Resumo do Relatório Gerencial de NEWL11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWPORT
NEWL11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O NEWL11 é um fundo de investimento imobiliário do tipo tijolo, com foco em imóveis logísticos e industriais de alta qualidade. Em setembro, o fundo destacou-se pela aprovação do projeto de expansão do NewLOG Goiânia, que adicionará mais de 42 mil m² de ABL ao portfólio. A gestão mantém o foco em agregar valor aos ativos atuais e buscar novas aquisições para crescimento. O portfólio segue com 100% de ocupação e adimplência, reforçando a qualidade dos ativos e locatários.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado de R$ 1,17 por cota, impactado positivamente por receitas financeiras da realização de lucro em aplicações de renda fixa. A encerrou o mês em R$ 130,19, uma alta de 1,51% em relação ao mês anterior, enquanto a cota de mercado fechou em R$ 104,53, valorizando 0,79% no período.
Dividendos
Foi anunciada a distribuição de R$ 0,95 por cota, em linha com o patamar estabelecido para o semestre. O valor representa um dividend anualizado de 10,9% sobre a cota de mercado no fechamento do mês. A distribuição é coberta pela receita de locação e parte da receita financeira, com o restante do resultado sendo acumulado.
Indicadores
P/VP
0,80
DY Mensal
0,91%
DY Projetado 12M
10,9%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,17
Dividendo por Cota
R$ 0,95
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
9.881
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,32
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
114.557 m²
Destaques
- Manutenção da vacância em 0% em todo o portfólio.
- Aprovação do projeto legal para a expansão do NewLOG Goiânia, com potencial para adicionar 42.697 m² de ABL.
- Distribuição de R$ 0,95 por cota, mantendo o patamar do semestre.
- Valorização de 1,51% na cota patrimonial no mês, impulsionada pela reavaliação dos ativos.
Desafios
- Avançar com as etapas de contratação e início das obras do projeto de expansão em Goiânia para materializar o aumento de receita.
- Executar a estratégia de desinvestimento para realização de lucro imobiliário, conforme mencionado pela gestão.
Riscos do Fundo
- Alavancagem financeira via CRI, embora atualmente controlada (32% LTV) e com cronograma de pagamento alongado.
- Concentração de 65,8% da receita no ativo NewLOG Goiânia.
- Risco de execução do projeto de expansão, incluindo prazos e custos para materializar o aumento de receita.
- Vencimento de 65,8% da receita concentrado em 2031, embora seja um prazo longo.
Notas
- O fundo possui um resultado acumulado de R$ 1,59 por cota, dos quais R$ 0,18 por cota referem-se a rendimentos de aplicações em renda fixa ainda não realizados.
Observações do Mês
O fundo apresenta fundamentos sólidos, com um portfólio de alta qualidade, 100% locado e com contratos de longo prazo ( de 6,1 anos). A diversificação de inquilinos é boa e o risco de no curto prazo é baixo. A de 32% ( ) é considerada saudável, especialmente com o cronograma de amortização alongado. O principal vetor de crescimento é a expansão do ativo de Goiânia. A cota de mercado negocia com um desconto significativo em relação ao valor patrimonial ( de 0.80), o que pode representar uma oportunidade, dado a estabilidade operacional e o potencial de crescimento.
Propriedades
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO
Vacância Baixa 65,8% 65,8%
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO
GLA
70.318 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Principal ativo do fundo, com 3 inquilinos de grande porte (Hypera, Coty, Softys). Possui terreno anexo com projeto de expansão aprovado para mais 42.697 m² de ABL.
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
Vacância Baixa 32% 32%
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
GLA
40.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel locado para o Grupo Brinox, com contrato de locação até maio de 2031. Ativo reavaliado com ganho de 66,2% frente ao valor de aquisição.
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP
Vacância Baixa 2,1% 2,1%
NewLOG Sorocaba
Sorocaba, SP
GLA
3.520 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo menor do portfólio, locado para a Edgefy com contrato até julho de 2027. Localizado em polo logístico estratégico.
Projetos em Desenvolvimento
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
0% 0%
Expansão NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Goiânia, GO
Resumo
Projeto para construção de dois novos galpões (Galpão B e C) com potencial de aumento de 50% na receita de aluguel do ativo. Alguns inquilinos já manifestaram interesse na ocupação.
ABL Total
42.697 m²
Regiões
Goiás
Rio Grande do Sul
São Paulo
Inquilinos
Brinox
Softys
Coty
Hypera
Edgefy
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 174.400.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
47,66%
CRI Aquisição NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
CRI Aquisição NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
Série
Não informado
Emissão
07/2021
Vencimento
05/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,60% a.a.
Saldo Devedor
R$ 174.400.000,00
Resumo
Financiamento para aquisição do ativo em Goiânia. Saldo corrigido anualmente pelo IPCA, com pagamentos mensais e uma parcela bullet de R$72,8 milhões no vencimento.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado