Resumo do Relatório Gerencial de RCRB11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII RIOB RC
RCRB11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O RCRB11 é um fundo de lajes corporativas focado em regiões 'prime' de São Paulo e Rio de Janeiro. Em outubro de 2025, o fundo alcançou o marco de 0% de física após locar o 13º andar do Edifício Bravo! Paulista. A gestão mantém o guidance de distribuição de R$ 0,94/cota para o segundo semestre de 2025, utilizando reservas acumuladas para complementar o resultado operacional, que foi impactado por carências e descontos.
Desempenho
O fundo gerou um resultado de R$ 0,83 por cota no mês, abaixo da distribuição de R$ 0,94 por cota. A receita imobiliária foi de R$ 4,6 milhões. O resultado foi impactado por carências e descontos, mas a gestão projeta um de R$ 1,15/cota no futuro com o fim desses efeitos. A física foi zerada (0%), enquanto a vacância financeira permanece em 10,3% devido às carências.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,94 por cota, representando um Dividend anualizado de 8,8% sobre a cota de fechamento (R$ 127,72). O pagamento foi realizado em 14/11. A gestão manteve o guidance de R$ 0,94/cota/mês para o restante de 2025.
Indicadores
P/VP
0,65
DY Mensal
0,73%
DY Projetado 12M
8,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,83
Dividendo por Cota
R$ 0,94
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
24.693
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
3,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
9
Área Total (GLA)
43.448 m²
Destaques
- Vacância física zerada (0%) em outubro de 2025
- Locação do 13º andar do Edifício Bravo! Paulista (360,87 m²) para a RG Strategy Solutions
- Guidance de distribuição mantido em R$ 0,94/cota para o 2S 2025
- Portfólio com certificações de sustentabilidade (LEED/Fitwel)
Desafios
- Notificação de saída antecipada de inquilino no Ed. Bravo! Paulista (Conjunto 71) recebida em setembro de 2025, com impacto projetado de R$ 0,01/cota
- Resultado operacional (R$ 0,83/cota) abaixo da distribuição (R$ 0,94/cota) devido a carências e descontos
- Vacância financeira de 10,3% persistente devido a carências vigentes
Riscos do Fundo
- Risco de vacância (embora zerada fisicamente, há saídas programadas)
- Risco de subida da taxa de juros afetando o custo da dívida (IPCA + 6,4%)
- Dependência da recuperação do mercado de escritórios para reajustes reais de aluguel
- Concentração geográfica no eixo corporativo de São Paulo
Notas
- O fundo possui 54 inquilinos no total.
- 93,6% da ABL está em São Paulo e 6,4% no Rio de Janeiro.
Observações do Mês
O RCRB11 apresenta um portfólio de alta qualidade (Triple A e A), concentrado em regiões nobres de SP (Faria Lima, Paulista, JK). O grande destaque é a física zerada, demonstrando excelente execução comercial. O fundo negocia com significativo desconto patrimonial ( ~0,65). O principal ponto de atenção é o descasamento entre geração de caixa atual (impactada por carências) e distribuição, obrigando o uso de caixa, mas há perspectiva clara de aumento do para R$ 1,15/cota conforme as carências expirem.
Propriedades
JK Financial Center
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 24,4% 24,4%
JK Financial Center
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.505,42 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.600%
Resumo
Edifício AAA no Itaim Bibi, LEED O&M Platinum. 7 Inquilinos.
Continental Square
São Paulo, SP・Classe AA
Vacância Baixa 19,2% 19,2%
Continental Square
São Paulo, SP・Classe AA
GLA
8.281,93 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
2.400%
Resumo
Edifício na Vila Olímpia, LEED O&M Gold. 8 Inquilinos.
Bravo! Paulista
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 12,5% 12,5%
Bravo! Paulista
São Paulo, SP・Classe A
GLA
5.738,36 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
9.800%
Resumo
Localizado nos Jardins. Nova locação do 13º andar zerou a vacância. Inquilino do conj. 71 notificou saída antecipada.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Reduzida a zero com nova locação
Parque Santos
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 11,9% 11,9%
Parque Santos
São Paulo, SP・Classe B
GLA
5.135,15 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
10.000%
Resumo
Monousuário na região Cerqueira César. 1 Inquilino.
Parque Cultural Paulista
São Paulo, SP・Classe BB
Vacância Baixa 11,7% 11,7%
Parque Cultural Paulista
São Paulo, SP・Classe BB
GLA
5.033,52 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
1.200%
Resumo
Localizado na Paulista. 4 Inquilinos.
Girassol 555
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 9,9% 9,9%
Girassol 555
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.263,94 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
3.600%
Resumo
Monousuário na Vila Madalena. 2 Inquilinos.
Jatobá
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 4% 4%
Jatobá
São Paulo, SP・Classe A
GLA
1.712,49 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
600%
Resumo
Localizado no Brooklin Novo, LEED O&M Platinum. 3 Inquilinos.
Internacional Rio
Rio de Janeiro, RJ・Classe C
Vacância Baixa 3,4% 3,4%
Internacional Rio
Rio de Janeiro, RJ・Classe C
GLA
1.481,07 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
1.400%
Resumo
Localizado no Flamengo. 4 Inquilinos.
Candelária Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe BB
Vacância Baixa 3% 3%
Candelária Corporate
Rio de Janeiro, RJ・Classe BB
GLA
1.296,76 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
800%
Resumo
Localizado no Centro do Rio. 1 Inquilino.
Endividamento
Dívida Total
R$ 92.000.000,00
Alavancagem (Dívida/PL)
12,82%
CRI JK Financial Center
IPCA + 6,4% a.a.・Vence 12/2031
CRI JK Financial Center
IPCA + 6,4% a.a.・Vence 12/2031
Série
Única
Emissão
Vencimento
12/2031
Taxa de Juros
IPCA + 6,4% a.a.
Saldo Devedor
R$ 92.000.000,00
Resumo
Operação referente aos andares 8º a 12º e vagas do JK Financial Center. Pagamento mensal. Vencimento em 10 anos (final estimado 2031 com base no cronograma).
Garantia
Alienacao Fiduciaria
Rating
Não informado