Resumo do Relatório Gerencial de RBRL11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII RBR LOG
RBRL11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O fundo tem como objetivo gerar renda com aluguel de galpões logísticos. Em julho, o fundo manteve seu desempenho robusto, com 100% de ocupação e adimplência. A gestão destacou a renovação de contrato com a DHL por mais 5 anos e com a ID Logistics por mais um ano. O principal evento do período foi a divulgação, em 30 de junho, de uma Carta de Intenções para a venda de todo o portfólio imobiliário para o XP Log FII (XPLG11) por R$ 688,9 milhões, refletindo um de 9,24%. A gestão planeja reciclar o portfólio, buscando novos ativos com relação risco/retorno superior. O guidance de distribuição foi mantido em R$ 0,75/cota para os próximos meses.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 0,84 por cota, superando a distribuição de R$ 0,75 por cota. A receita de locação foi de R$ 6,2 milhões. O fundo segue com física e financeira zeradas. A cota de mercado valorizou 5,34% no mês, fechando a R$ 83,42, enquanto a teve leve queda de 0,79%, para R$ 104,84.
Dividendos
A distribuição em julho foi de R$ 0,75 por cota, paga em 14 de agosto de 2025. Esse valor corresponde a um dividend anualizado de 11,34% sobre a cota de mercado do fechamento do mês. O pagamento foi coberto pelo resultado gerado no período, que foi de R$ 0,84 por cota. A gestão manteve o guidance de distribuição em R$ 0,75 por cota para os meses seguintes.
Indicadores
P/VP
0,80
DY Mensal
0,9%
DY Projetado 12M
11,34%
Rentabilidade YTD
33,37%
Resultado por Cota
R$ 0,84
Dividendo por Cota
R$ 0,75
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
Não informado
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
2,7 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 29,96
Vacância Física
0%
Vacância Financeira
0%
Taxa de Inadimplência
0%
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
208.556 m²
Destaques
- Anúncio de Carta de Intenções para a venda da totalidade do portfólio imobiliário para o XP Log FII, com um cap rate de 9,24%.
- Manutenção da vacância física e financeira em 0%.
- 100% de adimplência dos locatários.
- Resultado de R$ 0,84 por cota, superior à distribuição de R$ 0,75.
- Renovação contratual com a DHL por mais 5 anos (até dez/2030) e com a ID Logistics por mais 1 ano (até mai/2026).
Desafios
- Concluir a transação de venda do portfólio anunciada em junho de 2025 e realocar o capital em novos ativos que atendam à estratégia da gestão.
- Concluir as obras do projeto de desenvolvimento CL Imigrantes V, com entrega prevista entre setembro e outubro de 2025.
Riscos do Fundo
- Risco de execução na venda do portfólio para o XP Log FII, uma vez que a transação ainda depende de condições precedentes para ser concluída.
- Risco de não conseguir realocar o capital da venda dos ativos em novas oportunidades com a mesma qualidade ou rentabilidade.
- Risco de vacância ou inadimplência futura, embora atualmente inexistentes.
- Risco de mercado associado à flutuação no preço das cotas.
- Concentração de 52% dos vencimentos de contratos a partir de 2028, representando um risco de renovação concentrado no longo prazo.
Notas
- O fundo possui um projeto de desenvolvimento (CL Imigrantes V) com 2,82% de participação, cuja entrega está prevista para o segundo semestre de 2025.
Observações do Mês
O fundo apresenta fundamentos operacionais sólidos, com zerada e inexistente. O grande destaque é a estratégica de reciclagem de portfólio, com a venda total dos ativos para o XPLG11 a um atrativo de 9,24%. Essa movimentação, se concluída, pode destravar valor para o cotista, mas também introduz incertezas sobre a futura composição do portfólio e a manutenção da renda. A cota negocia com um desconto significativo de 20,4% sobre o valor patrimonial, o que pode representar uma oportunidade, considerando a qualidade operacional e a potencial venda dos ativos. O dividendo está bem coberto pelo resultado.
Propriedades
Galpão Extrema II
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 30,51% 30,51%
Galpão Extrema II
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
77.106 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Em julho, ocorreu a extensão do prazo de contrato da DHL por mais cinco anos (até dez/2030) e da ID Logistics por mais um ano (até mai/2026).
Galpão Extrema I
Extrema, MG・Classe AAA
Vacância Baixa 16,69% 16,69%
Galpão Extrema I
Extrema, MG・Classe AAA
GLA
37.600 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
50%
WT RBR LOG
Franco da Rocha, SP・Classe AAA
Vacância Baixa 11,26% 11,26%
WT RBR LOG
Franco da Rocha, SP・Classe AAA
GLA
33.616 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
Não informado
Galpão Hortolândia II
Hortolândia, SP・Classe B
Vacância Baixa 10,53% 10,53%
Galpão Hortolândia II
Hortolândia, SP・Classe B
GLA
43.123 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Galpão Hortolândia I
Hortolândia, SP・Classe B
Vacância Baixa 4,71% 4,71%
Galpão Hortolândia I
Hortolândia, SP・Classe B
GLA
15.349 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
90%
Projetos em Desenvolvimento
CL Imigrantes V - Maria Loprete
São Bernardo do Campo, SP・- concluído
- -
CL Imigrantes V - Maria Loprete
São Bernardo do Campo, SP・- concluído
Conclusão
-
Localização
São Bernardo do Campo, SP
Entrega Prevista
10/2025
Resumo
As obras foram postergadas em 37 dias devido a chuvas. A fase de acabamentos (piso, pavimentação, instalações) está em execução. A gestão está em processo de prospecção de locatários.
Regiões
Minas Gerais
São Paulo
Inquilinos
Mercado Livre
SP Sumaré
Outros
Vulcabras Azaleia
IBM
DHL
Fedex
Mimo
Concentração por Inquilino
Um ou mais inquilinos representam mais de 25% do portfólio.