Resumo do Relatório Gerencial de RBRL11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII RBR LOG
RBRL11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O RBR Log (RBRL11) é um fundo de logística que, em dezembro de 2025, concretizou um marco estratégico fundamental: a venda de 5 galpões logísticos para o XP Log (XPLG11) por aproximadamente R$ 690,4 milhões. A operação visa destravar valor para o cotista, com a gestão estimando um valuation intrínseco entre R$ 106,96 e R$ 110,81 por cota, superior ao valor de mercado (R$ 92,49). O fundo manteve a distribuição de R$ 0,75/cota, utilizando reservas acumuladas, dado que o do mês foi impactado por despesas extraordinárias (provavelmente custos da transação). O ativo remanescente, CL Imigrantes, teve obras concluídas e emitido, encontrando-se vago.
Desempenho
O resultado financeiro do mês foi de R$ 0,31 por cota, fortemente impactado por 'Outras Despesas' (R$ 5,9 milhões), resultando em uma cobertura parcial dos dividendos de R$ 0,75. A física subiu para 0,84% devido à entrega do CL Imigrantes (ainda sem locatário). A venda do portfólio 'Core' foi assinada, alterando profundamente a estrutura futura do fundo.
Dividendos
Distribuiu R$ 0,75 por cota, alinhado ao guidance do semestre. O pagamento foi realizado em 15/01/2026. O Dividend anualizado ficou em 10,18%. Devido ao resultado comprimido (R$ 0,31), houve consumo expressivo de reservas (aprox. R$ 0,44/cota) para honrar a distribuição.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,81%
DY Projetado 12M
10,18%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,31
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Taxa de Vacância
0,84%
Prazo Médio Restante
Não informado
Aluguel Médio/m²
Não informado
Vacância Física
0,84%
Vacância Financeira
1,19%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
208.556 m²
Destaques
- Conclusão da venda de 5 galpões logísticos para o XPLG11 por R$ 690,4 milhões
- Estimativa de valor intrínseco pós-venda entre R$ 106,96 e R$ 110,81 por cota
- Conclusão das obras e emissão de Habite-se do CL Imigrantes (Maria Loprete)
- Manutenção do dividendo de R$ 0,75/cota apesar do resultado contábil baixo
- Valorização potencial de mais de 20% em relação ao preço de mercado atual
Desafios
- Resultado líquido de dezembro (R$ 0,31/cota) muito abaixo da distribuição, exigindo alto uso de reservas
- Elevadas despesas operacionais/financeiras no mês ('Outras Despesas' de R$ 5,9 milhões)
- Vacância de 100% no ativo recém-entregue CL Imigrantes (impacto de 1% no PL, mas 0,84% na vacância física)
- Dependência da liquidação financeira e trâmites da venda para o XPLG11 para realizar o valor aos cotistas
Riscos do Fundo
- Risco de liquidez e prazo no recebimento das parcelas da venda para o XPLG11
- Risco de vacância prolongada no ativo CL Imigrantes (ativo único restande/não vendido no pacote principal)
- Sustentabilidade dos dividendos caso as reservas se esgotem antes do fluxo de caixa da venda entrar
- Risco de tributação sobre ganho de capital na distribuição dos lucros da venda
Observações do Mês
O RBRL11 executou sua estratégia de saída ('exit') de forma decisiva ao vender a maior parte do portfólio para o XPLG11. Isso transforma a tese do fundo de renda recorrente para uma tese de destravamento de valor (ganho de capital/arbitragem). O resultado operacional do mês foi fraco contabilmente devido aos custos da transação, mas isso era esperado dada a magnitude do negócio. A aumentou ligeiramente com a entrega do CL Imigrantes, que agora precisa ser locado ou vendido. A gestão sinaliza um upside relevante entre o valor patrimonial ajustado e a cota a mercado.
Propriedades
Galpão Extrema II
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 38% 38%
Galpão Extrema II
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
77.106 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo vendido ao XPLG11 em 19/12/2025. Ocupação expandida pela Vulcabras prevista para mar/25.
Galpão Extrema I
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 19% 19%
Galpão Extrema I
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
37.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
Resumo
Ativo vendido ao XPLG11 em 19/12/2025. Mono inquilino.
Galpão WT RBR Log
Franco da Rocha, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 15% 15%
Galpão WT RBR Log
Franco da Rocha, SP・Classe AAA
GLA
33.616 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
27,5%
Resumo
Ativo vendido ao XPLG11 em 19/12/2025. Desinvestimento parcial de 22,5% já havia ocorrido em 2024.
Galpão Hortolândia II
Hortolândia, SP・Classe B
Vacância Baixa 14% 14%
Galpão Hortolândia II
Hortolândia, SP・Classe B
GLA
43.123 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo vendido ao XPLG11 em 19/12/2025. Teve rescisão e imediata locação de 100% em 2024.
Galpão Hortolândia I
Hortolândia, SP・Classe B
Vacância Baixa 6% 6%
Galpão Hortolândia I
Hortolândia, SP・Classe B
GLA
15.349 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
90%
Resumo
Ativo vendido ao XPLG11 em 19/12/2025.
CL Imigrantes
São Bernardo do Campo, SP・Classe AAA
Vacância Alta 1% 1%
CL Imigrantes
São Bernardo do Campo, SP・Classe AAA
GLA
1.760 m²
Ocupação
0%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2,82%
Resumo
Obra finalizada e Habite-se emitido. Encontra-se em etapa final de checklist e prospecção de locatários. É o único ativo com vacância (100%).
Regiões
Minas Gerais
São Paulo
Inquilinos
Outros
Mercado Livre
SP Sumaré
Vulcabras Azaleia
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.