Resumo do Relatório Gerencial de RINV11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII REAL INV

RINV11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O RINV11 é um fundo de investimento imobiliário com estratégia híbrida, alocando recursos em Cotas de FIIs (79%), CRIs (12%) e Ações (7%). O objetivo é gerar ganho de capital e renda. Em setembro, o fundo obteve um retorno de +2,5% em seu valor patrimonial, enquanto o rendeu +3,3%. Os principais contribuidores para o resultado foram os FIIs (+2,0%), seguidos pelas ações (+0,4%) e CRIs (+0,1%). A gestão justifica a concentração em FIIs de recebíveis (51% do PL) pelas oportunidades geradas por descontos sobre o valor patrimonial e pelo potencial de valorização em um cenário de queda de juros. Como fato subsequente, foi anunciada a 5ª Oferta de Cotas do fundo.

Desempenho

O fundo apresentou um retorno sobre o valor patrimonial de +2,5% em setembro, desempenho inferior ao benchmark , que registrou +3,3%. A carteira de FIIs foi a principal contribuinte para o resultado, adicionando +2,0%, enquanto as carteiras de ações e CRIs adicionaram +0,4% e +0,1%, respectivamente.

Dividendos

Foi anunciada a distribuição de R$ 1,05 por cota. O resultado gerado no mês foi superior, de R$ 1,09 por cota, o que permitiu um acréscimo de R$ 0,04 por cota às reservas, que totalizaram R$ 0,73 por cota. Nos últimos 12 meses, a distribuição somou R$ 12,65 por cota, equivalente a um dividend de 12,3% ao ano com base na de R$ 103,07.

Indicadores

P/VP

1,00

DY Mensal

1,02%

DY Projetado 12M

12,3%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 1,09

Dividendo por Cota

R$ 1,05

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

Não informado

Métricas

Taxa de Inadimplência

Não informado

LTV Médio

56%

Prazo Médio

Não informado

Portfólio

Número de Operações

10

Destaques

  • Resultado gerado de R$ 1,09 por cota, superior à distribuição de R$ 1,05, fortalecendo as reservas do fundo.
  • Retorno patrimonial positivo de +2,5% no mês.
  • Dividend yield anualizado de 12,3% sobre o valor patrimonial nos últimos 12 meses.
  • Anúncio da 5ª Oferta de Cotas como evento subsequente ao fechamento do mês.

Desafios

  • Desempenho da cota patrimonial (+2,5%) ficou abaixo do IFIX (+3,3%) em setembro de 2025.
  • A estratégia focada em FIIs de recebíveis não capturou toda a alta do mercado de FIIs de tijolo no período.

Riscos do Fundo

  • Risco de concentração no segmento de FIIs de Recebíveis, que representam 51,5% do patrimônio líquido.
  • Risco de mercado devido à exposição a múltiplas classes de ativos (FIIs, CRIs, Ações), cujas performances podem ser descorrelacionadas.
  • Risco de crédito e inadimplência na carteira de CRIs, embora mitigado por garantias e um LTV médio ponderado de 56%.
  • A estratégia híbrida e complexa pode apresentar um desafio de análise para o investidor individual.

Notas

  • A Real Investor arcará integralmente com os custos da 5ª emissão de cotas, anunciada como fato subsequente.

Observações do Mês

O RINV11 é um fundo híbrido com uma estratégia complexa, focado principalmente em FIIs (79%, dos quais 51% são de recebíveis), CRIs (12%) e ações (7%). A concentração em FIIs de recebíveis, defendida pela gestão devido a descontos de valuation, fez com que o fundo performasse abaixo do num mês de forte alta para o índice. No entanto, a geração de resultado continua sólida, cobrindo consistentemente as distribuições e aumentando as reservas, o que é um sinal positivo de saúde financeira. O portfólio é diversificado entre classes de ativos, mas a alta concentração em FIIs de recebíveis continua sendo o principal fator de risco e motor de desempenho.

CRIs

CRI Franco Ribeiro

Residencial Classe Média

LTV Médio 2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

64%

Resumo

Financiamento de obras de empreendimento residencial vertical. Uma das torres teve o Habite-se emitido e a segunda está em fase final de obras.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPEAF da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval dos sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI Balneário Búzios

Residencial Classe Média

LTV Baixo 1,8%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

36%

Resumo

Financiamento de obras de loteamento. TVO foi emitido em janeiro/25.

Garantias

Cessão Fiduciária dos recebíveisAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFiança dos SóciosFundo de Reserva de 2 PMTs

CRI Pinheiro de Sá

Residencial Classe Média

LTV Médio 1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 12,5% a.a.

LTV

66%

Resumo

Financiamento de empreendimento residencial.

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoAF das cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval da Incorporadora e sóciosfundo de reserva de 3 meses de juros

CRI FGR

Loteamento

LTV Médio 1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 10,0% a.a.

LTV

62%

Resumo

Financiamento de obras de loteamento.

Garantias

Alienação Fiduciária das cotas da SPECessão Fiduciária de recebíveis das unidadesaval dos sóciosfundo de reserva de R$1,5 milhõesfundo de despesas

CRI THL

Loteamento

LTV Médio 1,4%

Tipo

CRI

Segmento

Loteamento

Taxa

IPCA + 11,5% a.a.

LTV

69%

Resumo

Antecipação de carteira de empreendimentos. Três dos empreendimentos já estão concluídos e o Condomínio Sol Nascente possui 77% de evolução de obras e 92% vendido.

Garantias

Alienação Fiduciária estoquesAlienação Fiduciária cotas das SPEsCessão Fiduciária recebíveisaval dos sóciosfundos de reserva de garantia, e de obras

CRI Uniq

Residencial Classe Média

LTV Baixo 1,2%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 10,5% a.a.

LTV

38%

Resumo

Financiamento de obras de empreendimento residencial.

Garantias

Alienação Fiduciária da matrícula do empreendimentoCessão Fiduciária de recebíveis das unidadesAlienação Fiduciária das Cotas da SPEFundos de Reservas e ObrasAval dos sócios

CRI Vanguarda

Residencial Classe Média

LTV Alto 1,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

INCC + 11,0% a.a.

LTV

100%

Resumo

Financiamento de duas obras. O empreendimento Jonathas Nunes está concluído (54% de vendas), e o Dom Severino tem 75% de obras e 73% de vendas.

Garantias

Cessão Fiduciária de recebíveisAlienação Fiduciária das matrículas dos empreendimentosaval dos sócios

CRI Credlar

Residencial Classe Média

LTV Baixo 0,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média

Taxa

IPCA + 13,0% a.a.

LTV

12%

Resumo

Aceleração de obras da incorporadora.

Garantias

Resultado da incorporadora referente ao Residencial Chopinimóvel em Alienação Fiduciária superior a 150% do saldo devedorFundo de reserva de R$200 milaval dos sócios da Incorporadora

CRI Real Supermercados

Corporativo - Varejo

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo - Varejo

Taxa

CDI + 5,0% a.a.

LTV

48%

Resumo

Financiamento da 5ª loja da rede, com obras já finalizadas.

Garantias

Alienação Fiduciária da 4ª loja do grupoCessão Fiduciária de recebíveis em conta Escrowfundo de reserva de 2 parcelas de jurosaval dos sócios e holding patrimonial do grupo

CRI Quaresmeira

Residencial Classe Média/Alta

LTV Baixo 0,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial Classe Média/Alta

Taxa

IPCA + 11,0% a.a.

LTV

26%

Resumo

Antecipação de recebíveis de loteamento com obras concluídas.

Garantias

Cessão Fiduciária de 80% dos recebíveisAval dos sóciosFundo de Reservas de 3 PMTsAlienação Fiduciária das Cotas da SPE

Outros Ativos

Carteira de Ações

Ações・Brasil・Ativo

-

Tipo

Ações

Status

Ativo

Valor Contábil

-

Localização

Brasil

Origem

Mercado Secundário

Resumo

Posição de 7,0% do PL em ações do setor imobiliário, dividida em Incorporação (4,0%), Propriedades (2,0%) e Shoppings (1,0%). Destaque no mês para Log Commercial Properties (LOGG3) e Allos (ALOS3).

Posição de Caixa

Fundos de Renda Fixa・Brasil・Ativo

-

Tipo

Fundos de Renda Fixa

Status

Ativo

Valor Contábil

-

Localização

Brasil

Origem

Gestão de caixa

Resumo

Alocação de 1,6% do PL em fundos de renda fixa para liquidez.

Exposição por Índice

IPCA/INCC

11,6%

CDI

0,4%

Exposição por Segmento

Recebíveis Imobiliários

51,5%

Hedge Fund

14,4%

Lajes Comerciais

9,1%

Financiamento de Obra

7,4%

Incorporação

4%

Antecipação de Carteira

3,6%

Fundo de Fundos

2,3%

Shopping/Varejo

2,1%

Propriedades

2%

Fundos de Renda Fixa

1,6%

Corporativo

1,1%

Shoppings

1%

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