FII MERITO I

Livre

MFII11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O MFII11 é um fundo de investimento imobiliário focado no desenvolvimento de empreendimentos residenciais. Em agosto de 2025, o principal marco foi a emissão do para o projeto Livus Barena, em São Paulo, atestando a conclusão da obra. A entrega deste empreendimento é significativa por ser o primeiro projeto da marca 'Livus' do fundo financiado pelo programa Minha Casa Minha Vida. A gestão informou que o projeto cumpriu as projeções de vendas, orçamento e cronograma, restando menos de 10% das unidades em estoque. O fundo também manteve sua previsibilidade de rendimentos, confirmando a distribuição de R$ 3,19 por cota para o terceiro trimestre de 2025.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 1,06 por cota em agosto, equivalente a uma rentabilidade de 1,04% no mês. No acumulado de 2025, a rentabilidade da distribuição de dividendos atingiu 8,82%. No entanto, o retorno total para o cotista, que inclui a variação da cota de mercado, apresentou uma recuperação no mês (2,07%), mas ainda acumula um resultado negativo de -2,64% no ano, indicando que a cota de mercado ainda não reflete totalmente os avanços operacionais do fundo.

Dividendos

A distribuição de dividendos referente a agosto foi de R$ 1,06 por cota, paga em 12 de setembro de 2025. Este valor faz parte da programação para o terceiro trimestre de 2025, que totaliza R$ 3,19 por cota, sendo R$ 1,06 em julho, R$ 1,06 em agosto e R$ 1,07 previsto para setembro.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

1,04%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

-2,64%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,06

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

32.711

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

44%

Progresso Médio de Vendas

Não informado

TIR Média dos Projetos

Não informado

VGV Total Lançado

R$ 230.000.000,00

VGV Restante Projetado

R$ 270.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 1.515.450.000,00

Destaques

Conclusão e emissão do Habite-se para o projeto Livus Barena, em Itaim Paulista (SP).
Entrega do primeiro projeto da marca 'Livus' financiado pelo programa Minha Casa Minha Vida.
Projeto Barena cumpriu as projeções de vendas, orçamento e cronograma, com menos de 10% de estoque remanescente.
Manutenção da previsibilidade de dividendos com a programação de R$ 3,19 por cota para o 3º trimestre de 2025.

Desafios

Desempenho negativo da cota de mercado no acumulado de 2025 (-2,64% até agosto).
Redução gradual no número de cotistas ao longo dos últimos meses.

Riscos do Fundo

Risco de execução inerente a projetos de desenvolvimento imobiliário, como atrasos em obras, estouro de custos e obtenção de licenças.
Risco de mercado relacionado à velocidade de vendas dos empreendimentos, que é sensível a fatores macroeconômicos como taxas de juros e desemprego.
Concentração geográfica significativa dos projetos no estado de São Paulo e na região Sudeste.
Exposição relevante (24,7% do PL) à SPE Consórcio Cortel, um ativo de concessão de serviços cemiteriais com perfil de risco distinto do core do fundo.

Observações do Período

O fundo apresenta uma execução operacional robusta e consistente com sua tese de desenvolvimento imobiliário. A conclusão bem-sucedida de projetos como o Livus Barena, alinhada à aquisição e lançamento de novos terrenos, demonstra a capacidade da gestão em manter o ciclo de desenvolvimento ativo, o que é crucial para a geração de caixa e distribuição de rendimentos futuros. A carteira é bem diversificada entre projetos em diferentes estágios (concluídos, obras e landbank), mitigando riscos. O principal ponto de atenção é o descolamento entre a performance operacional positiva e o desempenho negativo da cota no mercado secundário. A participação na Consórcio Cortel, embora diversifique as fontes de receita, representa uma alocação relevante em um setor com dinâmica distinta do core do fundo.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva se baseia na forte capacidade de execução da gestão, que consistentemente entrega projetos dentro do planejado e mantém um pipeline de desenvolvimento ativo, garantindo a sustentabilidade do modelo de negócio. A previsibilidade dos dividendos, anunciados trimestralmente, é um ponto forte para o investidor. Apesar da performance negativa da cota em 2025, os fundamentos operacionais do fundo são sólidos e a estratégia de focar no segmento de média/baixa renda se mostra resiliente. A gestão ativa na reciclagem do portfólio reforça a perspectiva positiva para a geração de valor a longo prazo.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia - SP・Concluído・Médio

8,8%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,8%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

19%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 1.272 lotes.

Damha Fit I

Uberaba - MG・Concluído・Médio

8,1%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,1%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

31,3%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 358 lotes.

Avenida Corifeu

São Paulo - SP・Obras・Econômico

6,2%

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,2%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

29%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades.

Reserva da Ilha

Sertaneja - PR・Obras・Alto

Obras 43%

Vendas 9%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

20,1%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Empreendimento de alto padrão com 485 lotes.

Golden Boituva

Boituva - SP・Obras・Econômico

4,9%

Obras 87%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,9%

VGV

R$ 87.0M

TIR Esperada

13%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Empreendimento de padrão econômico com 644 casas.

Vilas do Rio

Campinas - SP・Concluído・Econômico

4,8%

Obras 100%

Vendas 50%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 44.3M

TIR Esperada

19,2%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Loteamento residencial aberto com 358 lotes e obras 100% concluídas.

Luar do Rio Largo

Rio Largo - AL・Concluído・Econômico

4,7%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,7%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

24%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes.

Luar do Parque

Recife - PE・Obras・Médio

4,6%

Obras 77%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,6%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 480 apartamentos divididos em cinco torres.

Barena

São Paulo - SP・Obras・Econômico

3,2%

Obras 95%

Vendas 86%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

3,2%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

27,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Empreendimento com 165 unidades habitacionais no bairro Itaim Paulista. Obras concluídas em Agosto/2025.

Paes de Barros

São Paulo - SP・Obras・Médio

Obras 6%

Vendas 31%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

22,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

Projeto de médio padrão localizado na Mooca, com 176 unidades residenciais.

Residencial Campo Verde

Iracemápolis - SP・Concluído・Médio

2,7%

Obras 100%

Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,7%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes residenciais e comerciais.

Vila Sônia

São Paulo - SP・Obras・Médio

2,4%

Obras 0%

Vendas 28%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

31,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Data de Lançamento

03/2025

Resumo

Empreendimento de padrão econômico que será composto por 163 unidades habitacionais.

Residencial Dona Amélia

Campinas - SP・Landbank・Econômico

2,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,4%

VGV

R$ 143.1M

TIR Esperada

13,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais (casas e apartamentos).

Lauro de Freitas

São Paulo - SP・Obras・Econômico

2,2%

Obras 79%

Vendas 64%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

23,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos na zona leste de São Paulo.

Jardins de Tarsila

Campinas - SP・Obras・Econômico

2,1%

Obras 10%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,1%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

15,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico na cidade de Campinas.

Jabaquara

São Paulo - SP・Obras・Econômico

1,5%

Obras 29%

Vendas 34%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,5%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

22%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Empreendimento de padrão econômico no bairro Jabaquara, composto por 193 unidades.

Descampado

Campinas - SP・Landbank・Econômico

1,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,4%

VGV

R$ 88.2M

TIR Esperada

14,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Projeto em aprovação para aproximadamente 600 unidades habitacionais e dois lotes comerciais.

Luar das Oliveiras

Recife - PE・Obras・Médio

1,2%

Obras 46%

Vendas 69%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

1,2%

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

30,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 128 unidades em fase inicial de obras.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

1,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,1%

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

19,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Projeto para implantação de 450 unidades residenciais.

Adelia Chohfi

São Paulo - SP・Obras・Econômico

0,8%

Obras 10%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

47,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Projeto composto por 268 unidades habitacionais com VGV de mais de R$ 60 milhões.

Hermano da Silva

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,7%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Resumo

Projeto composto por 246 unidades habitacionais.

Vila Carmosina

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico no bairro Vila Carmosina.

Luar do Norte

Recife - PE・Obras・Médio

0,6%

Obras 0%

Vendas 17%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

0,6%

VGV

R$ 42.3M

TIR Esperada

44,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Data de Lançamento

06/2025

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 120 unidades e VGV de R$ 42 milhões.

Alberto Ramos

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,3%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

32,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

186

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 186 unidades na Vila Prudente.

Lussanvira

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 46.5M

TIR Esperada

32,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

149

Resumo

Projeto prevê a implantação de 149 unidades habitacionais.

Jaraguá

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 183.0M

TIR Esperada

39,2%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 764 unidades.

MaxHaus Santos

Santos - SP・Concluído・Médio

0,1%

Obras 100%

Vendas 100%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

0,1%

VGV

R$ 55.2M

TIR Esperada

7,5%

Tipo de Financiamento

SBPE

Resumo

Edifício de médio padrão com torre de 23 pavimentos.

Damha Fit II

Uberaba - MG・Obras・Médio

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 119.5M

TIR Esperada

43%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Data de Lançamento

04/2025

Resumo

Loteamento de médio padrão com 693 lotes, quase o dobro do Damha Fit I.

Cachoeira Paulista

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 51.9M

TIR Esperada

41,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

185

Resumo

Projeto para um multifamiliar residencial vertical com 185 unidades no Bairro Cidade Patriarca.

Adolfo Schnabel

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 83.0M

TIR Esperada

44,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

310

Resumo

Terreno na Vila Ema que prevê 310 unidades.

Estratégia de Financiamento

MCMV

22 projetos • R$ 2.0B VGV

73,33%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 895.4M VGV

23,33%

SBPE

1 projeto • R$ 55.2M VGV

3,33%

SPEs

Consórcio Cortel SP S.A.

Serviços Cemiteriais・24,7%

24,7%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

24,7%

Resumo

Participação de 35% na SPE que arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais na cidade de São Paulo por 25 anos, composto por 5 cemitérios.

Landbank

Número de Unidades

4.534

Área Total

214,058 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Expectativa de atingir R$ 500 milhões em VGV lançado no ano de 2025.

Diversificação Regional

Sudeste

93%

Sul

Exposição por Segmento

Econômico

50%

Médio

42%

Alto