FII MERITO I

MFII11—Resumo de Janeiro de 2026

Resumo

O MFII11 é um fundo de desenvolvimento residencial com foco nos segmentos Econômico (MCMV) e Médio padrão. Em janeiro de 2026, a gestão destacou a assinatura do financiamento do projeto Livus Cupecê (Hermano da Silva) com a Caixa Econômica Federal e o registro de incorporação do Livus Oratório (Alberto Ramos), permitindo o início das vendas. Foi divulgado o guidance de dividendos para o 1º trimestre de 2026, totalizando R$ 3,16 por cota (média de R$ 1,05/mês).

Desempenho

O fundo distribuiu R$ 1,05 por cota, gerando um Dividend mensal de 1,30%. O Valor Patrimonial por cota apresentou nova queda, fechando em R$ 97,15. A base de cotistas recuou para 32.407 investidores.

Dividendos

Distribuição anunciada de R$ 1,05 por cota referente a janeiro, com pagamento em 13/02/2026. O guidance para o trimestre prevê R$ 1,05 em fevereiro e R$ 1,06 em março.

Indicadores

P/VP

0,83

DY Mensal

1,3%

DY Projetado 12M

16,05%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

Não informado

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

decrescente

Número de Cotistas

32.407

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

Não informado

Progresso Médio de Vendas

Não informado

TIR Média dos Projetos

Não informado

VGV Total Lançado

Não informado

VGV Restante Projetado

R$ 1.091.000.000,00

Portfólio

Projetos Ativos

Projetos Concluídos

Landbank

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 1.624.530.000,00

Destaques

Assinatura de financiamento do Livus Cupecê (Hermano da Silva) com a CEF.
Registro de Incorporação do Livus Oratório (Alberto Ramos) concluído.
Guidance de dividendos de R$ 3,16 para o 1º trimestre de 2026.
VGV em Landbank de R$ 1,091 bilhão.
Carteira com 33 ativos imobiliários (7 concluídos, 14 em obras, 11 landbank).

Desafios

Queda no dividendo mensal de R$ 1,07 (2025) para R$ 1,05 (jan/26).
Redução contínua do Valor Patrimonial por Cota (-1,38% no mês).
Retração na base de cotistas (perda de 89 investidores no mês).

Riscos do Fundo

Risco de desenvolvimento (estouro de orçamento e prazos de obra).
Concentração geográfica excessiva na região Sudeste (93% do landbank).
Dependência de financiamento bancário (MCMV/SBPE) para repasse das unidades.
Risco de liquidez das cotas no mercado secundário.
Risco de erosão patrimonial contínua.

Notas

A tabela detalhada de ativos refere-se ao 4T25, mas reflete o status atualizado do portfólio.
O preço de mercado foi estimado em R$ 80,77 com base no DY informado de 1,30% para o dividendo de R$ 1,05.

Observações do Mês

O fundo segue avançando operacionalmente, destravando projetos importantes (financiamento e registros) e mantendo um pipeline robusto com R$ 1 bilhão em Landbank. No entanto, financeiramente, observa-se uma deterioração marginal: o dividendo mensal foi reduzido (de R$ 1,07 para R$ 1,05), o valor patrimonial continua sua tendência de queda (acumulando perda relevante nos últimos 4 meses) e a base de cotistas está encolhendo. O rendimento anualizado projetado permanece alto (~16%), mas os riscos de erosão de capital exigem cautela.

Projetos de Desenvolvimento

Terras da Estância

Paulínia – SP・Concluído・Médio

7,2%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

7,2%

VGV

R$ 329.0M

TIR Esperada

18,4%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

1.272

Resumo

Concluído. 1.272 lotes. Padrão Médio.

Avenida Corifeu

São Paulo – SP・Obras・Econômico

Obras 3%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 89.6M

TIR Esperada

23,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

276

Resumo

Obras 3%. 276 unidades. Padrão Econômico.

Reserva da Ilha

Sertaneja – PR・Obras・Alto

5,9%

Obras 44%

Vendas 11%

Status

Obras

Segmento

Alto

Alocação

5,9%

VGV

R$ 219.0M

TIR Esperada

16,5%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

485

Resumo

Obras 44%. 485 lotes. Alto Padrão.

Vilas do Rio

Campinas – SP・Concluído・Econômico

5,6%

Obras 100%

Vendas 69%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

5,6%

VGV

R$ 90.6M

TIR Esperada

17%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes. Padrão Econômico.

Damha Fit I

Uberaba – MG・Concluído・Médio

5,2%

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

5,2%

VGV

R$ 77.4M

TIR Esperada

30,7%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

358

Resumo

Concluído. 358 lotes. Padrão Médio.

Golden Boituva

Boituva – SP・Obras・Econômico

4,8%

Obras 91%

Vendas 92%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

4,8%

VGV

R$ 116.1M

TIR Esperada

13,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

644

Resumo

Obras 91%. 644 casas. Padrão Econômico.

Luar do Parque

Recife – PE・Obras・Médio

4,2%

Obras 86%

Vendas 84%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

4,2%

VGV

R$ 190.4M

TIR Esperada

35,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

480

Resumo

Obras 86%. 480 apartamentos. Padrão Médio.

Luar do Rio Largo

Rio Largo – AL・Concluído・Econômico

Obras 100%

Vendas 99%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

22,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

660

Resumo

Concluído. 660 lotes. Padrão Econômico.

Descampado

Campinas – SP・Landbank・Econômico

3,9%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

3,9%

VGV

R$ 123.2M

TIR Esperada

13,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

560

Resumo

Landbank. 560 unidades. Padrão Econômico.

Damha Fit II

Uberaba – MG・Obras・Médio

3,8%

Obras 8%

Vendas 10%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,8%

VGV

R$ 128.1M

TIR Esperada

35,6%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

693

Resumo

Obras 8%. 693 lotes. Padrão Médio.

Paes de Barros

São Paulo – SP・Obras・Médio

3,6%

Obras 25%

Vendas 35%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

3,6%

VGV

R$ 69.6M

TIR Esperada

21,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

176

Resumo

Obras 25%. 176 unidades. Padrão Médio.

Vila Sônia

São Paulo – SP・Obras・Médio

2,4%

Obras 9%

Vendas 82%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

2,4%

VGV

R$ 56.0M

TIR Esperada

28%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

163

Resumo

Obras 9%. 163 unidades. Padrão Médio.

Residencial Campo Verde

Iracemápolis – SP・Concluído・Médio

2,3%

Obras 100%

Vendas 93%

Status

Concluído

Segmento

Médio

Alocação

2,3%

VGV

R$ 51.2M

TIR Esperada

15,2%

Tipo de Financiamento

Direto com a Loteadora

Número de Unidades

382

Resumo

Concluído. 382 lotes. Padrão Médio.

Jardins de Tarsila

Campinas – SP・Obras・Econômico

2,2%

Obras 11%

Vendas 0%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

2,2%

VGV

R$ 120.5M

TIR Esperada

15,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Obras 11%. Padrão Econômico.

Residencial Dona Amélia

Campinas – SP・Landbank・Econômico

2,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

2,1%

VGV

R$ 170.7M

TIR Esperada

12,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

600

Resumo

Landbank. 600 unidades. Padrão Econômico.

Lauro de Freitas

São Paulo – SP・Concluído・Econômico

1,8%

Obras 100%

Vendas 69%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

1,8%

VGV

R$ 52.2M

TIR Esperada

22,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

195

Resumo

Concluído. 195 apartamentos. Padrão Econômico.

Barena

São Paulo – SP・Concluído・Econômico

1,5%

Obras 100%

Vendas 90%

Status

Concluído

Segmento

Econômico

Alocação

1,5%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

21,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

165

Resumo

Concluído. 165 unidades. Padrão Econômico.

Jabaquara

São Paulo – SP・Obras・Econômico

1,5%

Obras 51%

Vendas 42%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

1,5%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

23,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

193

Resumo

Obras 51%. 193 unidades. Padrão Econômico.

Luar das Oliveiras

Recife – PE・Obras・Médio

Obras 58%

Vendas 58%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 30.2M

TIR Esperada

28,1%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

128

Resumo

Obras 58%. 128 unidades. Padrão Médio.

Ponta Grossa

Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico

0,9%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,9%

VGV

R$ 74.9M

TIR Esperada

16,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

450

Resumo

Landbank. 450 unidades. Padrão Econômico.

Hermano da Silva

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,8%

Obras 1%

Vendas 25%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,8%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

44,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

246

Resumo

Obras 1%. 246 unidades. Financiamento contratado em Jan/26.

Adélia Chohfi

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,7%

Obras 39%

Vendas 90%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 65.0M

TIR Esperada

44,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

268

Resumo

Obras 39%. 268 unidades. Padrão Econômico.

Jaraguá

São Paulo – SP・Obras・Econômico

0,7%

Obras 1%

Vendas 1%

Status

Obras

Segmento

Econômico

Alocação

0,7%

VGV

R$ 183.4M

TIR Esperada

37,1%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

764

Resumo

Obras 1%. 764 unidades. Padrão Econômico.

Vila Carmosina

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,6%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,6%

VGV

R$ 320.1M

TIR Esperada

30%

Tipo de Financiamento

MCMV

Resumo

Landbank. Padrão Econômico.

Alberto Ramos

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,5%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,5%

VGV

R$ 55.1M

TIR Esperada

37,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

190

Resumo

Landbank. 190 unidades. RI registrado em Jan/26.

Adélia Chohfi II

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,3%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,3%

VGV

R$ 60.0M

TIR Esperada

39,3%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

244

Resumo

Landbank. 244 unidades. Padrão Econômico.

Lussanvira

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,2%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,2%

VGV

R$ 44.0M

TIR Esperada

31,7%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

126

Resumo

Landbank. 126 unidades. Padrão Econômico.

Cachoeira Paulista

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

0,1%

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

0,1%

VGV

R$ 52.4M

TIR Esperada

44,9%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

184

Resumo

Landbank. 184 unidades. Padrão Econômico.

Luar do Norte

Recife – PE・Obras・Médio

Obras 2%

Vendas 50%

Status

Obras

Segmento

Médio

Alocação

VGV

R$ 42.3M

TIR Esperada

46,4%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

120

Resumo

Obras 2%. 120 unidades. Padrão Médio.

Adolfo Schnabel

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 52.7M

TIR Esperada

43,6%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

205

Resumo

Landbank. 205 unidades. Padrão Econômico.

Guarumbé

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 81.9M

TIR Esperada

56,5%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

343

Resumo

Landbank. 343 unidades. Padrão Econômico.

Edson de Carvalho

São Paulo – SP・Landbank・Econômico

Obras 0%

Vendas 0%

Status

Landbank

Segmento

Econômico

Alocação

VGV

R$ 56.5M

TIR Esperada

49,8%

Tipo de Financiamento

MCMV

Número de Unidades

249

Resumo

Landbank. 249 unidades. Padrão Econômico.

Estratégia de Financiamento

MCMV

25 projetos • R$ 2.3B VGV

78,13%

Direto com a Loteadora

7 projetos • R$ 950.3M VGV

21,88%

SPEs

Consórcio Cortel SP

Serviços Cemiteriais・25,4%

25,4%

Segmento

Serviços Cemiteriais

Alocação

25,4%

Resumo

Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., concessão de serviços cemiteriais em SP.

Landbank

Número de Unidades

4.411

Área Total

205,549 mil m²

VGV Total

R$ 1.1B

Lançamentos Projetados

Previsto mais de R$ 200 milhões em lançamentos MCMV nos próximos meses.

Diversificação Regional

Sudeste

93%

Sul

Exposição por Segmento

Econômico

51%

Médio

41%

Alto

Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial

FII MERITO I

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

Projetos de Desenvolvimento

Estratégia de Financiamento

SPEs

Landbank

Diversificação Regional

Exposição por Segmento