Resumo do Relatório Gerencial de NEWU11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII NEWRU
NEWU11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O NEWU11 é um fundo imobiliário focado em imóveis comerciais urbanos que está em fase final de um plano de reestruturação. A estratégia principal da gestão é o 'Value Add', buscando gerar valor através da venda de ativos e reinvestimento em novas oportunidades. Em setembro, o destaque foi o avanço na venda do Edifício Suarez Trade em Salvador, uma transação de R$ 24,7 milhões que gerará um lucro futuro significativo de R$ 3,88 por cota. Com os recursos da venda, a gestão planeja realizar um investimento em um projeto Built-to-Suit ( ) na área vaga de um dos imóveis remanescentes e adquirir novos ativos nos setores de varejo, saúde e educação, visando aumentar a receita recorrente e consolidar o fundo com um portfólio de maior qualidade e retorno.
Desempenho
O desempenho de setembro foi marcado pela manutenção da distribuição de R$ 0,20 por cota. O resultado do mês foi de R$ 310.612, ou R$ 0,42 por cota, um valor extraordinariamente impactado por um lucro de R$ 105.279 na venda de uma posição em outro FII (HGRU11). A receita de locação manteve-se estável e todos os locatários estão adimplentes. A gestão continua focada em executar o plano de desinvestimento do Edifício Suarez Trade e reinvestir o capital para reduzir a e aumentar o resultado operacional futuro.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,20 por cota em setembro, valor que será pago em 14 de outubro de 2025. Este patamar tem se mantido estável e está em linha com a política de distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral de caixa. O resultado gerado no mês (R$ 0,42/cota) foi mais do que suficiente para cobrir a distribuição, principalmente devido a ganhos não recorrentes. A gestão busca incrementar os rendimentos futuros através do aumento do resultado operacional, vindo da locação de áreas vagas e da aquisição de novos ativos.
Indicadores
P/VP
1,15
DY Mensal
0,21%
DY Projetado 12M
2,5%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,42
Dividendo por Cota
R$ 0,20
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.093
Métricas
Taxa de Vacância
31,54%
Prazo Médio Restante
5,1 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 48,74
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
7.604 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 0,20 por cota, mantendo o patamar do semestre.
- Avanço na venda do Edifício Suarez Trade por R$ 24,7 milhões, que representa uma valorização de 44,5% sobre o valor de laudo e gerará um lucro futuro de R$ 3,88 por cota.
- Resultado do mês positivamente impactado em R$ 105 mil por lucro com a venda de cotas de FII.
- Plano de reestruturação em fase final, com estratégia clara para reinvestir o caixa em uma operação de BTS e em novas aquisições para aumentar a receita.
Desafios
- Vacância elevada e concentrada na Loja e Sobreloja do Ed. Center I, com impacto negativo de aproximadamente R$ 0,08/cota no resultado mensal.
- Execução da estratégia de reinvestimento dos R$ 39,1 milhões de caixa (atual e futuro) gerados pelas vendas para atingir o retorno esperado.
- Dependência da conclusão bem-sucedida do projeto BTS para eliminar a vacância e viabilizar o desinvestimento do Ed. Center I.
Riscos do Fundo
- Alta concentração geográfica, com 100% da receita proveniente de imóveis localizados em Recife, PE.
- Concentração do portfólio em apenas dois ativos imobiliários (Center I e Center II).
- Risco de execução na estratégia de alocação de caixa e aquisição de novos ativos para compor o portfólio.
- Dependência da locação da área vaga de grande porte no Ed. Center I (Loja e Sobreloja) para o crescimento da receita recorrente.
Notas
- O Fundo concluiu a cessão do contrato de locação das salas 1401 e 1402 do Edifício Center II da DUE Incorporadora para a Martorelli Advogados, com extensão do prazo contratual até o ano de 2035.
Observações do Mês
O NEWU11 está em um momento de transição crucial. A gestão demonstra competência ao destravar valor com a venda do Edifício Suarez Trade por um preço atrativo. No entanto, essa venda concentra o portfólio em apenas dois ativos em Recife, elevando o risco de concentração geográfica e de ativos. O principal desafio é a alta no Edifício Center I, que pressiona a receita recorrente. O sucesso futuro do fundo depende inteiramente da capacidade da gestão em executar com eficiência o plano de reinvestimento, alocando o capital em novos projetos e aquisições que gerem renda estável e crescente. A estratégia é promissora, mas o risco de execução é o ponto de atenção para o investidor.
Propriedades
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Baixa 67,5% 67,5%
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
3.356 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 51,04
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado. Em agosto de 2025, houve a cessão do contrato da locatária DUE para Martorelli Advogados, com extensão do prazo de locação até 2035, aumentando a previsibilidade de receitas.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Alta 32,5% 32,5%
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
4.248 m²
Ocupação
43,5%
Aluguel/m²
R$ 44,56
Participação
100%
Resumo
Imóvel com vacância de 56,5% concentrada na Loja e Sobreloja. A gestão planeja um investimento de R$ 5 a 10 milhões para um projeto build-to-suit no espaço vago, visando maximizar o valor do ativo para uma futura venda.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Revitalização
Loja e Sobreloja - Ed. Center I
Loja e Sobreloja - Ed. Center I
Resumo
A gestão estuda um investimento de R$ 5 a 10 milhões para um projeto build-to-suit no espaço, atualmente vago, para potencializar o ativo e viabilizar um desinvestimento futuro com maior retorno.
Inquilinos
Indústria de Saneamento
Escritório de Advocacia
Setor Imobiliário
Aluguel de Carros
Indústria de Óleo e Gás
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.