Resumo do Relatório Gerencial de PVBI11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII PVBI VBI
PVBI11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O FII VBI Prime Properties (PVBI11) tem como objetivo a obtenção de renda e ganho de capital através do investimento em imóveis corporativos de alto padrão na cidade de São Paulo. Em julho, a gestão informou uma mudança em sua estrutura, com Rodrigo Abbud assumindo a função de head de tijolo. O fundo assinou novos contratos de locação para os edifícios Union e The One e uma expansão no FL 4440. O resultado do mês foi de R$ 0,45 por cota, enquanto a distribuição foi mantida em R$ 0,50 por cota, com a diferença sendo coberta por reservas acumuladas. A gestão segue focada em reduzir a e considera vendas pontuais de ativos como parte da estratégia de giro de portfólio.
Desempenho
O desempenho do fundo em julho foi marcado pela manutenção da distribuição de R$ 0,50 por cota, apesar de um resultado gerado inferior, de R$ 0,45 por cota. A cota de mercado encerrou o mês em R$ 74,46, com uma desvalorização de 1,6%. A física permaneceu em um patamar elevado, fechando em 19,6%. A gestão conseguiu avançar na comercialização de áreas vagas, mas o desafio para ocupar os espaços e alinhar a receita com as distribuições permanece.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,50 por cota, equivalente a um dividend anualizado de 8,1% sobre o preço de fechamento da cota de mercado em julho. Este valor foi superior ao resultado distribuível do período, que foi de R$ 0,45 por cota. A gestão utilizou R$ 0,05 por cota de suas reservas acumuladas para complementar o rendimento e manter o patamar de distribuição.
Indicadores
P/VP
0,69
DY Mensal
0,67%
DY Projetado 12M
8,1%
Rentabilidade YTD
1,9%
Resultado por Cota
R$ 0,45
Dividendo por Cota
R$ 0,50
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
160.200
Métricas
Taxa de Vacância
Não informado
Prazo Médio Restante
4,9 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 223,41
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
83.263 m²
Destaques
- Assinatura de novos contratos de locação nos edifícios Union (Ensen, Agibank, Perfin, Infra Capital) e The One, e expansão de locatário no FL 4440 (BW).
- Manutenção da distribuição em R$ 0,50 por cota, representando um dividend yield anualizado de 8,1% sobre o valor de mercado.
- Portfólio de alta qualidade (81% dos ativos classificados como AAA) negociando com P/VP de 0,69, indicando um desconto significativo.
- Ausência de alavancagem financeira, o que confere maior segurança à estrutura de capital do fundo.
Desafios
- A vacância física permanece elevada em 19,6% em julho de 2025, impactando negativamente a geração de receita.
- O resultado por cota (R$ 0,45) foi inferior à distribuição (R$ 0,50) no mês, necessitando do uso de reservas para completar o pagamento.
- Saídas de locatários relevantes projetadas: Cascione do FL 4440 em dezembro de 2025 e Julius Baer do Vera Cruz em janeiro de 2026, com potencial de elevar a vacância para aproximadamente 22,2%.
Riscos do Fundo
- Alta concentração geográfica, com 100% dos ativos localizados na região metropolitana de São Paulo.
- Risco de vacância elevado (19,6% em julho de 2025), que pressiona a receita e pode impactar a capacidade de distribuição de rendimentos no futuro.
- A distribuição de rendimentos atual está acima da geração de caixa recorrente, dependendo do uso de reservas para ser mantida.
- Risco de desocupação com a saída programada de locatários relevantes (Cascione e Julius Baer) no curto prazo, o que pode aumentar a vacância.
- Risco de mercado, evidenciado pelo desconto de 31% da cota de mercado em relação ao valor patrimonial.
Observações do Mês
O PVBI11 possui um portfólio de escritórios de alta qualidade, porém enfrenta um desafio significativo com sua elevada taxa de (19,6%). A gestão tem sido proativa na busca por novos locatários, mas o resultado gerado ainda não é suficiente para cobrir integralmente a distribuição de dividendos, tornando o fundo dependente de suas reservas. O de 0,69 reflete a percepção de risco do mercado quanto à sustentabilidade da renda futura, especialmente com as saídas de inquilinos relevantes programadas para o final de 2025 e início de 2026. A ausência de dívidas é um ponto positivo, mas o foco do investidor deve ser no acompanhamento da evolução da taxa de ocupação.
Propriedades
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Imóvel com 0% de vacância e o maior prazo de contrato remanescente (WALE) da carteira, de 8,6 anos.
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 20,3% 20,3%
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.112 m²
Ocupação
61,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com alta vacância (38,2%). No mês, houve a expansão do locatário BW. Há uma saída prevista do locatário Cascione para dezembro de 2025.
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 13,4% 13,4%
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.202 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
36%
Resumo
Ativo com 0% de vacância. Em setembro, a Timbro Trading ocupará o espaço da Serena, sem impacto na vacância. Há notificação de saída da Julius Baer para o início de 2026.
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 13,3% 13,3%
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
6.852 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
48%
Resumo
Imóvel com 0% de vacância e WALE de 5,6 anos.
The One
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Média 11,1% 11,1%
The One
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.841 m²
Ocupação
80%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
58%
Resumo
A vacância do ativo está em 20,0%. Em agosto, haverá a locação de um conjunto para um escritório de advocacia, reduzindo a área vaga.
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 10,9% 10,9%
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
11.874 m²
Ocupação
76%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
61%
Resumo
Ativo com vacância de 24,0%.
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 8,5% 8,5%
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
5.042 m²
Ocupação
31%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Ativo com a maior vacância do portfólio (69,0%). Em julho, foram assinadas locações para Ensen, Agibank, Perfin e Infra Capital, que devem impactar positivamente a ocupação nos próximos meses.
Inquilinos
Outros
Prevent Senior
Banco ABC
UBS
Julius Baer
Brasil Warrant
Patria
Banco Do Brasil
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.