Resumo do Relatório Gerencial de PVBI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII PVBI VBI
PVBI11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O PVBI11 é um fundo de lajes corporativas de alto padrão (AAA/AA) focado na região metropolitana de São Paulo. Em novembro, o fundo manteve a estabilidade na distribuição de dividendos, com o resultado do mês cobrindo exatamente o valor pago. A gestão destacou a assinatura de novos contratos importantes: a renovação antecipada e expansão de valor com a CBMM (Vera Cruz) até 2030, a locação para a Volken Capital (The One) e a assinatura futura com a ServiceNow (Vera Cruz) para abril de 2026. O fundo segue sem .
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,45/cota, alinhado à distribuição de R$ 0,45/cota. A cota de mercado valorizou 8,9% no mês, fechando a R$ 79,87, reduzindo o desconto patrimonial ( subiu para 0,74). A física permaneceu estável em 16,5%, mas há projeção de oscilação nos próximos meses devido a saídas programadas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,45 por cota, mantendo o patamar dos meses anteriores. O pagamento ocorreu em 05/12/2025. O Dividend anualizado sobre a cota de mercado fechou em 6,8% (ou 0,56% no mês). O fundo possui reserva acumulada de R$ 0,24/cota.
Indicadores
P/VP
0,74
DY Mensal
0,56%
DY Projetado 12M
6,8%
Rentabilidade YTD
18,2%
Resultado por Cota
R$ 0,45
Dividendo por Cota
R$ 0,45
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
163.900
Métricas
Taxa de Vacância
16,5%
Prazo Médio Restante
4,6 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 228,00
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
83.263 m²
Destaques
- Fundo sem alavancagem financeira (dívida zero).
- Assinatura de locação com ServiceNow (1.801 m² no Vera Cruz) para abr/26.
- Renovação e revisão com CBMM no Vera Cruz até 2030 com aumento de aluguel.
- Locação para Volken Capital (247 m²) no The One a partir de dez/25.
Desafios
- Saída do locatário Cascione do ativo FL 4440 confirmada para dezembro de 2025.
- Saída do locatário Julius Baer do ativo Vera Cruz confirmada para fevereiro de 2026.
- Projeção de vacância atingindo pico de 22,2% no início de 2026 antes de cair para 19,8% em abril.
- Resultado do mês (R$ 0,45) não gerou excedente para reserva, cobrindo a conta do dividendo.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total (100%) na cidade de São Paulo.
- Risco de vacância estrutural no curto prazo devido a saídas confirmadas de grandes inquilinos (Cascione, Julius Baer).
- Dependência do mercado de escritórios 'High Grade' para reposição de vacância em ativos específicos como Union FL (65,8% vago).
Notas
- A gestão projeta que a física será de 19,8% em abril/2026, após considerar as saídas e a entrada da ServiceNow.
- O fundo possui R$ 0,24/cota de reserva acumulada não distribuída.
- Preço médio do portfólio avaliado em R$ 26.025/m².
Observações do Mês
O PVBI11 demonstra resiliência e gestão ativa eficiente. Embora enfrente o desafio concreto de aumento de no curtíssimo prazo (saídas em dez/25 e fev/26), a gestão já garantiu a reposição parcial relevante com a ServiceNow para abr/26 e realizou movimentos positivos de preço (CBMM). O preço de mercado reagiu fortemente (+8,9%), indicando que o mercado vê o desconto atual como excessivo frente à qualidade do portfólio, mesmo com a volatilidade de ocupação prevista.
Propriedades
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,3% 22,3%
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo AAA 100% ocupado com WALE de 8,4 anos.
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 20,2% 20,2%
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.112 m²
Ocupação
71,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Saída programada do inquilino Cascione em dezembro de 2025.
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 13,8% 13,8%
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
6.852 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.800%
Resumo
Ativo 100% ocupado no complexo Cidade Jardim.
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 13,4% 13,4%
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.202 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.600%
Resumo
Contrato renovado com CBMM até 2030. Saída Julius Baer em fev/26 e entrada ServiceNow em abr/26.
The One
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Média 11,1% 11,1%
The One
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.841 m²
Ocupação
83,1%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.800%
Resumo
Locação de 247 m² para Volken Capital a partir de dez/25.
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 10,9% 10,9%
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
11.874 m²
Ocupação
76%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
6.100%
Resumo
Vacância estável em 24,0%.
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 8,5% 8,5%
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
5.042 m²
Ocupação
34,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
Maior vacância do portfólio (65,8%). Estratégia de reconfiguração de andares em curso.
Inquilinos
Prevent Senior
Banco ABC
Brasil Warrant
Outros
UBS
Julius Baer
Serena
CBMM
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.