Resumo do Relatório Gerencial de PATC11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII PATC VBI
PATC11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Patria Edifícios Corporativos FII tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através de investimentos em imóveis corporativos de alta qualidade (AAA e A) em São Paulo. Em outubro de 2025, o fundo manteve a distribuição estável utilizando reservas acumuladas, visto que a geração de caixa operacional foi impactada pela alta . O destaque do mês foi a assinatura de um novo contrato de locação no ativo Central Vila Olímpia, que zerará a vacância deste imóvel e reduzirá a vacância física consolidada do fundo de 43,1% para 34,7% a partir de novembro.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,01 por cota, significativamente abaixo da distribuição de R$ 0,05 por cota, consumindo quase a totalidade das reservas acumuladas. A performance segue pressionada pela alta , concentrada agora no ativo Sky Corporate.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,05 por cota, representando um dividend anualizado de 1,4% sobre a cota de mercado. O pagamento foi realizado em 10/11/2025.
Indicadores
P/VP
1,03
DY Mensal
0,11%
DY Projetado 12M
1,4%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,01
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
4.900
Métricas
Taxa de Vacância
43,1%
Prazo Médio Restante
3,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 104,05
Portfólio
Número de Propriedades
4
Área Total (GLA)
7.756 m²
Destaques
- Locação de 649 m² no ativo Central Vila Olímpia para a empresa EVM Evolution Mobility
- Redução projetada da vacância física de 43,1% para 34,7% na competência novembro
- Portfólio 100% localizado em regiões nobres de São Paulo
- Fundo sem alavancagem (dívida zero)
Desafios
- Vacância física elevada de 43,1% em outubro de 2025
- Ativo Sky Corporate com 100% de vacância física
- Geração de caixa (R$ 0,01/cota) insuficiente para cobrir a distribuição (R$ 0,05/cota), consumindo reservas
- Baixa liquidez das cotas (ADTV de R$ 25,7 mil)
- Reservas de lucros próximas ao esgotamento (restam R$ 0,01/cota)
Riscos do Fundo
- Risco de vacância elevado (atualmente >40%)
- Concentração excessiva em poucos ativos (4 imóveis)
- Dependência de poucos inquilinos (3 locatários)
- Insustentabilidade da distribuição de dividendos no patamar atual sem novas locações
- Baixa liquidez no mercado secundário
Notas
- Nova locação no Central Vila Olímpia zera a deste ativo específico a partir de novembro de 2025.
- Fundo possui apenas 4 ativos e 3 inquilinos atuais, indicando alta concentração.
Observações do Mês
O PATC11 enfrenta um momento operacional desafiador. Embora tenha ativos de qualidade em localizações premium (SP), a de 43% drena a rentabilidade, resultando em um anualizado inexpressivo de 1,4%. A gestão conseguiu um feito positivo relevante ao locar a totalidade da área vaga do Central Vila Olímpia, mas o ativo Sky Corporate permanece 100% vago, representando o maior peso no portfólio (38% do PL). Financeiramente, o fundo queima caixa para manter uma distribuição mínima, e as reservas estão virtualmente esgotadas. O acima de 1,0x sugere que o mercado precifica o valor patrimonial dos imóveis (tijolo) e não o fluxo de caixa atual, possivelmente aguardando destravamento de valor via locações ou venda de ativos.
Propriedades
Sky Corporate
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Alta 38% 38%
Sky Corporate
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
2.690 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
1.100%
Resumo
Ativo 100% vago. Representa o maior peso no valor patrimonial do fundo e é o foco atual dos esforços de locação.
Inadimplência
Não informado
Vacância
estável em 100% no mês, único ativo com área disponível restante
RM Square
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 31% 31%
RM Square
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
2.615 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
900%
Resumo
Totalmente ocupado com contratos de longo prazo (WALE 4,3 anos).
Central Vila Olímpia
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Alta 19% 19%
Central Vila Olímpia
São Paulo, SP・Classe A
GLA
1.299 m²
Ocupação
50%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
1.000%
Resumo
Assinado novo contrato de locação de 649 m² (toda a área vaga) com a EVM Evolution Mobility. Vacância cairá a zero em novembro.
Inadimplência
Não informado
Vacância
redução total da vacância projetada para o próximo mês
Cetenco Plaza
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 12% 12%
Cetenco Plaza
São Paulo, SP・Classe A
GLA
1.152 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
400%
Resumo
Ativo totalmente ocupado.
Inquilinos
Banco Daycoval
CJ
Leroy Merlin
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.