Resumo do Relatório Gerencial de PVBI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII PVBI VBI
PVBI11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O FII VBI Prime Properties (PVBI11) é um fundo de tijolo com foco em obter renda e ganho de capital através de um portfólio de edifícios corporativos de alto padrão (AAA/AA), concentrados na região metropolitana de São Paulo. Em setembro, o fundo continuou sua trajetória de melhora operacional com a entrada de um novo locatário (NF Advocacia) no edifício The One, contribuindo para a redução da geral. O resultado do mês foi de R$ 0,49 por cota, suficiente para cobrir a distribuição de R$ 0,45 por cota. A gestão segue focada na comercialização das áreas vagas, mas alerta para o aumento da vacância projetado para o início de 2026 devido a saídas já contratadas.
Desempenho
O desempenho em setembro foi positivo tanto no aspecto operacional quanto no financeiro. A física do fundo foi reduzida para 16,5%. O resultado gerado foi de R$ 0,49 por cota, impactado por uma receita não recorrente de R$ 0,04/cota, e superou a distribuição de R$ 0,45/cota, permitindo um leve aumento na reserva de lucros. No mercado secundário, a cota apresentou valorização de 2,8% no mês, continuando a recuperação iniciada em agosto.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,45 por cota, o mesmo valor do mês anterior, resultando em um dividend anualizado de 6,9% sobre o preço de mercado no fechamento de setembro. O resultado do período (R$ 0,49/cota) foi superior ao valor distribuído, indicando que a distribuição está em um patamar sustentável e permitiu o acúmulo de R$ 0,04 por cota em reservas, que agora totalizam R$ 0,23 por cota.
Indicadores
P/VP
0,72
DY Mensal
0,58%
DY Projetado 12M
6,9%
Rentabilidade YTD
8,1%
Resultado por Cota
R$ 0,49
Dividendo por Cota
R$ 0,45
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
162.400
Métricas
Taxa de Vacância
16,5%
Prazo Médio Restante
4,8 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 224,50
Portfólio
Número de Propriedades
7
Área Total (GLA)
83.263 m²
Destaques
- Resultado de R$ 0,49/cota cobriu integralmente a distribuição de R$ 0,45/cota, aumentando a reserva de lucros.
- Redução da vacância física para 16,5% após a entrada da NF Advocacia no edifício The One.
- Recebimento de R$ 0,04/cota em receita não recorrente referente à saída do CCB no imóvel FL 4440.
- O fundo permanece sem qualquer alavancagem financeira, o que confere solidez à sua estrutura de capital.
Desafios
- Projeção de aumento da vacância para 22,2% em janeiro de 2026, devido às saídas confirmadas do locatário Cascione (FL 4440) em dezembro de 2025 e Julius Baer (Vera Cruz) em janeiro de 2026.
- Apesar da melhora, a vacância permanece em um patamar estruturalmente alto (16,5%), com forte concentração nos ativos Union FL (65,8%), FL4440 (28,2%) e VOC (24,0%).
Riscos do Fundo
- Alta concentração geográfica, com 100% dos ativos localizados na região metropolitana de São Paulo.
- Risco de vacância estrutural, pois apesar da melhora, o patamar de 16,5% ainda é alto, com forte concentração nos ativos Union FL (65,8%), FL4440 (28,2%) e VOC (24,0%).
- Risco de aumento futuro da vacância devido às saídas programadas e já confirmadas dos locatários Cascione (dez/25) e Julius Baer (jan/26).
- Dependência da recuperação do mercado de escritórios de alto padrão em São Paulo para absorver as áreas vagas e futuras desocupações.
Observações do Mês
O PVBI11 mostra sinais consistentes de recuperação operacional, com reduções graduais na e um dividendo que agora se encontra em um patamar sustentável. A gestão tem tido sucesso em atrair novos locatários para seu portfólio de alta qualidade. No entanto, o fundo enfrenta um obstáculo significativo no curto prazo com as saídas programadas de inquilinos relevantes, que reverterão parte do progresso na ocupação. O forte desconto da cota em relação ao valor patrimonial ( de 0,72) reflete adequadamente esse risco futuro, oferecendo uma margem de segurança, mas exigindo paciência do investidor.
Propriedades
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 22,5% 22,5%
Park Tower
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.340 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo 100% locado, com o maior prazo de contrato remanescente (WALE) do portfólio, de 8,6 anos.
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 20,3% 20,3%
FL4440
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
22.112 m²
Ocupação
71,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo com vacância de 28,2%. A saída do locatário Cascione está prevista para dezembro de 2025, o que impactará a ocupação.
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 13,4% 13,4%
Vera Cruz
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.202 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
36%
Resumo
Ativo permanece 100% locado. A entrada da Timbro Trading está prevista para outubro. A saída do Julius Baer está programada para janeiro de 2026.
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 13,3% 13,3%
CJ
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
6.852 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
48%
Resumo
Ativo 100% locado, com WALE de 5,6 anos.
The One
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Média 11,1% 11,1%
The One
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
7.841 m²
Ocupação
83,1%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
58%
Resumo
A vacância foi reduzida para 16,9% com a entrada da NF Advocacia (247m²) em setembro, deixando apenas o 1º andar vago.
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Média 10,9% 10,9%
VOC
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
11.874 m²
Ocupação
76%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
61%
Resumo
Ativo com vacância de 24,0%.
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 8,5% 8,5%
Union FL
São Paulo, SP・Classe AAA
GLA
5.042 m²
Ocupação
34,2%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Ativo com a maior vacância do portfólio (65,8%).
Inquilinos
Outros
Prevent Senior
Banco ABC
UBS
Julius Baer
Patria
Banco Do Brasil
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.