Resumo do Relatório Gerencial de PATL11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII PATL VBI
PATL11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O PATL11 é um fundo de investimento imobiliário focado no segmento de galpões logísticos. Em agosto de 2025, os principais destaques do fundo foram operacionais. A ocupação do ativo Jundiaí 2 pela Shopee reduziu a física do portfólio de 8,8% para 2,7%. Adicionalmente, o contrato com a Multiterminais no ativo Itatiaia foi renovado por 10 anos, elevando o prazo médio de locação ( ) do fundo de 2,5 para 4,5 anos, o que aumenta a previsibilidade de receitas. O fundo gerou um resultado de R$ 0,61 por cota e distribuiu R$ 0,57 por cota aos seus investidores. A gestão continua as negociações para a locação da área vaga remanescente em Ribeirão das Neves. O fundo segue sem financeira.
Desempenho
O fundo apresentou um forte desempenho operacional em agosto. O resultado de R$ 0,61 por cota cobriu integralmente a distribuição de R$ 0,57 por cota. Os principais impactos positivos foram a redução significativa da física para 2,7% e a extensão do prazo médio dos contratos ( ) para 4,5 anos, fortalecendo a previsibilidade de receita do fundo e reduzindo riscos.
Dividendos
A distribuição foi de R$ 0,57 por cota, paga em 08 de setembro de 2025. Este valor está em linha com o do mês anterior e é totalmente coberto pelo resultado do mês (R$ 0,61 por cota), indicando a sustentabilidade dos rendimentos distribuídos.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
0,95%
DY Projetado 12M
11,4%
Rentabilidade YTD
34,6%
Resultado por Cota
R$ 0,61
Dividendo por Cota
R$ 0,57
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
25.600
Métricas
Taxa de Vacância
2,7%
Prazo Médio Restante
4,5 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 24,69
Vacância Física
2,7%
Vacância Financeira
6,5%
Portfólio
Número de Propriedades
4
Área Total (GLA)
151.130 m²
Destaques
- Redução da vacância física de 8,8% para 2,7% após a ocupação do ativo Jundiaí 2 pela Shopee.
- Renovação do contrato com a locatária Multiterminais no ativo Itatiaia por um prazo de 10 anos.
- Aumento do prazo médio remanescente dos contratos (WALE) do portfólio de 2,5 para 4,5 anos.
Desafios
- O locatário Friolog notificou a devolução de uma câmara no ativo Ribeirão das Neves, com desocupação prevista para dezembro de 2025.
- As negociações para a locação da área a ser devolvida pela SEB no ativo Itatiaia (contrato termina em março de 2026) estão evoluindo lentamente.
- A discussão contratual para a locação da área vaga remanescente de 4.104 m² em Ribeirão das Neves segue com evolução lenta.
Riscos do Fundo
- Risco de desocupação futura pelo locatário SEB no ativo Itatiaia em março de 2026, o que pode elevar significativamente a vacância do fundo.
- Risco de desocupação pelo locatário Friolog em dezembro de 2025.
- Concentração da receita em poucos inquilinos, com BRF, Multiterminais e Nissan representando 66% da receita contratada.
- Concentração geográfica com 51% da receita vinda do ativo de Itatiaia (RJ) e 38% do ativo de Ribeirão das Neves (MG).
- O fundo detém uma pequena participação em cotas do FII VILG11, que também é gerido pelo Pátria, caracterizando um potencial conflito de interesse.
Observações do Mês
O fundo demonstrou uma melhora operacional notável em agosto, resolvendo a do ativo Jundiaí 2 e estendendo significativamente o do portfólio. Estes são passos importantes para mitigar riscos e aumentar a previsibilidade de receita. A vacância remanescente é baixa (2,7%) e concentrada em um único ativo. O fundo continua sem e com distribuições sustentáveis. Apesar da forte valorização da cota no mês, o de 0,62x ainda indica um desconto substancial em relação ao valor patrimonial, o que pode continuar a representar uma oportunidade, embora os riscos futuros com as saídas de Friolog e SEB precisem ser monitorados.
Propriedades
Itatiaia
Itatiaia, RJ・Classe A
Vacância Baixa 46% 46%
Itatiaia
Itatiaia, RJ・Classe A
GLA
105.579 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Contrato com a Multiterminais foi renovado por 10 anos. Negociações para a área a ser devolvida pela SEB em 2026 seguem em andamento, mas de forma lenta.
Ribeirão das Neves
Ribeirão das Neves, MG・Classe A
Vacância Média 41% 41%
Ribeirão das Neves
Ribeirão das Neves, MG・Classe A
GLA
26.614 m²
Ocupação
84,6%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo concentra a totalidade da vacância do fundo (4.104 m²). A discussão contratual para locação da área segue evoluindo lentamente. O locatário Friolog notificou a devolução de uma parte do seu espaço em dezembro de 2025.
Jundiaí 1
Jundiaí, SP・Classe A
Vacância Baixa 6% 6%
Jundiaí 1
Jundiaí, SP・Classe A
GLA
9.760 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel 100% locado.
Jundiaí 2
Jundiaí, SP・Classe A
Vacância Baixa 6% 6%
Jundiaí 2
Jundiaí, SP・Classe A
GLA
9.177 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A locatária Shopee iniciou a ocupação do imóvel em agosto, zerando a vacância do ativo.
Regiões
Rio de Janeiro
Minas Gerais
São Paulo
Inquilinos
BRF
Multiterminais
Nissan
SEB
Friolog
Shopee
Postall
Xerox
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.