Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII MERITO I
MFII11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O MFII11 é um fundo de investimento imobiliário focado no desenvolvimento de empreendimentos residenciais. Em agosto de 2025, o principal marco foi a emissão do para o projeto Livus Barena, em São Paulo, atestando a conclusão da obra. A entrega deste empreendimento é significativa por ser o primeiro projeto da marca 'Livus' do fundo financiado pelo programa Minha Casa Minha Vida. A gestão informou que o projeto cumpriu as projeções de vendas, orçamento e cronograma, restando menos de 10% das unidades em estoque. O fundo também manteve sua previsibilidade de rendimentos, confirmando a distribuição de R$ 3,19 por cota para o terceiro trimestre de 2025.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 1,06 por cota em agosto, equivalente a uma rentabilidade de 1,04% no mês. No acumulado de 2025, a rentabilidade da distribuição de dividendos atingiu 8,82%. No entanto, o retorno total para o cotista, que inclui a variação da cota de mercado, apresentou uma recuperação no mês (2,07%), mas ainda acumula um resultado negativo de -2,64% no ano, indicando que a cota de mercado ainda não reflete totalmente os avanços operacionais do fundo.
Dividendos
A distribuição de dividendos referente a agosto foi de R$ 1,06 por cota, paga em 12 de setembro de 2025. Este valor faz parte da programação para o terceiro trimestre de 2025, que totaliza R$ 3,19 por cota, sendo R$ 1,06 em julho, R$ 1,06 em agosto e R$ 1,07 previsto para setembro.
Indicadores
P/VP
Não informado
DY Mensal
1,04%
DY Projetado 12M
Não informado
Rentabilidade YTD
-2,64%
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 1,06
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
32.711
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
44%
Progresso Médio de Vendas
Não informado
TIR Média dos Projetos
Não informado
VGV Total Lançado
R$ 230.000.000,00
VGV Restante Projetado
R$ 270.000.000,00
Portfólio
Projetos Ativos
14
Projetos Concluídos
6
Landbank
10
Fluxo de Caixa Projetado
R$ 1.515.450.000,00
Destaques
- Conclusão e emissão do Habite-se para o projeto Livus Barena, em Itaim Paulista (SP).
- Entrega do primeiro projeto da marca 'Livus' financiado pelo programa Minha Casa Minha Vida.
- Projeto Barena cumpriu as projeções de vendas, orçamento e cronograma, com menos de 10% de estoque remanescente.
- Manutenção da previsibilidade de dividendos com a programação de R$ 3,19 por cota para o 3º trimestre de 2025.
Desafios
- Desempenho negativo da cota de mercado no acumulado de 2025 (-2,64% até agosto).
- Redução gradual no número de cotistas ao longo dos últimos meses.
Riscos do Fundo
- Risco de execução inerente a projetos de desenvolvimento imobiliário, como atrasos em obras, estouro de custos e obtenção de licenças.
- Risco de mercado relacionado à velocidade de vendas dos empreendimentos, que é sensível a fatores macroeconômicos como taxas de juros e desemprego.
- Concentração geográfica significativa dos projetos no estado de São Paulo e na região Sudeste.
- Exposição relevante (24,7% do PL) à SPE Consórcio Cortel, um ativo de concessão de serviços cemiteriais com perfil de risco distinto do core do fundo.
Observações do Mês
O fundo apresenta uma execução operacional robusta e consistente com sua tese de desenvolvimento imobiliário. A conclusão bem-sucedida de projetos como o Livus Barena, alinhada à aquisição e lançamento de novos terrenos, demonstra a capacidade da gestão em manter o ciclo de desenvolvimento ativo, o que é crucial para a geração de caixa e distribuição de rendimentos futuros. A carteira é bem diversificada entre projetos em diferentes estágios (concluídos, obras e landbank), mitigando riscos. O principal ponto de atenção é o descolamento entre a performance operacional positiva e o desempenho negativo da cota no mercado secundário. A participação na Consórcio Cortel, embora diversifique as fontes de receita, representa uma alocação relevante em um setor com dinâmica distinta do core do fundo.
Projetos de Desenvolvimento
Terras da Estância
Paulínia - SP・Concluído・Médio
8,8% 8,8%
Terras da Estância
Paulínia - SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
8,8%
VGV
R$ 329.0M
TIR Esperada
19%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
1.272
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 1.272 lotes.
Damha Fit I
Uberaba - MG・Concluído・Médio
8,1% 8,1%
Damha Fit I
Uberaba - MG・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
8,1%
VGV
R$ 77.4M
TIR Esperada
31,3%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 358 lotes.
Avenida Corifeu
São Paulo - SP・Obras・Econômico
6,2% 6,2%
Avenida Corifeu
São Paulo - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
6,2%
VGV
R$ 89.6M
TIR Esperada
29%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
276
Resumo
Empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades.
Reserva da Ilha
Sertaneja - PR・Obras・Alto
6% 6%
Reserva da Ilha
Sertaneja - PR・Obras・Alto
Status
Obras
Segmento
Alto
Alocação
6%
VGV
R$ 219.0M
TIR Esperada
20,1%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
485
Resumo
Empreendimento de alto padrão com 485 lotes.
Golden Boituva
Boituva - SP・Obras・Econômico
4,9% 4,9%
Golden Boituva
Boituva - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
4,9%
VGV
R$ 87.0M
TIR Esperada
13%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
644
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com 644 casas.
Vilas do Rio
Campinas - SP・Concluído・Econômico
4,8% 4,8%
Vilas do Rio
Campinas - SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
4,8%
VGV
R$ 44.3M
TIR Esperada
19,2%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Loteamento residencial aberto com 358 lotes e obras 100% concluídas.
Luar do Rio Largo
Rio Largo - AL・Concluído・Econômico
4,7% 4,7%
Luar do Rio Largo
Rio Largo - AL・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
4,7%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
24%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
660
Resumo
Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes.
Luar do Parque
Recife - PE・Obras・Médio
4,6% 4,6%
Luar do Parque
Recife - PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
4,6%
VGV
R$ 190.4M
TIR Esperada
37%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
480
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 480 apartamentos divididos em cinco torres.
Barena
São Paulo - SP・Obras・Econômico
3,2% 3,2%
Barena
São Paulo - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
3,2%
VGV
R$ 44.0M
TIR Esperada
27,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
165
Resumo
Empreendimento com 165 unidades habitacionais no bairro Itaim Paulista. Obras concluídas em Agosto/2025.
Paes de Barros
São Paulo - SP・Obras・Médio
3% 3%
Paes de Barros
São Paulo - SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
3%
VGV
R$ 69.6M
TIR Esperada
22,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
176
Resumo
Projeto de médio padrão localizado na Mooca, com 176 unidades residenciais.
Residencial Campo Verde
Iracemápolis - SP・Concluído・Médio
2,7% 2,7%
Residencial Campo Verde
Iracemápolis - SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
2,7%
VGV
R$ 51.2M
TIR Esperada
15,5%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
382
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes residenciais e comerciais.
Vila Sônia
São Paulo - SP・Obras・Médio
2,4% 2,4%
Vila Sônia
São Paulo - SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
2,4%
VGV
R$ 56.0M
TIR Esperada
31,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
163
Data de Lançamento
03/2025
Resumo
Empreendimento de padrão econômico que será composto por 163 unidades habitacionais.
Residencial Dona Amélia
Campinas - SP・Landbank・Econômico
2,4% 2,4%
Residencial Dona Amélia
Campinas - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
2,4%
VGV
R$ 143.1M
TIR Esperada
13,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
600
Resumo
Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais (casas e apartamentos).
Lauro de Freitas
São Paulo - SP・Obras・Econômico
2,2% 2,2%
Lauro de Freitas
São Paulo - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
2,2%
VGV
R$ 52.2M
TIR Esperada
23,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
195
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos na zona leste de São Paulo.
Jardins de Tarsila
Campinas - SP・Obras・Econômico
2,1% 2,1%
Jardins de Tarsila
Campinas - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
2,1%
VGV
R$ 120.5M
TIR Esperada
15,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico na cidade de Campinas.
Jabaquara
São Paulo - SP・Obras・Econômico
1,5% 1,5%
Jabaquara
São Paulo - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
1,5%
VGV
R$ 52.4M
TIR Esperada
22%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
193
Resumo
Empreendimento de padrão econômico no bairro Jabaquara, composto por 193 unidades.
Descampado
Campinas - SP・Landbank・Econômico
1,4% 1,4%
Descampado
Campinas - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
1,4%
VGV
R$ 88.2M
TIR Esperada
14,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
600
Resumo
Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais e dois lotes comerciais.
Luar das Oliveiras
Recife - PE・Obras・Médio
1,2% 1,2%
Luar das Oliveiras
Recife - PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
1,2%
VGV
R$ 30.2M
TIR Esperada
30,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
128
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 128 unidades em fase inicial de obras.
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
1,1% 1,1%
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
1,1%
VGV
R$ 74.9M
TIR Esperada
19,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
450
Resumo
Projeto para implantação de 450 unidades residenciais.
Adelia Chohfi
São Paulo - SP・Obras・Econômico
0,8% 0,8%
Adelia Chohfi
São Paulo - SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,8%
VGV
R$ 65.0M
TIR Esperada
47,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
268
Resumo
Projeto composto por 268 unidades habitacionais com VGV de mais de R$ 60 milhões.
Hermano da Silva
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0,7% 0,7%
Hermano da Silva
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,7%
VGV
R$ 60.0M
TIR Esperada
37%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
246
Resumo
Projeto composto por 246 unidades habitacionais.
Vila Carmosina
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0,6% 0,6%
Vila Carmosina
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,6%
VGV
R$ 320.1M
TIR Esperada
30,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico no bairro Vila Carmosina.
Luar do Norte
Recife - PE・Obras・Médio
0,6% 0,6%
Luar do Norte
Recife - PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
0,6%
VGV
R$ 42.3M
TIR Esperada
44,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
120
Data de Lançamento
06/2025
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 120 unidades e VGV de R$ 42 milhões.
Alberto Ramos
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0,3% 0,3%
Alberto Ramos
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,3%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
32,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
186
Resumo
Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 186 unidades na Vila Prudente.
Lussanvira
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0,2% 0,2%
Lussanvira
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,2%
VGV
R$ 46.5M
TIR Esperada
32,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
149
Resumo
Projeto prevê a implantação de 149 unidades habitacionais.
Jaraguá
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0,1% 0,1%
Jaraguá
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,1%
VGV
R$ 183.0M
TIR Esperada
39,2%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
764
Resumo
Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 764 unidades.
MaxHaus Santos
Santos - SP・Concluído・Médio
0,1% 0,1%
MaxHaus Santos
Santos - SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
0,1%
VGV
R$ 55.2M
TIR Esperada
7,5%
Tipo de Financiamento
SBPE
Resumo
Edifício de médio padrão com torre de 23 pavimentos.
Damha Fit II
Uberaba - MG・Obras・Médio
0% 0%
Damha Fit II
Uberaba - MG・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
0%
VGV
R$ 119.5M
TIR Esperada
43%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
693
Data de Lançamento
04/2025
Resumo
Loteamento de médio padrão com 693 lotes, quase o dobro do Damha Fit I.
Cachoeira Paulista
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Cachoeira Paulista
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 51.9M
TIR Esperada
41,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
185
Resumo
Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 185 unidades no Bairro Cidade Patriarca.
Adolfo Schnabel
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Adolfo Schnabel
São Paulo - SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 83.0M
TIR Esperada
44,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
310
Resumo
Terreno na Vila Ema que prevê 310 unidades.
Estratégia de Financiamento
MCMV
22 projetos • R$ 2.0B VGV
Direto com a Loteadora
7 projetos • R$ 895.4M VGV
SBPE
1 projeto • R$ 55.2M VGV
SPEs
Consórcio Cortel SP S.A.
Serviços Cemiteriais・24,7%
24,7% 24,7%
Consórcio Cortel SP S.A.
Serviços Cemiteriais・24,7%
Segmento
Serviços Cemiteriais
Alocação
24,7%
Resumo
Participação de 35% na SPE que arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais na cidade de São Paulo por 25 anos, composto por 5 cemitérios.
Landbank
Número de Unidades
4.534
Área Total
214,058 mil m²
VGV Total
R$ 1.1B
Lançamentos Projetados
Expectativa de atingir R$ 500 milhões em VGV lançado no ano de 2025.
Diversificação Regional
Sudeste
Sul
Exposição por Segmento
Econômico
Médio
Alto