Resumo do Relatório Gerencial de NEWL11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWPORT
NEWL11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O NewPort Logística FII (NEWL11) tem como objetivo investir em imóveis logísticos e industriais de alta qualidade para gerar renda através de contratos seguros. Em agosto de 2025, o fundo manteve seu portfólio 100% ocupado e com todos os locatários adimplentes. A gestão destacou o avanço no projeto de expansão do ativo NewLOG Goiânia, que tem potencial para aumentar significativamente a receita de aluguel. Para o segundo semestre, a estratégia foca em agregar valor aos imóveis atuais, realizar desinvestimentos estratégicos para lucro imobiliário e buscar novas aquisições para crescimento e diversificação, priorizando a qualidade dos ativos e a solidez dos locatários.
Desempenho
O fundo gerou uma receita de locação de R$ 3,36 milhões, em linha com o mês anterior. O resultado líquido do mês foi de R$ 2,11 milhões, impactado pela não realização de ganhos em aplicações de renda fixa, que somam R$ 1,1 milhão (R$ 0,41/cota) acumulados. Todas as obrigações dos locatários foram cumpridas em dia, e os reajustes anuais estão sendo integralmente repassados.
Dividendos
O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,95 por cota, mantendo o patamar estabelecido no início do semestre. O valor, a ser pago em setembro de 2025, representa um dividend anualizado de 10,9% sobre o valor da cota de mercado no fechamento do mês.
Indicadores
P/VP
0,80
DY Mensal
0,91%
DY Projetado 12M
10,9%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,76
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
9.872
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,2 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,32
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
114.557 m²
Destaques
- Manutenção de 100% de ocupação e 0% de inadimplência em todo o portfólio.
- Distribuição de rendimentos estável em R$ 0,95 por cota, em linha com o patamar do semestre.
- Avanço no processo de aprovação legal para a expansão do NewLOG Goiânia, que tem potencial para adicionar mais de 43.000 m² de ABL e gerar R$ 1,1 milhão em receita adicional mensal.
- Reavaliação recente dos ativos (julho/2025) resultou em uma valorização de 39,5% frente ao valor de aquisição.
Desafios
- O resultado do mês foi impactado pela não realização de R$ 1,1 milhão em ganhos de aplicações de renda fixa, que permanecem no caixa do fundo e representam R$ 0,41 por cota.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica: 65,8% da receita do fundo está localizada no estado de Goiás e 32,0% no Rio Grande do Sul.
- Concentração em poucos ativos: O portfólio é composto por apenas 3 imóveis, com o NewLOG Goiânia respondendo por 65,8% da receita.
- Concentração de inquilinos: Os dois maiores locatários (Brinox e Softys) representam, cada um, 32% da receita total do fundo.
- Risco de alavancagem financeira: O fundo possui uma dívida de R$ 175 milhões via CRI, correspondendo a um LTV de 32,1%, o que pode aumentar a volatilidade dos resultados em cenários adversos.
Notas
- A locatária Ontex do imóvel NewLOG Goiânia teve seu nome alterado para Softys após a finalização da aquisição de suas operações no Brasil. Todas as condições contratuais foram mantidas.
Observações do Mês
O NEWL11 apresenta fundamentos operacionais sólidos, com zero, zero e contratos de locação de longo prazo ( de 6,2 anos). A gestão demonstra uma estratégia clara de criação de valor, evidenciada pelo projeto de expansão em Goiânia, que pode destravar um crescimento de receita superior a 50%. O fundo opera com uma considerada saudável ( de 32,1%), atrelada a um ativo estratégico. A cota negocia com um desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial ( de 0,80), o que, combinado à forte performance operacional e ao potencial de crescimento, pode indicar uma oportunidade de investimento.
Propriedades
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
Vacância Baixa 65,8% 65,8%
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
GLA
70.318 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo locado para três grandes empresas (Hypera, Coty e Softys). Possui um terreno anexo com um projeto de expansão em fase de aprovação legal, com potencial de adicionar mais de 43.000 m² de ABL e aumentar a receita do fundo em mais de 50%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
Vacância Baixa 32% 32%
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
GLA
40.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado para o Grupo Brinox, com contrato de locação atípico com vencimento em maio de 2031. É um ativo estratégico, sendo a principal fábrica e centro de distribuição da locatária.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP
GLA
3.520 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Galpão logístico locado para a empresa Edgefy LTDA (setor de siderurgia e metalurgia), com contrato de locação típico com vencimento em julho de 2027. Localizado em um importante polo econômico e industrial do estado de São Paulo.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Projetos em Desenvolvimento
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
0% 0%
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Goiânia, GO
Resumo
Projeto para construção de dois novos galpões em terreno anexo ao ativo existente. O projeto está em fase de aprovação legal junto aos órgãos competentes e tem o potencial de gerar cerca de R$ 1,1 milhão em receita adicional de aluguel. Inquilinos já demonstraram interesse.
ABL Total
43.266 m²
Regiões
Goiás
Rio Grande do Sul
São Paulo
Inquilinos
Brinox
Softys
Coty
Hypera
Edgefy
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 175.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
32,1%
CRI Aquisição NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
CRI Aquisição NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
05/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,60% a.a.
Saldo Devedor
R$ 175.000.000,00
Resumo
CRI emitido para financiar a aquisição do imóvel NewLOG Goiânia. Possui um cronograma de amortização customizado (sistema Price) para os primeiros 5 anos, com amortização de 40% do volume total e uma parcela 'bullet' de R$72,8 milhões no vencimento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado