Resumo do Relatório Gerencial de NEWU11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII NEWRU
NEWU11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O NewPort Renda Urbana FII (NEWU11) foca em imóveis comerciais urbanos e estratégias de Value Add. Em janeiro de 2026, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,25/cota, agora totalmente coberta pelo resultado operacional do mês (153% de cobertura), revertendo o déficit de cobertura observado no mês anterior. A gestão anunciou a 2ª emissão de cotas e segue focada na viabilização do projeto Built-to-Suit ( ) para a área vaga do Ed. Center I e no recebimento dos parcelamentos da venda do Ed. Suarez Trade.
Desempenho
O resultado de janeiro foi de R$ 285.185 (aprox. R$ 0,38/cota), superando a distribuição de R$ 185.500 (R$ 0,25/cota). O desempenho foi impulsionado por Receitas Financeiras (R$ 60 mil) e Receitas de FIIs (R$ 31 mil), além da estabilidade na receita de locação. A cota de mercado valorizou-se para R$ 107,01.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,25 por cota referente a janeiro de 2026, a ser paga em 13/02/2026. O rendimento representa um dividend anualizado baixo em relação ao preço de mercado (devido ao ), mas reflete a estratégia de ganho de capital do fundo.
Indicadores
P/VP
1,30
DY Mensal
0,23%
DY Projetado 12M
2,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,38
Dividendo por Cota
R$ 0,25
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
1.055
Métricas
Taxa de Vacância
31,54%
Prazo Médio Restante
5,2 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 52,50
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
7.604 m²
Destaques
- Cobertura de dividendos acima de 100% pelo resultado do mês (R$ 285k resultado vs R$ 185k distribuição)
- Anúncio da 2ª Emissão de Cotas em 26 de janeiro de 2026
- Valorização contínua da cota de mercado (+1,66% no mês), atingindo P/VP de 1,30
- Edifício Center II permanece com 100% de ocupação
- Geração de caixa recorrente via parcelas da venda do Suarez Trade (R$ 24,7 milhões totais)
Desafios
- Persistência da vacância elevada (56,5%) no Edifício Center I (Loja e Sobreloja) em janeiro de 2026
- Dependência de projeto de CAPEX (R$ 5-10 milhões) para destravar locação da área vaga
- Concentração geográfica total (100%) em Recife/PE após venda do ativo de Salvador
- Yield mensal de dividendos baixo (aprox. 0,23%) em relação ao preço de mercado devido ao alto ágio
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica extrema (100% da ABL em Recife/PE).
- Concentração de portfólio em apenas 2 ativos físicos (Center I e Center II).
- Risco de vacância elevado (31,54%) concentrado em um único espaço (Loja/Sobreloja Center I).
- Prêmio de mercado elevado (P/VP 1,30) que pode sofrer correção caso a emissão ou locações atrasem.
- Risco de execução de obras (CAPEX) e locação BTS.
Notas
- O fundo possui um pipeline de aquisições focado em Renda Urbana (Varejo, Saúde, Educação) para diversificar o portfólio.
- A gestão planeja um CAPEX de R$ 5 a 10 milhões para adequação ( ) da área vaga do Center I.
- A venda do Ed. Suarez Trade foi estruturada com parcelas mensais corrigidas pelo até 2028.
Observações do Mês
O NEWU11 apresenta uma melhora na qualidade do resultado em janeiro, cobrindo integralmente a distribuição com lucro do período, diferentemente do mês anterior. A estratégia de reciclagem (venda do Suarez Trade) provou-se acertada, gerando caixa e valorização. Contudo, o fundo negocia com um prêmio excessivo ( 1,30), o que comprime drasticamente o dividend para quem entra agora. O risco de concentração em apenas dois ativos na mesma cidade e a dificuldade persistente em locar a área vaga do Center I exigem cautela, apesar da excelente execução da gestão até o momento.
Propriedades
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Baixa 67,5% 67,5%
Edifício Empresarial Center II
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
3.356 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 52,50
Participação
10.000%
Resumo
Imóvel 100% locado com inquilinos diversificados (Foco, Nogueira, TT Work, Martorelli). Contratos de longo prazo renovados recentemente.
Inadimplência
Estável (0%)
Vacância
Estável (0%)
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
Vacância Alta 32,5% 32,5%
Edifício Empresarial Center I
Recife, PE・Classe Lajes Tipo A
GLA
4.248 m²
Ocupação
43,5%
Aluguel/m²
R$ 44,56
Participação
10.000%
Resumo
Alta vacância concentrada na Loja e Sobreloja (exclusiva). Gestão planeja investimento BTS de R$ 5-10MM para ocupar o espaço. Salas de escritório locadas para BRK Ambiental.
Inadimplência
Estável (0%)
Vacância
Estável (56,5%)
Revitalização
Loja e Sobreloja - Center I
Loja e Sobreloja - Center I
Resumo
Planejamento de contrato Build-to-Suit (BTS) com CAPEX estimado entre R$ 5 a 10 milhões para ocupar a área vaga e permitir desinvestimento futuro.
Inquilinos
Indústria de Saneamento
Escritório de Advocacia
Setor Imobiliário
Aluguel de Carros
Indústria de Óleo e Gás
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.