Resumo do Relatório Gerencial de MFII11 (Fevereiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII MERITO I
MFII11—Resumo de Fevereiro de 2026
Resumo
O MFII11 é um fundo focado no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários residenciais (segmentos Econômico e Médio). Em fevereiro de 2026, a gestão destacou a finalização da due diligence para a aquisição de um novo terreno na Vila Ré (São Paulo/SP), que ingressa no landbank com previsão de de R$ 58 milhões e 240 unidades sob o programa MCMV. O projeto já iniciou a fase de aprovações na prefeitura.
Desempenho
O fundo anunciou dividendos de R$ 1,05 para o mês, gerando um Dividend de 1,34%. A registrou nova queda, fechando em R$ 96,23. Por outro lado, a base de cotistas voltou a crescer, somando 32.843 investidores. O retorno total da cota no mês de fevereiro foi negativo em -1,98%, embora o acumulado do ano (2026) esteja positivo em 4,59%.
Dividendos
Os dividendos referentes ao 1T26 somam R$ 3,16 por cota (R$ 1,05 em jan/fev e R$ 1,06 em mar). O pagamento referente a fevereiro será realizado em 13/03/2026.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
1,34%
DY Projetado 12M
16,52%
Rentabilidade YTD
4,59%
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 1,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
32.843
Métricas de Desenvolvimento
Progresso Médio de Obras
Não informado
Progresso Médio de Vendas
Não informado
TIR Média dos Projetos
Não informado
VGV Total Lançado
Não informado
VGV Restante Projetado
R$ 1.091.492.000,00
Portfólio
Projetos Ativos
14
Projetos Concluídos
7
Landbank
12
Fluxo de Caixa Projetado
R$ 1.624.530.000,00
Destaques
- Aquisição de novo terreno na Vila Ré (SP) para o landbank, com VGV projetado de R$ 58 milhões.
- Recuperação na base de cotistas, alcançando 32.843 investidores (aumento em relação a janeiro).
- Manutenção da distribuição rigorosamente dentro do guidance previsto para o 1T26.
- VGV total do Landbank (sem a nova aquisição) supera a marca de R$ 1,09 bilhão.
Desafios
- Nova desvalorização da cota patrimonial em fevereiro de 2026, recuando para R$ 96,23.
- Retorno total mensal negativo no mercado secundário durante o mês de fevereiro (-1,98%).
Riscos do Fundo
- Risco de desenvolvimento inerente (estouro de custos de obra, atrasos em aprovações e licenciamentos).
- Concentração geográfica severa (93% do landbank localizado na região Sudeste).
- Forte dependência do programa MCMV e de financiamento bancário (SBPE) para a capacidade de repasse aos compradores finais.
- Erosão contínua do valor patrimonial (cota patrimonial), que reduz a base de capital do fundo ao longo do tempo.
Observações do Mês
O MFII11 demonstra capacidade contínua de execução e reposição de portfólio, exemplificada pela nova aquisição na Vila Ré e avanço nas obras e vendas de seus 32 projetos. No entanto, o cenário financeiro consolidado exige cautela: o Valor Patrimonial por Cota (VPC) continua em uma persistente trajetória de queda desde o ano anterior. A negociação com de ~0,81 reflete a exigência de prêmio de risco pelo mercado para o setor de desenvolvimento, embora o aumento na base de cotistas indique resiliência na .
Projetos de Desenvolvimento
Terras da Estância
Paulínia – SP・Concluído・Médio
7,2% 7,2%
Terras da Estância
Paulínia – SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
7,2%
VGV
R$ 329.0M
TIR Esperada
18,4%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
1.272
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 1.272 lotes. Financiamento Direto com a Loteadora.
Avenida Corifeu
São Paulo – SP・Obras・Econômico
6% 6%
Avenida Corifeu
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
6%
VGV
R$ 89.6M
TIR Esperada
23,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
276
Resumo
Empreendimento residencial vertical com aproximadamente 276 unidades habitacionais.
Reserva da Ilha
Sertaneja – PR・Obras・Alto
5,9% 5,9%
Reserva da Ilha
Sertaneja – PR・Obras・Alto
Status
Obras
Segmento
Alto
Alocação
5,9%
VGV
R$ 219.0M
TIR Esperada
16,5%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
485
Resumo
Empreendimento de alto padrão composto por 485 lotes.
Vilas do Rio
Campinas – SP・Concluído・Econômico
5,6% 5,6%
Vilas do Rio
Campinas – SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
5,6%
VGV
R$ 90.6M
TIR Esperada
17%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Loteamento residencial aberto com 358 lotes. 100% das obras concluídas. Financiamento Direto com a Loteadora.
Damha Fit I
Uberaba – MG・Concluído・Médio
5,2% 5,2%
Damha Fit I
Uberaba – MG・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
5,2%
VGV
R$ 77.4M
TIR Esperada
30,7%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
358
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 358 lotes. Financiamento Direto com a Loteadora.
Golden Boituva
Boituva – SP・Obras・Econômico
4,8% 4,8%
Golden Boituva
Boituva – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
4,8%
VGV
R$ 116.1M
TIR Esperada
13,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
644
Resumo
Empreendimento de padrão econômico que terá 644 casas.
Luar do Parque
Recife – PE・Obras・Médio
4,2% 4,2%
Luar do Parque
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
4,2%
VGV
R$ 190.4M
TIR Esperada
35,8%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
480
Resumo
Empreendimento de médio padrão que terá 480 apartamentos divididos em 5 torres.
Luar do Rio Largo
Rio Largo – AL・Concluído・Econômico
4% 4%
Luar do Rio Largo
Rio Largo – AL・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
4%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
22,6%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
660
Resumo
Loteamento de padrão econômico composto por 660 lotes. Financiamento Direto com a Loteadora.
Descampado
Campinas – SP・Landbank・Econômico
3,9% 3,9%
Descampado
Campinas – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
3,9%
VGV
R$ 123.2M
TIR Esperada
13,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
560
Resumo
Terreno em landbank prevendo cerca de 560 unidades.
Damha Fit II
Uberaba – MG・Obras・Médio
3,8% 3,8%
Damha Fit II
Uberaba – MG・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
3,8%
VGV
R$ 128.1M
TIR Esperada
35,6%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
693
Resumo
Empreendimento de médio padrão com 693 lotes.
Paes de Barros
São Paulo – SP・Obras・Médio
3,6% 3,6%
Paes de Barros
São Paulo – SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
3,6%
VGV
R$ 69.6M
TIR Esperada
21,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
176
Resumo
Projeto de médio padrão na Mooca composto por 176 unidades.
Vila Sônia
São Paulo – SP・Obras・Médio
2,4% 2,4%
Vila Sônia
São Paulo – SP・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
2,4%
VGV
R$ 56.0M
TIR Esperada
28%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
163
Resumo
Empreendimento de padrão médio com 163 unidades.
Residencial Campo Verde
Iracemápolis – SP・Concluído・Médio
2,3% 2,3%
Residencial Campo Verde
Iracemápolis – SP・Concluído・Médio
Status
Concluído
Segmento
Médio
Alocação
2,3%
VGV
R$ 51.2M
TIR Esperada
15,2%
Tipo de Financiamento
Direto com a Loteadora
Número de Unidades
382
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 382 lotes. Financiamento Direto com a Loteadora.
Jardins de Tarsila
Campinas – SP・Obras・Econômico
2,2% 2,2%
Jardins de Tarsila
Campinas – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
2,2%
VGV
R$ 120.5M
TIR Esperada
15,5%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico.
Residencial Dona Amélia
Campinas – SP・Landbank・Econômico
2,1% 2,1%
Residencial Dona Amélia
Campinas – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
2,1%
VGV
R$ 170.7M
TIR Esperada
12,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
600
Resumo
Terreno em fase de landbank com previsão de 600 unidades habitacionais.
Lauro de Freitas
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
1,8% 1,8%
Lauro de Freitas
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
1,8%
VGV
R$ 52.2M
TIR Esperada
22,8%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
195
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com 195 apartamentos na zona leste.
Barena
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
1,5% 1,5%
Barena
São Paulo – SP・Concluído・Econômico
Status
Concluído
Segmento
Econômico
Alocação
1,5%
VGV
R$ 44.0M
TIR Esperada
21,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
165
Resumo
Empreendimento composto por 165 unidades habitacionais localizado no Itaim Paulista.
Jabaquara
São Paulo – SP・Obras・Econômico
1,5% 1,5%
Jabaquara
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
1,5%
VGV
R$ 52.4M
TIR Esperada
23,8%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
193
Resumo
Empreendimento de padrão econômico com previsão de 193 unidades.
Luar das Oliveiras
Recife – PE・Obras・Médio
1% 1%
Luar das Oliveiras
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
1%
VGV
R$ 30.2M
TIR Esperada
28,1%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
128
Resumo
Empreendimento de médio padrão composto por 128 unidades.
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
0,9% 0,9%
Ponta Grossa
Ponta Grossa-PR・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,9%
VGV
R$ 74.9M
TIR Esperada
16,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
450
Resumo
Terreno com previsão de implantação de 450 unidades.
Hermano da Silva
São Paulo – SP・Obras・Econômico
0,8% 0,8%
Hermano da Silva
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,8%
VGV
R$ 60.0M
TIR Esperada
44,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
246
Resumo
Projeto que será composto por 246 unidades habitacionais.
Adélia Chohfi
São Paulo – SP・Obras・Econômico
0,7% 0,7%
Adélia Chohfi
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,7%
VGV
R$ 65.0M
TIR Esperada
44,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
268
Resumo
Empreendimento de padrão econômico que será composto por 268 unidades.
Jaraguá
São Paulo – SP・Obras・Econômico
0,7% 0,7%
Jaraguá
São Paulo – SP・Obras・Econômico
Status
Obras
Segmento
Econômico
Alocação
0,7%
VGV
R$ 183.4M
TIR Esperada
37,1%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
764
Resumo
Projeto multifamiliar vertical que prevê 764 unidades.
Vila Carmosina
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,6% 0,6%
Vila Carmosina
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,6%
VGV
R$ 320.1M
TIR Esperada
30%
Tipo de Financiamento
MCMV
Resumo
Empreendimento de padrão econômico.
Alberto Ramos
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,5% 0,5%
Alberto Ramos
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,5%
VGV
R$ 55.1M
TIR Esperada
37,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
190
Resumo
Estudos preveem projeto vertical com 190 unidades na Vila Prudente.
Adélia Chohfi II
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,3% 0,3%
Adélia Chohfi II
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,3%
VGV
R$ 60.0M
TIR Esperada
39,3%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
244
Resumo
Terreno em São Mateus prevendo projeto vertical com 244 unidades.
Lussanvira
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,2% 0,2%
Lussanvira
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,2%
VGV
R$ 44.0M
TIR Esperada
31,7%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
126
Resumo
Terreno com previsão de 126 unidades.
Cachoeira Paulista
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0,1% 0,1%
Cachoeira Paulista
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0,1%
VGV
R$ 52.4M
TIR Esperada
44,9%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
184
Resumo
Terreno no Bairro Patriarca com previsão de 184 unidades.
Luar do Norte
Recife – PE・Obras・Médio
0% 0%
Luar do Norte
Recife – PE・Obras・Médio
Status
Obras
Segmento
Médio
Alocação
0%
VGV
R$ 42.3M
TIR Esperada
46,4%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
120
Resumo
Empreendimento de médio padrão em parceria com a Torque, conta com 120 unidades.
Adolfo Schnabel
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Adolfo Schnabel
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 52.7M
TIR Esperada
43,6%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
205
Resumo
Terreno na Vila Ema prevendo 205 unidades.
Guarumbé
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Guarumbé
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 81.9M
TIR Esperada
56,5%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
343
Resumo
Terreno em Itaquera com previsão de 343 unidades.
Edson de Carvalho
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
0% 0%
Edson de Carvalho
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
0%
VGV
R$ 56.5M
TIR Esperada
49,8%
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
249
Resumo
Terreno no Itaim Paulista prevendo projeto com 249 unidades.
Vila Ré (Rua Itinguçu)
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
- -
Vila Ré (Rua Itinguçu)
São Paulo – SP・Landbank・Econômico
Status
Landbank
Segmento
Econômico
Alocação
-
VGV
R$ 58.0M
Tipo de Financiamento
MCMV
Número de Unidades
240
Resumo
Nova aquisição em fev/2026. Terreno de 1.500 m² para desenvolvimento sob marca Livus/MCMV.
Estratégia de Financiamento
MCMV
26 projetos • R$ 2.3B VGV
Direto com a Loteadora
7 projetos • R$ 950.3M VGV
SPEs
Consórcio Cortel SP
Serviços Cemiteriais・25,4%
25,4% 25,4%
Consórcio Cortel SP
Serviços Cemiteriais・25,4%
Segmento
Serviços Cemiteriais
Alocação
25,4%
Resumo
Participação de 35% na SPE Consórcio Cortel SP S.A., que arrematou o Bloco 2 da concessão dos serviços cemiteriais em SP.
Landbank
Número de Unidades
4.411
Área Total
205,549 mil m²
VGV Total
R$ 1.1B
Diversificação Regional
Sudeste
Sul
Exposição por Segmento
Econômico
Médio
Alto