Resumo do Relatório Gerencial de NEWL11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII NEWPORT
NEWL11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O NewPort Logística FII (NEWL11) inicia 2026 com foco em gestão ativa, tendo concluído a venda do ativo NewLOG Sorocaba em dezembro de 2025, o que gerou lucro e permitiu a elevação do patamar de distribuição para R$ 1,00/cota. O fundo mantém 100% de ocupação física e financeira em seus dois ativos restantes (Goiânia e Caxias do Sul). A estratégia atual prioriza a expansão do NewLOG Goiânia (+42 mil m²) e a manutenção de contratos atípicos de longo prazo ( de 5,8 anos).
Desempenho
Em janeiro de 2026, o fundo reportou um resultado de R$ 2,40 milhões (R$ 0,86/cota), impactado pela antecipação de aluguel da locatária Coty em dezembro e menor receita financeira. A distribuição foi definida em R$ 2,81 milhões (R$ 1,00/cota), utilizando parte das robustas reservas acumuladas (R$ 2,63/cota) para complementar o e manter a nova guidance de rendimentos.
Dividendos
Distribuição de R$ 1,00 por cota, a ser paga em fevereiro de 2026. Este valor representa um dividend anualizado de 10,3% sobre a cota de mercado de encerramento (R$ 117,00). A gestão elevou o patamar recorrente (anteriormente R$ 0,95) apoiada no lucro da venda de ativo e reservas.
Indicadores
P/VP
0,89
DY Mensal
0,85%
DY Projetado 12M
10,3%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,86
Dividendo por Cota
R$ 1,00
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
9.720
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,8 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,61
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
111.037 m²
Destaques
- Aumento do guidance de dividendos para R$ 1,00/cota
- Venda do NewLOG Sorocaba concluída com lucro (TIR 18,6%)
- Reservas de lucros acumulados atingiram R$ 2,63/cota
- Valorização da cota de mercado para R$ 117,00
- Manutenção de 0% de vacância e 100% de adimplência
Desafios
- Resultado do mês (R$ 0,86) abaixo da distribuição (R$ 1,00) exigindo uso de reservas em janeiro de 2026
- Antecipação de aluguel da Coty em dezembro impactou o caixa de janeiro
- Avanço nas obras de expansão de Goiânia em cenário de juros altos
Riscos do Fundo
- Alta concentração de receita em apenas dois ativos imobiliários (risco binário)
- Concentração de inquilinos (Softys e Brinox representam 65% da receita)
- Indexação da dívida ao IPCA pode pressionar resultado financeiro em cenário inflacionário
- Riscos de execução e custos de construção na expansão do ativo Goiânia
Notas
- Venda do NewLOG Sorocaba gerou R$ 9,0 milhões, com recebimento à vista.
- O fundo possui R$ 0,91/cota de rendimentos de aplicações financeiras ainda não realizados.
- Saldo total acumulado de lucros a distribuir é de R$ 2,63/cota.
Observações do Mês
O NEWL11 demonstra excelente execução estratégica ao vender o ativo menos representativo (Sorocaba) com lucro expressivo, reciclando capital e elevando o retorno ao cotista. O portfólio remanescente é de altíssima qualidade (AAA), totalmente ocupado e com contratos longos. A é saudável ( ~31%) e o fundo possui um colchão de (reservas) muito confortável para sustentar os dividendos de R$ 1,00 enquanto a expansão de Goiânia não matura.
Propriedades
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
Vacância Baixa 67,3% 67,3%
NewLOG Goiânia
Goiânia, GO・Classe AAA
GLA
70.318 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo AAA e principal imóvel do fundo. Projeto de expansão aprovado para adicionar 42.697 m² de ABL. Locatária Coty antecipou aluguel de jan/26 em dez/25.
Inadimplência
estável
Vacância
estável
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
Vacância Baixa 32,7% 32,7%
NewLOG Caxias do Sul
Caxias do Sul, RS・Classe AAA
GLA
40.719 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Galpão monousuário locado para Grupo Brinox. Localização estratégica e contrato de longo prazo até 2031.
Inadimplência
estável
Vacância
estável
Projetos em Desenvolvimento
NewLOG Goiânia – Projeto de Expansão
Goiânia, GO・0% concluído
0% 0%
NewLOG Goiânia – Projeto de Expansão
Goiânia, GO・0% concluído
Conclusão
0%
Localização
Goiânia, GO
Resumo
Projeto aprovado para construção de dois novos galpões (G200 e G300) e mezanino. Potencial de incremento de receita de R$ 1,1 milhão/mês (+50%).
ABL Total
42.697 m²
FIIs
FIIS11
Leia mais →Regiões
Goiás
Rio Grande do Sul
Inquilinos
Softys
Brinox
Coty
Hypera
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.
Endividamento
Dívida Total
R$ 171.800.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
31,6%
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
CRI NewLOG Goiânia
IPCA + 5,60% a.a.・Vence 05/2031
Série
Única
Emissão
07/2021
Vencimento
05/2031
Taxa de Juros
IPCA + 5,60% a.a.
Saldo Devedor
R$ 171.800.000,00
Resumo
Financiamento da aquisição do ativo Goiânia. Amortização extraordinária bullet de ~R$ 72,8MM no vencimento. Índice de Cobertura de 4,2x.
Garantia
Alienação Fiduciária
Rating
Não informado