FII MERITO I

Livre

MFII11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O MFII11 é um fundo de investimento imobiliário com foco no desenvolvimento de empreendimentos residenciais. No mês de setembro, o fundo finalizou o processo de due diligence para a aquisição de uma nova área em Itaquera, São Paulo. O terreno será destinado a um projeto do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), com 343 apartamentos e um Valor Geral de Vendas ( ) estimado em R$ 82 milhões. A formalização da compra ocorrerá em outubro, reforçando a estratégia de reciclagem de portfólio e pipeline de novos projetos. O fundo também concluiu a divulgação de rendimentos do 3º trimestre, totalizando R$ 3,19 por cota.

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 1,07 por cota em setembro, o que representa uma rentabilidade mensal de 1,05% e eleva o acumulado no ano para 9,96%. Apesar do bom desempenho dos dividendos, o retorno total para o cotista, que inclui a variação da cota de mercado, foi negativo em -0,26% no mês e acumula uma perda de -2,90% em 2025, indicando que o preço da cota no mercado secundário continua descolado da performance operacional.

Dividendos

A distribuição de dividendos de setembro foi de R$ 1,07 por cota, com pagamento em 14 de outubro de 2025. Este valor encerra o ciclo do 3º trimestre de 2025, que totalizou R$ 3,19 por cota, oferecendo previsibilidade aos investidores.

Indicadores

P/VP

Não informado

DY Mensal

1,05%

DY Projetado 12M

Não informado

Rentabilidade YTD

-2,9%

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,07

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

32.641

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

44%

Progresso Médio de Vendas

Não informado

TIR Média dos Projetos

Não informado

VGV Total Lançado

R$ 170.000.000,00

VGV Restante Projetado

R$ 330.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 1.515.450.000,00

Destaques

Finalização da due diligence para aquisição de terreno em Itaquera (SP) com VGV de R$ 82 milhões para um projeto MCMV.
Distribuição de R$ 1,07 por cota, totalizando R$ 3,19 no 3º trimestre de 2025.
Manutenção da política de previsibilidade de dividendos com anúncio trimestral.

Desafios

O desempenho total da cota de mercado permanece negativo em setembro (-0,26%) e no acumulado do ano (-2,90%).
Leve queda contínua no número de cotistas registrada no mês de setembro.

Riscos do Fundo

Risco de execução inerente a projetos de desenvolvimento imobiliário, como atrasos em obras, estouro de custos e obtenção de licenças.
Risco de mercado relacionado à velocidade de vendas dos empreendimentos, que é sensível a fatores macroeconômicos como taxas de juros e desemprego.
Concentração geográfica significativa dos projetos no estado de São Paulo e na região Sudeste.
Exposição relevante (24,7% do PL) à SPE Consórcio Cortel, um ativo de concessão de serviços cemiteriais com perfil de risco distinto do core do fundo.

Observações do Período

O fundo mantém uma forte execução operacional, avançando em seu pipeline de projetos com a aquisição estratégica de um novo terreno em Itaquera. Esta ação é vital para a continuidade do ciclo de desenvolvimento e para a futura geração de caixa e dividendos. A política de anunciar os rendimentos trimestralmente confere uma valiosa previsibilidade ao investidor. O principal ponto de atenção continua sendo o desempenho da cota de mercado, que não reflete a performance operacional positiva e os avanços estratégicos da gestão. A carteira de projetos segue bem diversificada entre diferentes estágios (landbank, obras, concluídos), o que mitiga riscos de execução.

Ver mais detalhes

A avaliação positiva é justificada pela consistente capacidade da gestão em executar sua estratégia de desenvolvimento, evidenciada pela contínua aquisição de terrenos que alimentam o pipeline de projetos futuros. O fundo demonstra resiliência e foco estratégico no segmento de baixa/média renda. A previsibilidade dos dividendos é um diferencial importante. Apesar da performance negativa da cota no mercado, os fundamentos operacionais são sólidos, com projetos avançando e novos sendo estruturados, o que sustenta uma perspectiva favorável para a geração de valor a longo prazo.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia - SP・Concluído・Médio

8,8%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,8%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

19%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Empreendimento de médio padrão composto por 1.272 lotes, tanto residenciais como comerciais, distribuídos em 34 quadras.

Metragem Média por Unidade

211m²

Damha Fit I

Uberaba - MG・Concluído・Médio

8,1%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

8,1%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

31,3%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Uberaba, estado de Minas Gerais. O Damha Fit I possui 358 lotes.

Metragem Média por Unidade

267m²

Avenida Corifeu

São Paulo - SP・Obras・Econômico

6,2%

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

6,2%

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

29%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Empreendimento de padrão econômico que prevê a construção de um empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades habitacionais.

Metragem Média por Unidade

44m²

Reserva da Ilha

Sertaneja - PR・Obras・Alto

Obras 43%

Vendas 9%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

20,1%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Empreendimento de alto padrão situado no município de Sertaneja, estado de Paraná. O Reserva da Ilha será composto por 485 lotes com média de 819 metros quadrados cada.

Metragem Média por Unidade

906m²

Golden Boituva

Boituva - SP・Obras・Econômico

4,9%

Obras 87%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,9%

VGV

R$ 87.0M

TIR Esperada

13%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Boituva, estado de São Paulo. O Golden Boituva terá 644 casas.

Metragem Média por Unidade

64m²

Vilas do Rio

Campinas - SP・Concluído・Econômico

4,8%

Obras 100%

Vendas 50%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 44.3M

TIR Esperada

19,2%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Loteamento residencial aberto localizado no município de Campinas, estado de São Paulo, com 358 lotes. O empreendimento se encontra com 100% das obras concluídas.

Metragem Média por Unidade

188m²

Luar do Rio Largo

Rio Largo - AL・Concluído・Econômico

4,7%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

4,7%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

24%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Loteamento de padrão econômico situado no município de Rio Largo, estado de Alagoas. O Luar de Rio Largo é composto por 660 lotes.

Metragem Média por Unidade

155m²

Luar do Parque

Recife - PE・Obras・Médio

4,6%

Obras 77%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,6%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife, estado de Pernambuco. O Luar do Parque terá 480 apartamentos, divididos em cinco torres.

Metragem Média por Unidade

58m²

Barena

São Paulo - SP・Obras・Econômico

3,2%

Obras 95%

Vendas 86%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

3,2%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

27,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Empreendimento composto por 165 unidades habitacionais, localizado no bairro Itaim Paulista, na Zona Leste da cidade de São Paulo.

Metragem Média por Unidade

42m²

Paes de Barros

São Paulo - SP・Obras・Médio

Obras 6%

Vendas 31%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

22,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

O projeto de médio padrão está localizado na Avenida Paes de Barros, no bairro da Mooca e será composto por 176 unidades residenciais.

Metragem Média por Unidade

38m²

Residencial Campo Verde

Iracemápolis - SP・Concluído・Médio

2,7%

Obras 100%

Vendas 92%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,7%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Iracemápolis, estado de São Paulo. O Residencial Campo Verde é composto por 382 lotes.

Metragem Média por Unidade

182m²

Vila Sônia

São Paulo - SP・Obras・Médio

2,4%

Obras 0%

Vendas 28%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

31,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo. O Vila Sônia será composto por 163 unidades habitacionais.

Metragem Média por Unidade

38m²

Residencial Dona Amélia

Campinas - SP・Landbank・Econômico

2,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,4%

VGV

R$ 143.1M

TIR Esperada

13,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Empreendimento de padrão econômico (projeto em aprovação) que terá aproximadamente 600 unidades habitacionais, divididos em casas e apartamentos.

Metragem Média por Unidade

83m²

Lauro de Freitas

São Paulo - SP・Obras・Econômico

2,2%

Obras 79%

Vendas 64%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

23,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos e situado na zona leste da cidade de São Paulo.

Metragem Média por Unidade

43m²

Jardins de Tarsila

Campinas - SP・Obras・Econômico

2,1%

Obras 10%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,1%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

15,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de Campinas, estado de São Paulo.

Jabaquara

São Paulo - SP・Obras・Econômico

1,5%

Obras 29%

Vendas 34%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,5%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

22%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo, no bairro Jabaquara e será composto por 193 unidades.

Metragem Média por Unidade

39m²

Descampado

Campinas - SP・Landbank・Econômico

1,4%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,4%

VGV

R$ 88.2M

TIR Esperada

14,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Empreendimento de padrão econômico (projeto em aprovação) que terá aproximadamente 600 unidades habitacionais e dois lotes comerciais.

Metragem Média por Unidade

36m²

Luar das Oliveiras

Recife - PE・Obras・Médio

1,2%

Obras 46%

Vendas 69%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

1,2%

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

30,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Empreendimento de médio padrão situado na cidade de Recife. O projeto será composto por 128 unidades e está em fase inicial de obras.

Metragem Média por Unidade

34m²

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

1,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

1,1%

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

19,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Projeto de padrão econômico na cidade de Ponta Grossa. O estudo de implantação prevê a implantação de 450 unidades residenciais.

Metragem Média por Unidade

45m²

Adelia Chohfi

São Paulo - SP・Obras・Econômico

0,8%

Obras 10%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

47,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo. O projeto será composto por 268 unidades habitacionais.

Metragem Média por Unidade

38m²

Hermano da Silva

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,7%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

37%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo. O projeto será composto por 246 unidades habitacionais.

Metragem Média por Unidade

34m²

Vila Carmosina

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Empreendimento de padrão econômico situado na cidade de São Paulo, no bairro Vila Carmosina.

Luar do Norte

Recife - PE・Obras・Médio

0,6%

Obras 0%

Vendas 17%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

0,6%

VGV

R$ 42.3M

TIR Esperada

44,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Resumo

Em parceria com a construtora Torque, o Luar do Norte é um empreendimento de médio padrão localizado em Recife/PE e conta com 120 unidades.

Metragem Média por Unidade

115m²

Alberto Ramos

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,3%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

32,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

186

Resumo

Projeto multifamiliar residencial vertical com 186 unidades na Vila Prudente, São Paulo/SP.

Metragem Média por Unidade

40m²

Lussanvira

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 46.5M

TIR Esperada

32,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

149

Resumo

Empreendimento de padrão econômico que prevê a implantação de 149 unidades habitacionais.

Metragem Média por Unidade

32m²

Jaraguá

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 183.0M

TIR Esperada

39,2%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Resumo

Projeto multifamiliar residencial vertical com 764 unidades no Jardim Jaraguá, São Paulo/SP.

MaxHaus Santos

Santos - SP・Concluído・Médio

0,1%

Obras 100%

Vendas 100%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

0,1%

VGV

R$ 55.2M

TIR Esperada

7,5%

Tipo de Financiamento

SBPE

Resumo

Projeto de médio padrão composto por uma torre com 23 pavimentos.

Damha Fit II

Uberaba - MG・Obras・Médio

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 119.5M

TIR Esperada

43%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Resumo

Empreendimento de médio padrão com 693 lotes, quase o dobro de lotes que o Fit I.

Metragem Média por Unidade

255m²

Cachoeira Paulista

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 51.9M

TIR Esperada

41,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

185

Resumo

Projeto multifamiliar residencial vertical com 185 unidades no Bairro Cidade Patriarca, São Paulo/SP.

Metragem Média por Unidade

40m²

Adolfo Schnabel

São Paulo - SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 83.0M

TIR Esperada

44,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

310

Resumo

Terreno localizado na Vila Ema, São Paulo/SP. O projeto prevê 310 unidades.

Metragem Média por Unidade

36m²

Estratégia de Financiamento

MCMV

22 projetos • R$ 2.0B VGV

73,33%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 895.4M VGV

23,33%

SBPE

1 projeto • R$ 55.2M VGV

3,33%

SPEs

Consórcio Cortel

Serviços Cemiteriais・24,7%

24,7%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

24,7%

Resumo

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais na cidade de São Paulo pelo prazo de 25 anos, composto por 5 cemitérios.

Landbank

Número de Unidades

4.534

Área Total

214,058 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Expectativa de atingir R$ 500 milhões em VGV lançado em 2025.

Diversificação Regional

Sudeste

74,5%

Nordeste

11,1%

Sul

7,1%

Exposição por Segmento

Econômico

50%

Médio

42%

Alto