Resumo do Relatório Gerencial de NEWL11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWPORT
NEWL11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O NEWPORT LOGÍSTICA FII (NEWL11) foca em galpões logísticos/industriais de alta qualidade (Triple A). Em novembro de 2025, o fundo completou 6 anos, mantendo 100% de ocupação física e financeira. A gestão anunciou a distribuição de R$ 0,95/cota, alinhada ao semestre, utilizando reservas de lucros acumulados. O destaque continua sendo o avanço nos trâmites para a expansão do ativo NewLOG Goiânia e a solidez dos contratos de longo prazo.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado líquido de R$ 2,47 milhões (aprox. R$ 0,88/cota), inferior à distribuição de R$ 0,95/cota. A receita de locação foi estável (R$ 3,36 milhões), mas a receita financeira foi baixa (R$ 44 mil) devido à não realização de lucros em renda fixa, estratégia adotada para preservar valor.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,95 por cota, a ser paga em dezembro/2025. Representa um dividend anualizado de 10,7% sobre a cota de mercado de fechamento (R$ 108,00). O fundo possui reservas acumuladas de aprox. R$ 1,74/cota.
Indicadores
P/VP
0,83
DY Mensal
0,88%
DY Projetado 12M
10,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,88
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
9.800
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,9 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,32
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
114.557 m²
Destaques
- Manutenção de 0% de vacância física e inadimplência
- Avanço na contratação dos próximos passos para a obra de expansão em Goiânia
- Reservas acumuladas robustas de R$ 1,74/cota
- Valorização da cota de mercado para R$ 108,00 (+1,8% no mês)
- WAULT (prazo médio de contratos) de 5,9 anos
Desafios
- Geração de resultado operacional (R$ 0,88) abaixo da distribuição (R$ 0,95) em novembro de 2025
- Dependência da realização de lucros financeiros (renda fixa) para complementar o resultado imobiliário
- Ambiente macroeconômico com Selic a 15% pressionando o custo da dívida (IPCA + 5,6%)
Riscos do Fundo
- Concentração de receita no ativo NewLOG Goiânia (65,8% do total)
- Concentração de inquilinos (Brinox e Softys representam ~64% da receita conjunta)
- Risco de indexador na dívida (IPCA + 5,60%) em cenário inflacionário
- Risco de execução e custos de obra no projeto de expansão em Goiânia
Notas
- O fundo possui um saldo de lucros acumulados de R$ 1,74/cota, incluindo R$ 0,52/cota referentes a rendimentos de aplicações em renda fixa ainda não realizados.
- A taxa mantida em 15% impacta o custo de oportunidade e o custo da dívida atrelada ao .
Observações do Mês
O NEWL11 demonstra resiliência operacional com portfólio 100% ocupado e inquilinos de primeira linha (Hypera, Coty, Brinox). Embora o resultado recorrente puro (sem trade de renda fixa) esteja levemente abaixo da distribuição linearizada de R$ 0,95, o fundo possui colchão de (reservas) confortável. A é monitorada ( ~31,8%) e o projeto de expansão em Goiânia é um gatilho de valor claro. O desconto patrimonial ( 0,83) oferece margem de segurança.
Propriedades
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
Vacância Baixa 65,8% 65,8%
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
GLA
70.318 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo principal, responsável por 65,8% da receita. Locado para Hypera, Coty e Softys. Projeto de expansão aprovado para adicionar 42.697 m² de ABL, com interesse de inquilinos já demonstrado.
Inadimplência
estável
Vacância
estável
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
Vacância Baixa 32% 32%
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
GLA
40.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Galpão monousuário locado para o Grupo Brinox até 2031. Localização estratégica em entroncamento logístico.
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP・Classe Galpão Logístico
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP・Classe Galpão Logístico
GLA
3.520 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo menor locado para Edgefy até 2027. Próximo à Rodovia Castelo Branco.
Projetos em Desenvolvimento
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
0% 0%
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Goiânia, GO
Resumo
Projeto aprovado para construção de dois novos galpões (G200 e G300) e mezanino. Potencial de incremento de receita estimado em R$ 1,1 milhão/mês (+50% da renda atual do ativo).
ABL Total
42.697 m²
FIIs
FIIS11
Leia mais →Regiões
Goiás
Rio Grande do Sul
São Paulo
Inquilinos
Brinox
Softys
Coty
Hypera
Edgefy
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 173.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
31,8%
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
Série
Única
Emissão
07/2021
Vencimento
05/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,60% a.a.
Saldo Devedor
R$ 173.000.000,00
Resumo
Financiamento da aquisição do ativo Goiânia. Amortização crescente e parcela Bullet de ~R$ 72,8MM no vencimento (maio/2031). Índice de cobertura atual de 4,2x.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado