Resumo do Relatório Gerencial de PVBI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII PVBI VBI
PVBI11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O PVBI11 é um fundo de lajes corporativas de gestão ativa, focado em ativos de alto padrão (AAA e AA) em São Paulo. Em dezembro de 2025, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,45/cota, utilizando parte das reservas acumuladas, já que o resultado do mês foi de R$ 0,43/cota. O destaque operacional foi a assinatura de quatro novos contratos no ativo Union FL, totalizando 1.557 m², o que reduzirá significativamente a deste imóvel. O fundo encerrou o ano com cotação a R$ 82,00 e de 0,76.
Desempenho
O fundo apresentou resultado de R$ 0,43/cota, inferior à distribuição de R$ 0,45/cota, consumindo R$ 0,02/cota das reservas. A cota de mercado valorizou cerca de 2,7% em relação ao mês anterior, fechando a R$ 82,00. A física permaneceu estável em 16,5%, mas há projeção de aumento para 18,8% em fevereiro de 2026 devido a saídas programadas, patamar este inferior às projeções passadas (que indicavam >22%).
Dividendos
Distribuição anunciada de R$ 0,45 por cota, paga em 08/01/2026. O Dividend anualizado sobre a cota de mercado (R$ 82,00) foi de 6,6%. O fundo utilizou reservas acumuladas para complementar o resultado de R$ 0,43/cota, restando um saldo de reservas de R$ 0,22/cota.
Indicadores
P/VP
0,76
DY Mensal
0,55%
DY Projetado 12M
6,6%
Rentabilidade YTD
22%
Resultado por Cota
R$ 0,43
Dividendo por Cota
R$ 0,45
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
166.200
Métricas
Taxa de Vacância
16,5%
Prazo Médio Restante
4,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 228,20
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
83.263 m²
Destaques
- Assinatura de 4 novas locações no Union FL (Sten Capital, Paralaxe, Veritas, Zagros) totalizando 1.557 m².
- Redução da projeção de pico de vacância para 18,8% em fev/26 (anteriormente projetada em 22,2%).
- Fundo permanece sem alavancagem (Dívida Zero).
- Desconto patrimonial relevante (P/VP 0,76).
Desafios
- Resultado do mês (R$ 0,43) inferior à distribuição (R$ 0,45), consumindo reservas.
- Saída confirmada do inquilino Cascione (FL4440) em dezembro de 2025.
- Saída confirmada do inquilino Julius Baer (Vera Cruz) em fevereiro de 2026.
- Vacância do ativo Union FL ainda elevada (65,8% física atual, projetada para 50,3% com novas locações).
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total (100%) na cidade de São Paulo.
- Concentração de receita no inquilino Prevent Senior (33%).
- Risco de aumento de vacância no curto prazo (fev/26) devido a saídas programadas de Cascione e Julius Baer.
- Dependência de reposição de inquilinos em ativos AAA para manter nível de dividendos sem consumir reservas.
Notas
- A do ativo Union FL passará de 65,8% para 50,3% considerando as novas locações (Sten Capital, Paralaxe, Veritas e Zagros).
- O fundo possui R$ 0,22/cota de reserva acumulada não distribuída.
- Preço médio do portfólio (mercado) avaliado em R$ 25.896/m².
Observações do Mês
O PVBI11 demonstrou forte capacidade comercial ao fechar quatro locações no seu ativo mais desafiador (Union FL), o que permitiu à gestão revisar para baixo a projeção de pico de em 2026 (de >22% para 18,8%). Embora o resultado financeiro (R$ 0,43) tenha ficado levemente abaixo do dividendo (R$ 0,45), o fundo possui reservas (R$ 0,22) para suavizar a transição. A qualidade do portfólio (AAA/AA em SP) e o de 0,76 oferecem uma margem de segurança robusta.
Propriedades
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 33,5% 33,5%
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.112 m²
Ocupação
71,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Ativo AAA com 28,2% de vacância. Saída do inquilino Cascione em curso/prevista.
Inadimplência
Não informado
Vacância
aumento esperado devido saída Cascione
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 26,1% 26,1%
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Totalmente locado, com o maior WALE do portfólio (8,3 anos).
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 18,6% 18,6%
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
6.852 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
4.800%
Resumo
Ativo 100% ocupado no complexo Cidade Jardim.
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 11,5% 11,5%
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.202 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.600%
Resumo
Saída programada de Julius Baer e entrada futura de ServiceNow.
Inadimplência
Não informado
Vacância
oscilação prevista com saída de Julius Baer
The One
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Média 11,1% 11,1%
The One
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.841 m²
Ocupação
83,1%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.800%
Resumo
Vacância de 16,9%.
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 9,2% 9,2%
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
11.874 m²
Ocupação
76%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
6.100%
Resumo
Vacância estável em 24,0%.
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 7,1% 7,1%
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
5.042 m²
Ocupação
34,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
5.000%
Resumo
Quatro novas locações (Sten Capital, Paralaxe, Veritas, Zagros) reduzirão a vacância futura para 50,3%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
queda projetada devido a novas locações
Inquilinos
Outros
Prevent Senior
Banco ABC
Brasil Warrant
UBS
Julius Baer
CBMM
Timbro
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.