.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 1.515.450.000,00

Destaques

Lançamento do empreendimento Livus Cupecê em São Paulo/SP, com VGV de R$ 60 milhões e forte desempenho inicial de vendas.
VGV total lançado em 2025 atingiu a marca de R$ 230 milhões.
Expectativa de lançar mais R$ 270 milhões em VGV até o final de 2025.
Anúncio da programação de dividendos para o 3º trimestre, totalizando R$ 3,19 por cota.

Desafios

Desempenho negativo da cota no mercado secundário durante 2025, com retorno total acumulado de -4,62% até julho.

Riscos do Fundo

Risco de execução inerente a projetos de desenvolvimento imobiliário, como atrasos em obras, estouro de custos e obtenção de licenças.
Risco de mercado, incluindo a velocidade de vendas dos empreendimentos, que é sensível a fatores macroeconômicos como taxas de juros e desemprego.
Concentração geográfica significativa no estado de São Paulo e na região Sudeste.
A participação de 24,7% do patrimônio no Consórcio Cortel SP representa uma exposição a um setor não tradicional (serviços cemiteriais) e a um único ativo de concessão.

Notas

O fundo possui 22 empreendimentos enquadrados nos grupos 2, 3 e 4 do programa Minha Casa Minha Vida.
Os dividendos para o 3º trimestre de 2025 foram anunciados, totalizando R$ 3,19 por cota.

Avaliação positivo

O fundo demonstra uma forte capacidade de execução operacional, com lançamentos bem-sucedidos e um pipeline robusto para o restante do ano. A estratégia de focar no segmento residencial, especialmente no programa Minha Casa Minha Vida, se mostra acertada com a boa velocidade de vendas. A carteira é diversificada em diferentes estágios de maturação (landbank, obras, concluídos), o que ajuda a equilibrar o fluxo de caixa. A principal preocupação reside no desempenho da cota de mercado, que não tem acompanhado os avanços operacionais. A participação relevante no Consórcio Cortel adiciona uma diversificação setorial, mas também um perfil de risco distinto do core do fundo.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia - SP・Concluído・Médio

8,8%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,8%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

19%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 1.272 lotes residenciais e comerciais.

Damha Fit I

Uberaba - MG・Concluído・Médio

8,1%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,1%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

31,3%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 358 lotes.

Avenida Corifeu

São Paulo - SP・Obras・Econômico

6,2%

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,2%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

29%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades.

Reserva da Ilha

Sertaneja - PR・Obras・Alto

Obras 43%

Vendas 9%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

20,1%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Empreendimento de alto padrão com 485 lotes.

Golden Boituva

Boituva - SP・Obras・Econômico

4,9%

Obras 87%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,9%

VGV

R$ 87.0M

TIR Esperada

13%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Empreendimento de padrão econômico com 644 casas.

Vilas do Rio

Campinas - SP・Concluído・Econômico

4,8%

Obras 100%

Vendas 50%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 44.3M

TIR Esperada

19,2%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Loteamento residencial aberto com 358 lotes e obras 100% concluídas.

Luar do Rio Largo

Rio Largo - AL・Concluído・Econômico

4,7%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,7%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

24%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes.

Luar do Parque

Recife - PE・Obras・Médio

4,6%

Obras 77%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,6%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 480 apartamentos divididos em cinco torres.

Barena

São Paulo - SP・Obras・Econômico

3,2%

Obras 95%

Vendas 86%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

3,2%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

27,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Empreendimento com 165 unidades habitacionais no bairro Itaim Paulista.

Paes de Barros

São Paulo - SP・Obras・Médio

Obras 6%

Vendas 31%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

22,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

Projeto de médio padrão localizado na Mooca, com 176 unidades residenciais.

Residencial Campo Verde

Iracemápolis - SP・Concluído・Médio

2,7%

Obras 100%

Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,7%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes residenciais e comerciais.

Vila Sônia

São Paulo - SP・Obras・Médio

2,4%

Obras 0%

Vendas 28%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

31,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Resumo

Empreendimento de padrão econômico que será composto por 163 unidades habitacionais.

Residencial Dona Amélia

Campinas - SP・Landbank・Econômico

2,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,4%

VGV

R$ 143.1M

TIR Esperada

13,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais (casas e apartamentos).

Lauro de Freitas

São Paulo - SP・Obras・Econômico

2,2%

Obras 79%

Vendas 64%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

23,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos na zona leste de São Paulo.

Jardins de Tarsila

Campinas - SP・Obras・Econômico

2,1%

Obras 10%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,1%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

15,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico na cidade de Campinas.

Jabaquara

São Paulo - SP・Obras・Econômico

1,5%

Obras 29%

Vendas 34%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,5%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

22%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Empreendimento de padrão econômico no bairro Jabaquara, composto por 193 unidades.

Descampado

Campinas - SP・Landbank・Econômico

1,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,4%

VGV

R$ 88.2M

TIR Esperada

14,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais e dois lotes comerciais.

Luar das Oliveiras

Recife - PE・Obras・Médio

1,2%

Obras 46%

Vendas 69%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

1,2%

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

30,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 128 unidades em fase inicial de obras.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

1,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,1%

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

19,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Projeto para implantação de 450 unidades residenciais.

Adelia Chohfi

São Paulo - SP・Obras・Econômico

0,8%

Obras 10%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

47,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Projeto composto por 268 unidades habitacionais com VGV de mais de R$ 60 milhões.

Hermano da Silva

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,7%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Data de Lançamento

07/2025

Resumo

Projeto recém-lançado com 246 unidades habitacionais e VGV de R$ 60 milhões.

Vila Carmosina

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico no bairro Vila Carmosina.

Luar do Norte

Recife - PE・Obras・Médio

0,6%

Obras 0%

Vendas 17%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

0,6%

VGV

R$ 42.3M

TIR Esperada

44,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 120 unidades e VGV de R$ 42 milhões.

Alberto Ramos

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,3%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

32,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

186

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 186 unidades na Vila Prudente.

Lussanvira

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 46.5M

TIR Esperada

32,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

149

Resumo

Projeto prevê a implantação de 149 unidades habitacionais.

Jaraguá

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 183.0M

TIR Esperada

39,2%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 764 unidades.

MaxHaus Santos

Santos - SP・Concluído・Médio

0,1%

Obras 100%

Vendas 100%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

0,1%

VGV

R$ 55.2M

TIR Esperada

7,5%

Tipo de Financiamento

SBPE

Resumo

Edifício de médio padrão com torre de 23 pavimentos.

Damha Fit II

Uberaba - MG・Obras・Médio

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 119.5M

TIR Esperada

43%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Data de Lançamento

04/2025

Resumo

Loteamento de médio padrão com 693 lotes, quase o dobro do Damha Fit I.

Cachoeira Paulista

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 51.9M

TIR Esperada

41,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

185

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 185 unidades no Bairro Cidade Patriarca.

Adolfo Schnabel

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 83.0M

TIR Esperada

44,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

310

Resumo

Terreno na Vila Ema que prevê 310 unidades.

Estratégia de Financiamento

MCMV

22 projetos • R$ 2.0B VGV

73,33%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 895.4M VGV

23,33%

SBPE

1 projeto • R$ 55.2M VGV

3,33%

SPEs

Consórcio Cortel SP S.A.

Serviços Cemiteriais・24,7%

24,7%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

24,7%

Resumo

Participação de 35% na SPE que arrematou a concessão de 5 cemitérios na cidade de São Paulo (Bloco 2) por 25 anos, envolvendo gestão, operação e revitalização.

Landbank

Número de Unidades

4.534

Área Total

214,058 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Previsão de lançamento de mais R$ 270 milhões em VGV no segundo semestre de 2025.

Diversificação Regional

Sudeste

80,5%

Nordeste

11,1%

Sul

Exposição por Segmento

Econômico

50%

Médio

42%

Alto