Resumo do Relatório Gerencial de NEWU11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWRU
NEWU11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O NewPort Renda Urbana FII (NEWU11) foca em imóveis comerciais urbanos. Em novembro de 2025, o fundo manteve a distribuição elevada de R$ 0,25/cota, sustentada pela geração de caixa de desinvestimentos passados, apesar do do mês ter sido inferior à distribuição. A gestão segue focada na execução do pipeline de investimentos (Varejo, Saúde, Educação) e na viabilização do projeto Built-to-Suit ( ) para zerar a do Ed. Center I.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,25 por cota, mantendo o patamar do mês anterior. O foi de R$ 147.166 (aprox. R$ 0,20/cota), impactado pela ausência de receitas financeiras extraordinárias que ocorreram em outubro. A cota de mercado valorizou-se, atingindo R$ 105,26.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,25 por cota referente a novembro, com pagamento em 12/12/2025. O mensal é de aproximadamente 0,24% sobre a cota de mercado atual.
Indicadores
P/VP
1,26
DY Mensal
0,23%
DY Projetado 12M
2,85%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,20
Dividendo por Cota
R$ 0,25
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.072
Métricas
Taxa de Vacância
31,54%
Prazo Médio Restante
4,9 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 49,39
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
7.604 m²
Destaques
- Manutenção do dividendo em R$ 0,25 por cota.
- Valorização da cota de mercado (+6,4% vs outubro), atingindo R$ 105,26.
- Adimplência de 100% dos locatários.
- Pipeline de aquisições em setores de varejo, saúde e educação para diversificação.
- Recebimento contínuo das parcelas da venda do Ed. Suarez Trade corrigidas pelo IPCA.
Desafios
- Resultado contábil de novembro (R$ 147 mil) inferior à distribuição (R$ 185 mil), exigindo uso de reservas/caixa.
- Persistência da vacância de 56,5% no Edifício Center I (Loja e Sobreloja) em novembro de 2025.
- Queda abrupta na Receita Financeira em relação a outubro (de R$ 662 mil para R$ 2,6 mil).
- Execução do projeto BTS pendente para destravar valor no ativo vago.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica extrema (100% da ABL em Recife/PE).
- Concentração de portfólio em apenas 2 ativos físicos.
- Risco de vacância elevado (31,54%) dependente de um único grande espaço (Loja/Sobreloja Center I).
- Dependência de consumo de caixa/lucros acumulados para manter distribuição acima do resultado operacional corrente.
- Risco de execução no reposicionamento estratégico para 'Renda Urbana' (aquisições e obras).
Notas
- O fundo possui um pipeline de aquisições focado em Renda Urbana (Varejo, Saúde, Educação) para diversificar o portfólio atual de escritórios.
- A venda do Ed. Suarez Trade gera recebíveis corrigidos pelo , que compõem o fluxo de caixa, mas não são receitas de aluguel ( ) perpétuas.
- Há um projeto de CAPEX estimado entre R$ 5 a 10 milhões para adequação ( ) da área vaga do Center I.
Observações do Mês
O NEWU11 atravessa um momento de otimismo do mercado, refletido no de 1,26, validando a estratégia de reciclagem de portfólio da gestão. A manutenção dos dividendos em R$ 0,25 é positiva, mas a cobertura pelo resultado operacional corrente em novembro foi deficitária, dependendo do caixa acumulado e lucros de vendas parceladas. O risco principal reside na concentração em apenas dois ativos em Recife e na elevada do Center I. A gestão precisa converter o caixa e o pipeline em receitas recorrentes de aluguel para justificar o prêmio atual sobre o valor patrimonial no longo prazo.
Propriedades
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Baixa 67,5% 67,5%
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
3.356 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 52,00
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado com inquilinos diversificados (Foco, Nogueira, TT Work, Martorelli). Contratos de longo prazo e estabilidade de receita.
Inadimplência
Estável (0%)
Vacância
Estável (0%)
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Alta 32,5% 32,5%
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
4.248 m²
Ocupação
43,5%
Aluguel/m²
R$ 41,10
Participação
100%
Resumo
Alta vacância concentrada na Loja e Sobreloja. Gestão planeja investimento (BTS) para reverter a situação. Salas de escritório locadas para BRK Ambiental.
Inadimplência
Estável (0%)
Vacância
Estável (56,5%)
Revitalização
Loja e Sobreloja - Center I
Loja e Sobreloja - Center I
Resumo
Planejamento de contrato Build-to-Suit (BTS) com CAPEX estimado entre R$ 5 a 10 milhões para ocupar a área vaga.
Inquilinos
Indústria de Saneamento (BRK)
Escritório de Advocacia (Martorelli)
Setor Imobiliário
Aluguel de Carros
Indústria de Óleo e Gás
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.