Resumo do Relatório Gerencial de NEWL11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWPORT
NEWL11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O NEWPORT LOGÍSTICA FII (NEWL11) foca em imóveis logísticos/industriais de alta qualidade e contratos atípicos. Em outubro de 2025, o fundo manteve 100% de ocupação e zero. O destaque do mês foi a aprovação do projeto legal de expansão do ativo NewLOG Goiânia, que adicionará 42.697 m² de ABL. A distribuição de dividendos foi mantida em R$ 0,95/cota, utilizando reservas de lucro acumulado, já que o resultado do mês foi impactado pela menor realização de receitas financeiras em comparação ao mês anterior.
Desempenho
O fundo reportou um resultado de R$ 2,35 milhões (aprox. R$ 0,84/cota), inferior à distribuição de R$ 2,67 milhões (R$ 0,95/cota). A receita de locação permaneceu estável em R$ 3,36 milhões. A queda no resultado deve-se à menor receita financeira (R$ 38 mil vs R$ 1,17 milhão em setembro), pois o fundo não realizou lucros de renda fixa neste mês, mantendo R$ 0,37/cota acumulados nessa rubrica.
Dividendos
Distribuição anunciada de R$ 0,95 por cota, a ser paga em novembro/2025. O valor corresponde a um dividend mensal de aproximadamente 0,89% (com base na cota de fechamento de R$ 106,11) e anualizado de 10,7%.
Indicadores
P/VP
0,81
DY Mensal
0,89%
DY Projetado 12M
10,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,84
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
9.852
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,0 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,32
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
114.557 m²
Destaques
- Aprovação do projeto legal de expansão do NewLOG Goiânia (42.697 m² de ABL adicional)
- Manutenção de 0% de vacância física e financeira
- Adimplência de 100% dos locatários
- Cota patrimonial valorizou para R$ 130,25
Desafios
- Resultado operacional do mês (R$ 0,84/cota) abaixo da distribuição (R$ 0,95/cota), exigindo uso de reservas
- Execução e contratação da obra de expansão em Goiânia nos próximos meses
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no ativo NewLOG Goiânia (65,8%)
- Concentração de inquilinos (Brinox e Softys representam 64% da receita somados)
- Alavancagem financeira via CRI (LTV 32%) exige monitoramento do fluxo de caixa
- Risco de execução e custos de obra na expansão do ativo Goiânia
Notas
- O fundo possui um resultado acumulado de R$ 1,66 por cota, incluindo R$ 0,37 referente a rendimentos de aplicações em renda fixa ainda não realizados.
- A locatária Ontex teve nome alterado para Softys após aquisição, mantendo todas as garantias e contratos inalterados.
Observações do Mês
O NEWL11 mantém fundamentos robustos com portfólio 100% locado, contratos de longo prazo ( 6,0 anos) e inquilinos de primeira linha. A aprovação da expansão em Goiânia é um catalisador de valor relevante. Financeiramente, embora o resultado do mês tenha ficado abaixo da distribuição devido à volatilidade da receita financeira, o fundo possui reservas confortáveis (R$ 0,37/cota em renda fixa não realizada e R$ 1,66/cota de lucro acumulado total). Negociando a 0,81x , oferece margem de segurança.
Propriedades
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
Vacância Baixa 65,8% 65,8%
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
GLA
70.318 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal ativo do fundo, locado para Hypera, Coty e Softys. Em outubro de 2025, foi aprovado o projeto legal de expansão que prevê adicionar 42.697 m² de ABL (crescimento de +50% na renda estimada). Inquilinos já demonstraram interesse na nova área.
Inadimplência
estável
Vacância
estável
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
Vacância Baixa 32% 32%
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
GLA
40.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo monousuário locado para o Grupo Brinox com contrato até 2031. Localizado em entroncamento logístico estratégico na Serra Gaúcha.
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP・Classe Galpão Logístico
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP・Classe Galpão Logístico
GLA
3.520 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo menor do portfólio locado para Edgefy até jul/2027. Localizado próximo à Rodovia Castelo Branco.
Projetos em Desenvolvimento
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
0% 0%
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Goiânia, GO
Resumo
Projeto de expansão aprovado. Prevê construção de dois novos galpões (G200 e G300) e mezanino, totalizando 42.697 m² de ABL. Potencial de incremento de receita de R$ 1,1 milhão/mês.
ABL Total
42.697 m²
FIIs
FIIS11
Leia mais →Regiões
Goiás
Rio Grande do Sul
São Paulo
Inquilinos
Brinox
Softys
Coty
Hypera
Edgefy
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 173.700.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
32%
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
Série
Única
Emissão
07/2021
Vencimento
05/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,60% a.a.
Saldo Devedor
R$ 173.700.000,00
Resumo
Financiamento da aquisição do ativo Goiânia. Possui carência de principal até mai/2024 (já encerrada), amortização crescente e parcela Bullet de ~R$ 72,8MM no vencimento. Índice de Cobertura atual de 4,2x.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado