FII REAL INV

RINV11—Resumo de Agosto de 2025

Resumo

O RINV11 é um fundo de investimento imobiliário híbrido que busca gerar ganho de capital e renda através da alocação em Cotas de FIIs, CRIs e Ações do setor imobiliário. Em agosto de 2025, o fundo teve um retorno de +0,5% em seu valor patrimonial, desempenho inferior ao (+1,2%). A gestão destacou que o principal contribuidor positivo foi a carteira de ações, impulsionada pela valorização de 27,3% da MRV. Em contrapartida, a carteira de FIIs, especialmente os de recebíveis, teve um desempenho negativo. O fundo aumentou sua exposição em CRIs com novas integralizações nos CRIs Pinheiro de Sá e Uniq e continuou o movimento de redução de posição no FII RZAK11. A gestão também comentou sobre o caso da Securitizadora Virgo, afirmando que a exposição do fundo é mínima e os riscos são mitigados.

Desempenho

O fundo apresentou um retorno sobre o valor patrimonial de +0,5% em agosto, abaixo do , que registrou +1,2%. O resultado foi impactado positivamente pela carteira de ações, que contribuiu com +0,6%, e negativamente pela carteira de FIIs, que detraiu o resultado em -0,1%. O resultado por cota foi de R$ 1,10, superior à distribuição.

Dividendos

Foi distribuído o valor de R$ 1,05 por cota, o que representa um dividend de 12,5% a.a. sobre o valor patrimonial de R$ 101,46. O resultado gerado no mês foi de R$ 1,10 por cota, permitindo que o fundo acumulasse R$ 0,05 de reserva por cota, elevando o saldo total para R$ 0,70 por cota.

Indicadores

P/VP

1,01

DY Mensal

DY Projetado 12M

12,5%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,10

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

56%

Prazo Médio

Não informado

Endividamento

Não informado

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Resultado de R$ 1,10 por cota, superando a distribuição de R$ 1,05 e gerando R$ 0,05 de reserva.
Forte desempenho da carteira de ações, com destaque para a valorização de 27,3% da MRV (MRVE3).
Aumento da alocação na carteira de CRIs, que atingiu 12,4% do PL.
Manutenção de um dividend yield anualizado de 12,5% nos últimos 12 meses, com base no valor patrimonial.

Desafios

Desempenho da cota patrimonial (+0,5%) abaixo do IFIX (+1,2%) em agosto de 2025.
Performance negativa da carteira de FIIs, que representa 80% do patrimônio, especialmente no segmento de recebíveis.
Continuidade da redução da posição no FII RZAK11 devido à observação de outras oportunidades com maior desconto no mercado.

Riscos do Fundo

Risco de mercado devido à exposição a múltiplas classes de ativos (FIIs, CRIs, Ações), cujas performances podem ser descorrelacionadas.
Dependência significativa do desempenho do segmento de FIIs de Recebíveis, que compõe 54,4% do patrimônio líquido e performou negativamente no mês.
Exposição ao risco de crédito e inadimplência na carteira de CRIs, apesar do LTV médio ponderado de 56% ser considerado saudável.
A estratégia híbrida e complexa pode apresentar um desafio de análise para o investidor individual.

Notas

A gestão comentou sobre o caso da Securitizadora Virgo, informando que o fundo possui um único securitizado pela empresa e que os fundos de reserva estão adequadamente alocados. A exposição indireta, via FIIs de recebíveis, a CRIs com reserva no Fundo Allocation da Virgo é inferior a 1%.

Observações do Mês

O RINV11 é um fundo com estratégia híbrida complexa, alocando recursos em FIIs (80%), CRIs (12,4%) e ações (6%). Essa diversificação expõe o fundo a diferentes dinâmicas de mercado, como visto em agosto, onde a pequena carteira de ações teve um desempenho excelente enquanto a principal alocação em FIIs performou negativamente. A gestão demonstra ser ativa, realizando movimentos táticos como a redução em RZAK11 e o aumento em CRIs diretos. A geração de resultado é saudável e cobre as distribuições, mas a performance do mês ficou aquém do benchmark.

CRIs

CRI Franco Ribeiro

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 64%・IPCA + 11,5% a.a.

LTV Médio 2,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obras de empreendimento residencial vertical.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPEAF da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval dos sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI Balneário Búzios

Loteamento

Loteamento・LTV 36%・IPCA + 13,0% a.a.

LTV Baixo 1,9%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

36%

Resumo

Financiamento de obras de loteamento. TVO emitido em janeiro/25.

Garantias

Cessão Fiduciária dos recebíveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFiança dos SóciosFundo de Reserva de 2 PMTs

CRI Pinheiro de Sá

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 62%・IPCA + 12,5% a.a.

LTV Médio 1,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 12,5% a.a.

LTV

62%

Resumo

Financiamento de empreendimento residencial. Habite-se programado para o último trimestre de 2025.

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoAF das cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval da Incorporadora e sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI FGR

Loteamento

Loteamento・LTV 62%・IPCA + 10,0% a.a.

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,0% a.a.

LTV

62%

Resumo

Financiamento de obras de loteamento.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval dos sóciosfundo de reserva de R$1,5 milhõesfundo de despesas

CRI THL

Loteamento

Loteamento・LTV 69%・IPCA + 11,5% a.a.

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

69%

Resumo

Antecipação de carteira de empreendimentos. Três projetos já concluídos e um com 74% de avanço de obra e 92% vendido.

Garantias

Alienação Fiduciária estoquesAlienação Fiduciária cotas das SPEsCessão Fiduciária recebíveis com valor presente mínimo de 125% do saldo devedoraval dos sóciosfundos de reserva de garantia, e de obras

CRI Uniq

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 38%・IPCA + 10,5% a.a.

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 10,5% a.a.

LTV

38%

Resumo

Financiamento de obras de empreendimento residencial (Uniq Condomínio Horizontal).

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFundos de Reservas e ObrasAval dos sócios

CRI Vanguarda

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 100%・INCC + 11,0% a.a.

LTV Alto 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

INCC + 11,0% a.a.

LTV

100%

Resumo

Financiamento de duas obras. Um empreendimento concluído (54% de vendas) e outro com 75% de obras e 73% de vendas. Operação teve vencimento antecipado deliberado.

Garantias

Cessão Fiduciária de recebíveisAlienação Fiduciária das matrículas dos empreendimentosaval dos sócios

CRI Credlar

Residencial Classe Média

Residencial Classe Média・LTV 12%・IPCA + 13,0% a.a.

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

12%

Resumo

Aceleração de obras do Residencial Chopin.

Garantias

Resultado da incorporadora referente ao Residencial Chopinimóvel em Alienação Fiduciária superior a 150% do saldo devedorFundo de reserva de R$200 milaval dos sócios da Incorporadora

CRI Real Supermercados

Corporativo - Varejo

Corporativo - Varejo・LTV 48%・CDI + 5,0% a.a.

LTV Baixo 0,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo - Varejo

Taxa

CDI + 5,0% a.a.

LTV

48%

Resumo

Financiamento da 5ª loja da rede de supermercados, com obras já finalizadas.

Garantias

Alienação Fiduciária da 4ª loja do grupoCessão Fiduciária de recebíveis em conta Escrowfundo de reservaaval dos sócios e holding patrimonial

CRI Quaresmeira

Residencial Classe Média/Alta

Residencial Classe Média/Alta・LTV 28%・IPCA + 11,0% a.a.

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média/Alta

Taxa

IPCA + 11,0% a.a.

LTV

28%

Resumo

Antecipação de recebíveis do loteamento Parqville Quaresmeira, com obras concluídas.

Garantias

Cessão Fiduciária de 80% dos recebíveisAval dos sóciosFundo de Reservas de 3 PMTsAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Outros Ativos

Carteira de Ações

Ações・Brasil・Ativo

Tipo

Ações

Status

Ativo

Valor Contábil

Localização

Brasil

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Posição de 6% do PL em ações do setor imobiliário, dividida em Incorporação (3.1%), Propriedades (1.7%) e Shoppings (0.9%).

Posição de Caixa

Fundos de Renda Fixa・Brasil・Ativo

Tipo

Fundos de Renda Fixa

Status

Ativo

Valor Contábil

Localização

Brasil

Origem

Gestão de caixa

Resumo

Alocação de 1.4% do PL em fundos de renda fixa para liquidez.

Exposição por Índice

IPCA/INCC

11,9%

CDI

0,5%

Exposição por Segmento

FII Recebíveis Imobiliários

54,4%

FII Hedge Fund

13,9%

CRI Financiamento de Obra

7,5%

FII Lajes Comerciais

5,7%

CRI Antecipação de Carteira

3,7%

Ação Incorporação

3,1%

FII Shopping/Varejo

FII Híbrido

2,1%

Ação Propriedades

1,7%

Caixa Fundos de Renda Fixa

1,4%

FII Fundo de Fundos

1,3%

CRI Corporativo

1,2%

Ação Shoppings

0,9%

Resumo do Relatório Gerencial de RINV11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial

FII REAL INV

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Outros Ativos

Exposição por Índice

Exposição por Segmento