Resumo do Relatório Gerencial de RNGO11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII RIONEGRO
RNGO11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O RNGO11 é um fundo de gestão passiva proprietário do Condomínio Centro Administrativo Rio Negro (Edifícios Padauiri e Demini) em Alphaville/SP. Em setembro de 2025, o fundo focou na redução da através de estratégias de 'plug-and-play' e subdivisão de lajes, concretizando uma nova locação para a JV Transportes e renovando contratos existentes com reajuste real.
Desempenho
O fundo reportou um resultado de R$ 0,23 por cota, inferior à distribuição realizada de R$ 0,29 por cota, indicando uso de caixa. A caiu de 18,7% para 17,8% (17,83% no fechamento) devido à nova locação. As receitas imobiliárias foram de R$ 0,51/cota.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,29 por cota, representando um dividend anualizado de 6,7% com base na cota de fechamento de R$ 52,10. O fundo mantém essa distribuição linearizada utilizando reservas de lucros passados.
Indicadores
P/VP
0,62
DY Mensal
0,55%
DY Projetado 12M
6,7%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,23
Dividendo por Cota
R$ 0,29
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
7.364
Métricas
Taxa de Vacância
17,83%
Prazo Médio Restante
2,3 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
2
Área Total (GLA)
35.495,1 m²
Destaques
- Nova locação do conjunto 72 (Torre Demini) para a JV Transportes (60 meses).
- Redução da vacância física de 18,7% para 17,8% (17,83% consolidado).
- Conclusão de três renovações contratuais com reajuste médio de 20%.
- Estratégia de subdivisão de lajes e entrega de conjuntos 'semi plug-and-play'.
- Recebimento de 4 visitas comerciais em setembro.
Desafios
- Vacância elevada na Torre Demini (27,45%) em setembro de 2025.
- Geração de resultado operacional (R$ 0,23) abaixo da distribuição (R$ 0,29) no mês.
- Prazo médio remanescente dos contratos (WALE) curto, de 2,33 anos.
- Necessidade de capex para obras de adequação e plug-and-play para atrair inquilinos.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica em uma única região (Alphaville).
- Concentração em apenas dois edifícios (risco de ativo único/complexo único).
- Vacância elevada estrutural na região de Alphaville comparada a regiões prime de SP.
- Sustentabilidade dos dividendos dependente de queima de caixa/reservas.
- Risco de revisão negativa de aluguéis em contratos vincendos (embora recentes tenham sido positivos).
Notas
- A taxa de administração é de 0,2% a.a. sobre o Patrimônio Líquido, com mínimo mensal reajustado pelo IGP-M.
- O fundo possui gestão passiva.
- Obras de novos conjuntos plug-and-play previstas para iniciar em outubro e concluir em novembro.
Observações do Mês
O RNGO11 apresenta um cenário de recuperação gradual, negociando com forte desconto patrimonial ( ~0,62). A gestão tem sido proativa na adaptação dos espaços (fracionamento e mobiliário) para atrair inquilinos, o que resultou na queda da neste mês. No entanto, o resultado operacional corrente não cobre integralmente a distribuição de dividendos, exigindo consumo de caixa, e a vacância da Torre Demini permanece alta.
Propriedades
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri, SP・Classe Corporativo
Vacância Alta
Edifício Demini (Bloco C)
Barueri, SP・Classe Corporativo
GLA
17.759,29 m²
Ocupação
72,55%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Edifício com maior vacância do fundo. Passando por obras para divisão de andares e criação de espaços plug-and-play.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Queda recente com locação para JV Transportes
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri, SP・Classe Corporativo
Vacância Média
Edifício Padauiri (Bloco B)
Barueri, SP・Classe Corporativo
GLA
17.735,81 m²
Ocupação
88,53%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Revitalização
Edifício Demini - 7º Andar
Edifício Demini - 7º Andar
Resumo
Divisão do andar em quatro conjuntos de 339,09m². Um entregue em agosto (semi plug-and-play) e locado. Outros em fase final de análise técnica.
Inquilinos
JV Transportes
Locatário BK