Resumo do Relatório Gerencial de RNGO11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII RIONEGRO
RNGO11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O RNGO11 é proprietário do Centro Administrativo Rio Negro em Alphaville (Barueri/SP). O fundo adota uma estratégia de gestão ativa focada em reformas e subdivisão de lajes ('plug-and-play') para atrair inquilinos. Em novembro de 2025, houve redução da com uma nova locação e conclusão de obras, porém o resultado operacional foi impactado negativamente pelo aumento de despesas com essas reformas. A gestão também recebeu notificação de saída futura de dois inquilinos para 2026.
Desempenho
O resultado financeiro foi de R$ 0,19/cota, impactado por despesas operacionais elevadas devido às obras de adequação. A distribuição foi mantida em R$ 0,29/cota mediante uso de reservas acumuladas. A física caiu para 16,96% e o subiu levemente para 2,47 anos.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,29 por cota, representando um dividend anualizado de 6,8% sobre a cota de fechamento de R$ 50,96. O payout do mês foi superior a 100%, utilizando lucro acumulado (R$ 0,10 restante) para manter a linearidade.
Indicadores
P/VP
0,61
DY Mensal
0,57%
DY Projetado 12M
6,8%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,19
Dividendo por Cota
R$ 0,29
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.145
Métricas
Taxa de Vacância
16,96%
Prazo Médio Restante
2,5 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
3
Área Total (GLA)
35.495,1 m²
Destaques
- Nova locação do cj. 22 (Torre Demini) para a Onekey Payments (60 meses)
- Redução da vacância física de 17,83% para 16,96%
- Renovação contratual concluída com reajuste real (+12%) e extensão de 36 meses
- Conclusão das obras de adaptação e mobília (plug-and-play) no final de novembro
Desafios
- Resultado operacional baixo (R$ 0,19/cota) devido ao pico de despesas com obras em novembro de 2025
- Notificação de saída de dois locatários prevista para fevereiro de 2026 (impacto futuro de R$ 0,02/cota)
- Consumo contínuo de caixa para sustentar dividendos acima da geração operacional
- WALE (prazo médio de contratos) ainda baixo, de 2,47 anos
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em ativo único em Alphaville (risco de mercado regional)
- Sustentabilidade dos dividendos devido ao payout recorrente acima de 100%
- Risco de vacância futura com saídas já notificadas para 2026
- Baixo prazo médio de contratos (WALE < 2,5 anos) expondo o fundo a renegociações frequentes
Notas
- A desocupação prevista para fevereiro de 2026 envolverá uma área de 1.017 m² e impacto negativo estimado de R$ 0,02/cota.
- A nova locação para a Onekey Payments gerará impacto positivo de R$ 0,01/cota.
- O fundo possui R$ 0,10/cota de resultado acumulado para distribuições futuras.
Observações do Mês
O RNGO11 mostra eficácia comercial ao reduzir a (16,96%) e renovar contratos com ganho real (+12%), validando a tese de investir em escritórios mobiliados ('plug-and-play'). Contudo, a situação financeira inspira cautela: o fundo está queimando caixa (resultado R$ 0,19 vs distribuição R$ 0,29) e as despesas com obras pressionaram o resultado no curto prazo. Além disso, a notificação de saídas para 2026 adiciona um risco futuro. O alto desconto patrimonial ( 0,61) oferece margem de segurança, mas a sustentabilidade dos dividendos é o ponto crítico.
Propriedades
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri, SP・Classe Corporativo
Vacância Alta
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri, SP・Classe Corporativo
GLA
17.759,29 m²
Ocupação
74,46%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Torre com maior vacância, alvo principal das obras de subdivisão. Recebeu nova locação (cj. 22) para Onekey Payments. Certificação LEED Gold.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda para 25,54% com nova locação
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri, SP・Classe Corporativo
Vacância Média
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri, SP・Classe Corporativo
GLA
17.735,81 m²
Ocupação
88,53%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo mais estável do portfólio, com menor vacância. Certificação LEED Platinum.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 11,47%
Deck Park e Lojas
Barueri, SP・Classe Varejo/Estacionamento
Vacância Baixa
Deck Park e Lojas
Barueri, SP・Classe Varejo/Estacionamento
GLA
3.245,33 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Área de conveniência e estacionamento anexo, totalmente ocupada.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Estável em 0%
Revitalização
2º Andar Torre Demini
2º Andar Torre Demini
Resumo
Obras concluídas em novembro. Espaços entregues mobiliados (plug-and-play) e já parcialmente locados.
Inquilinos
Onekey Payments