Resumo do Relatório Gerencial de RNGO11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII RIONEGRO
RNGO11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O RNGO11 é proprietário do Centro Administrativo Rio Negro em Alphaville (Barueri/SP), composto pelos edifícios Padauiri e Demini, além do Deck Park. A gestão tem focado em estratégias de reposicionamento, dividindo andares corporativos em conjuntos menores e entregando unidades no modelo 'plug-and-play' (mobiliados) para atrair locatários e reduzir a . Em outubro de 2025, o fundo realizou obras no 2º andar da Torre Demini e concluiu renovações contratuais importantes.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado operacional de R$ 0,22/cota, impactado por despesas operacionais. A distribuição foi mantida em R$ 0,29/cota, utilizando reservas de lucros acumulados (caixa), o que representa um payout acima de 100% do resultado do mês. O dividend anualizado ficou em 6,8% com base na cota de fechamento.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,29 por cota, com pagamento em novembro. O rendimento anualizado é de 6,8%. O fundo tem utilizado o resultado acumulado (R$ 0,07/cota restante) para linearizar a distribuição acima da geração de caixa atual.
Indicadores
P/VP
0,61
DY Mensal
0,56%
DY Projetado 12M
6,8%
Rentabilidade YTD
29,4%
Resultado por Cota
R$ 0,22
Dividendo por Cota
R$ 0,29
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.250
Métricas
Taxa de Vacância
17,83%
Prazo Médio Restante
2,3 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
35.495,1 m²
Destaques
- Conclusão de renovação contratual com reajuste de 10% e extensão de 60 meses
- Revisional de loja finalizada com aumento de 23% no aluguel
- Avanço nas obras de subdivisão do 2º andar da Torre Demini para formato plug-and-play
- Interações comerciais ativas decorrentes da nova campanha de marketing
Desafios
- Resultado operacional (R$ 0,22/cota) abaixo da distribuição (R$ 0,29/cota) em outubro de 2025
- Vacância física elevada de 17,83% no portfólio
- Prazo médio de contratos (WALE) curto, de apenas 2,33 anos
- Necessidade de CAPEX para obras de adequação e atração de inquilinos
Riscos do Fundo
- Risco de vacância elevado na região de Alphaville
- Dependência de um único complexo imobiliário (Centro Administrativo Rio Negro)
- Risco de sustentabilidade dos dividendos dado o consumo de caixa (Resultado < Distribuição)
- Risco de vencimento de contratos (21,36% da ABL vence em 2026)
Notas
- O fundo está realizando obras no 2º andar da Torre Demini para criar 4 conjuntos, sendo um entregue mobiliado (plug-and-play).
- Há negociação avançada para expansão de um locatário atual para ocupar o 2º andar em obras.
- O fundo possui R$ 0,07/cota de resultado acumulado para distribuições futuras.
Observações do Mês
O fundo passa por um momento de transição, com a gestão investindo em CAPEX (reformas e mobília) para reduzir a estrutural em Alphaville. Embora as renovações recentes mostrem força de negociação (aumentos reais), a geração de caixa recorrente (R$ 0,22) é insuficiente para manter o patamar de distribuição atual (R$ 0,29) sem o consumo de reservas, que estão diminuindo. O desconto patrimonial é expressivo ( ~0,61), refletindo a percepção de risco do mercado.
Propriedades
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri (Alphaville), SP・Classe Corporativo
Vacância Alta
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri (Alphaville), SP・Classe Corporativo
GLA
17.759,29 m²
Ocupação
72,55%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Torre com maior vacância (27,45%). Obras em andamento no 2º andar para subdivisão e criação de espaços plug-and-play. Certificação LEED Gold.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 27,45%
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri (Alphaville), SP・Classe Corporativo
Vacância Média
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri (Alphaville), SP・Classe Corporativo
GLA
17.735,81 m²
Ocupação
88,53%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Torre com menor vacância (11,47%). Recentemente passou por renovação contratual relevante. Certificação LEED Platinum.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 11,47%
Deck Park e Lojas
Barueri (Alphaville), SP・Classe Varejo/Estacionamento
Vacância Baixa
Deck Park e Lojas
Barueri (Alphaville), SP・Classe Varejo/Estacionamento
GLA
3.245,33 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Área de lojas e estacionamento anexo. 100% ocupado. Recentemente uma loja teve revisional com aumento de 23%.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 0%
Revitalização
2º Andar Torre Demini
2º Andar Torre Demini
Resumo
Subdivisão em 4 conjuntos, sendo um entregue mobiliado (plug-and-play). Conclusão prevista para final de novembro/2025.