FII SAPI

SAPI11—Resumo de Novembro de 2025

Resumo

O SAPI11 é um fundo de papel focado em CRIs com objetivo de buscar retornos indexados ao e/ou com baixo risco. Em outubro de 2025, o fundo avançou no processo de reestruturação para incorporação dos ativos do SADI11 e realizou sua 2ª emissão de cotas. A gestão adquiriu a operação MRV Flex (IPCA + 10,3%) e manteve a carteira 100% adimplente.

Desempenho

O fundo apresentou desempenho positivo de 2,05% no mercado secundário no mês, acumulando alta de 21,11% em 2025. O foi de R$ 0,102 por cota, enquanto a distribuição foi de R$ 0,114 por cota, utilizando reservas acumuladas. A gestão destaca o desconto de aproximadamente 9,7% no valor de mercado em relação ao patrimonial.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,114 por cota, representando um Dividend anualizado de 16,4% (base fechamento) ou 129,5% do líquido. O fundo possui reserva acumulada de R$ 0,09 por cota.

Indicadores

P/VP

0,90

DY Mensal

1,27%

DY Projetado 12M

16,4%

Rentabilidade YTD

21,11%

Resultado por Cota

R$ 0,10

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

3.368

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,2 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Dividend Yield anualizado de 16,4%, equivalente a 129,5% do CDI líquido
Carteira 100% adimplente, sem atrasos
Processo de fusão com SADI11 em andamento com previsão de conclusão no final de 2025
Aquisição do CRI MRV Flex com taxa de IPCA + 10,3%
Desempenho de mercado superior ao IFIX e CDI no acumulado recente

Desafios

Gestão do processo de reestruturação e liquidação do SADI11 durante o segundo semestre de 2025
Manutenção da distribuição de dividendos acima do resultado gerado no mês (uso de reservas)
Fechamento do gap entre valor de mercado e valor patrimonial (desconto de ~10%)

Riscos do Fundo

Risco de crédito dos devedores (inadimplência)
Risco de pré-pagamento das operações de CRI
Concentração em emissores específicos (ex: Pedras Altas representa 9,3% do PL)
Riscos operacionais relacionados à incorporação dos ativos do SADI11
Risco de mercado e oscilação das taxas de juros (indexadores IPCA/CDI)

Notas

Aprovação em assembleia do processo de reestruturação e aquisição dos ativos do SADI11.
O fundo possui saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 0,09 por cota.
Correção monetária acumulada (acruada) equivale a R$ 0,037/cota.

Observações do Mês

O SAPI11 demonstra solidez com uma carteira de crédito diversificada e 100% adimplente, gerando retornos expressivos acima do (DY 16,4%). A gestão é ativa, realizando giros de carteira e expandindo através da incorporação do SADI11. O fundo negocia com desconto ( 0,90), o que oferece margem de segurança. A dependência de reservas para manter o patamar atual de distribuição é um ponto de atenção, mas o fundo possui um 'colchão' confortável de lucro acumulado.

CRIs

Pedras Altas

Residencial

Residencial・CDI + 3,75%

9,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em CCI de empreendimento residencial no Centro-Oeste (Cuiabá-MT). Líder de mercado na região.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotasAval dos sócios

Inadimplência

Adimplente

Varginha

Logístico

Logístico・LTV 55%・IPCA + 7,50%

LTV Baixo 9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,50%

LTV

55%

Resumo

Financiamento de condomínio logístico (HDEL11) com 83.000 m² de ABL, classe AAA. LTV não pode exceder 55%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

Superfrio

Logístico

Logístico・LTV 71,8%・IPCA + 10,86%

LTV Médio 8,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 10,86%

LTV

71,8%

Resumo

Empresa de logística frigorificada. Garantia de galpões com valor de venda forçada de R$ 66,6M e R$ 65,1M. LTV de 71,8%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois galpões logísticosCessão fiduciária de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Martini Meat

Logístico

Logístico・LTV 76,5%・IPCA + 9,30%

LTV Médio 7,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 9,30%

LTV

76,5%

Resumo

Lastro em debênture imobiliária. Empresa detém 4 galpões logísticos refrigerados. LTV da operação é de 76,5%.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 galpõesCessão dos contratos de prestação de serviço

Inadimplência

Adimplente

Sendas (CDI)

Varejo

Varejo・LTV 80%・CDI + 2,65%

LTV Médio 6,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

CDI + 2,65%

LTV

80%

Resumo

Lastro em aluguéis pagos pela Sendas (Grupo Pão de Açúcar). LTV inicial de 80%.

Garantias

Garantia dos imóveis (lojas)Fiança do Grupo Pão de AçúcarCessão de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

MRV FLEX

Residencial

Residencial・IPCA + 10,28%

6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 10,28%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em Direitos Creditórios Imobiliários (CCI). Estruturada com a MRV Engenharia. Nova aquisição do mês.

Garantias

Coobrigação da MRVAlienação fiduciária de imóvel futuroFundo de juros e despesas

Inadimplência

Adimplente

Eleva

Residencial

Residencial・CDI + 4,25%

6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

CDI + 4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em notas comerciais da SPE do Projeto Cidade Jardim da companhia Galli Investimentos.

Garantias

Alienação fiduciária das ações da SPEAF dos imóveisAval dos sócios

Inadimplência

Adimplente

São Benedito

Corporativo

Corporativo・CDI + 3,50%

6,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

CDI + 3,50%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro na CCI. Grupo São Benedito, líder no mercado imobiliário do Centro-Oeste.

Garantias

Alienação Fiduciária de dois imóveisCessão fiduciária de recebíveisAlienação fiduciária das cotas da SPE

Inadimplência

Adimplente

RZK Energia

Energia

Energia・IPCA + 9,50%

6,2%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 9,50%

LTV

Não informado

Resumo

Recursos para construção de 13 usinas solares distribuídas em 4 estados. Grupo atua no agronegócio e imobiliário.

Garantias

Cessão fiduciária de 100% dos contratosAval da Holding RZK Energia

Inadimplência

Adimplente

Constroen

Residencial

Residencial・LTV 50%・IPCA + 11,25%

LTV Baixo 6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,25%

LTV

50%

Resumo

LTV da operação é de 50%. Lastro em nota comercial para reembolso de obras.

Garantias

Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial já performadoCessão de recebíveisAval

Inadimplência

Adimplente

PGE

Energia

Energia・IPCA + 8,00%

5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

IPCA + 8,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em debênture da SPE Paulista Geradora de Energia (PGE) Cascata. Financiamento de CGH.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas da SPEAval

Inadimplência

Adimplente

Casa Uvva

Residencial

Residencial・IPCA + 11,40%

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 11,40%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento de loteamento de alto padrão. Série Senior.

Garantias

Alienação Fiduciária dos lotesCessão Fiduciária de 100% dos recebíveisAlienação Fiduciária das ações da SPE

Inadimplência

Adimplente

Amora

Residencial

Residencial・IPCA + 8,80%

3,4%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

IPCA + 8,80%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados pela aMora.

Garantias

Cessão de recebíveisAlienação fiduciária de cotas da empresaAval e subordinação de 15%

Inadimplência

Adimplente

Mega Moda

Shopping

Shopping・LTV 58%・IPCA + 8,22%

LTV Baixo 3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

IPCA + 8,22%

LTV

58%

Resumo

Shopping Mega Moda é um dos principais centros atacadistas do Centro-Oeste. Rating AA pela Fitch. LTV 58%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária do fluxo futuro de recebíveisAval dos acionistas

Inadimplência

Adimplente

Varginha II

Logístico

Logístico・IPCA + 7,55%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

IPCA + 7,55%

LTV

Não informado

Resumo

Segunda tranche ou série relacionada ao ativo logístico Varginha.

Inadimplência

Adimplente

Sendas (GIC)

Varejo

Varejo・IPCA + 7,00%

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

IPCA + 7,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em 17 contratos de locação com o grupo Assaí (Sendas Distribuidora). Rating AAA pela Fitch.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas do FII BarzelCessão de aluguéis

Inadimplência

Adimplente

Latam (Bradesco)

Corporativo

Corporativo・IPCA + 12,00%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IPCA + 12,00%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro final um contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines com risco mitigado por fiança bancária.

Garantias

Carta Fiança do Banco Bradesco

Inadimplência

Adimplente

ONS

Corporativo

Corporativo・IGP-M + 9,44%

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

IGP-M + 9,44%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato atípico (BTS) com o Operador Nacional do Sistema Elétrico (ONS).

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvelAlienação Fiduciária de CotasFundo de Reserva

Inadimplência

Adimplente

Exposição por Índice

IPCA

69%

CDI

29%

IGP-M

Exposição por Segmento

Residencial

36,8%

Logístico

28,5%

Energia

12,2%

Corporativo

9,9%

Varejo

9,3%

Shopping

3,3%

Endividamento

Dívida Total

R$ 2.400.000,00

Alavancagem (Dívida/PL)

1,6%

Compromissada

N/A・Vence

Série

N/A

Emissão

Vencimento

Taxa de Juros

N/A

Saldo Devedor

R$ 2.400.000,00

Resumo

Operação compromissada listada em 'Outros' na carteira

Garantia

N/A

Rating

N/A

Resumo do Relatório Gerencial de SAPI11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII SAPI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento

Endividamento