FII SAPI

SAPI11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O SAPI11 é um fundo de papel focado em CRIs indexados ao e . Em novembro de 2025, o fundo concluiu a reestruturação e incorporação do fundo SADI11, além de finalizar a 2ª emissão de cotas (R$ 140 milhões), projetando um PL futuro de R$ 294 milhões. A gestão manteve a carteira 100% adimplente e aumentou as reservas de lucros.

Desempenho

O fundo gerou um resultado líquido de R$ 0,120 por cota, superando a distribuição de R$ 0,11 por cota. O valor patrimonial da cota subiu para R$ 9,95, enquanto a cota de mercado recuou para R$ 8,82, ampliando o desconto patrimonial. No ano, acumula valorização de 19,4%.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,11 por cota (pago em 12/12/2025), correspondendo a um Dividend anualizado de 16,0% (126,6% do líquido). Houve uma leve redução nominal frente aos meses anteriores (R$ 0,114), porém com aumento da cobertura pelo resultado do mês.

Indicadores

P/VP

0,89

DY Mensal

1,24%

DY Projetado 12M

16%

Rentabilidade YTD

19,4%

Resultado por Cota

R$ 0,12

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

3.473

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,2 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Resultado do mês (R$ 0,120) superou a distribuição (R$ 0,110), revertendo a queima de caixa dos meses anteriores
Conclusão da incorporação do fundo SADI11 e da 2ª emissão de cotas
Carteira 100% adimplente
Aumento das reservas de lucros acumulados para R$ 0,10/cota
Valor Patrimonial da cota cresceu de R$ 9,91 para R$ 9,95

Desafios

Integração da base de cotistas do SADI11 a partir de 09/12/2025, que pode gerar volatilidade no secundário
Alocação eficiente dos recursos captados na 2ª emissão (~R$ 140 milhões) para evitar efeito caixa
Queda de 1,5% na cotação de mercado em novembro de 2025

Riscos do Fundo

Risco de crédito dos emissores de CRI (Carteira High Yield)
Risco de mercado com volatilidade de indexadores (IPCA/CDI)
Risco de liquidez temporária devido à integração de nova base de cotistas
Concentração em ativos específicos (ex: Pedras Altas e MRV Flex)

Notas

O fundo possui saldo acumulado de rendimento não distribuído de R$ 1.475.812,41 (R$ 0,10 por cota).
Correção monetária acumulada (acruada) equivale a R$ 0,036/cota.
Taxa de Administração de 1,00% a.a., sem taxa de performance.

Observações do Mês

O SAPI11 passa por um momento transformacional positivo com a fusão do SADI11 e nova emissão, que deve dobrar sua e patrimônio. Operacionalmente, o fundo melhorou significativamente ao gerar resultado (R$ 0,12) superior à distribuição, interrompendo o uso de reservas observado em meses anteriores. Negocia com desconto atrativo ( ~0,89) e mantém zero.

CRIs

Pedras Altas

Residencial

Residencial・3,75%

9,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Empreendimento residencial no Vale dos Guimarães.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotasAval dos sócios

Inadimplência

Adimplente

Varginha

Logístico

Logístico・LTV 55%・7,5%

LTV Baixo 9%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,5%

LTV

55%

Resumo

Condomínio logístico (HDEL11) com 83.000 m² ABL. LTV max 55%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 71,8%・11,9%

LTV Médio 8,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

11,9%

LTV

71,8%

Resumo

Logística frigorificada. Garantia de galpões avaliados em R$ 131,7M total. LTV 71,8%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois galpões logísticosCessão fiduciária de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Sendas (CDI)

Varejo

Varejo・LTV 80%・2,44%

LTV Médio 6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

2,44%

LTV

80%

Resumo

Aluguéis pagos pela Sendas (Grupo Pão de Açúcar). LTV 80%.

Garantias

Garantia dos imóveisFiança do Grupo Pão de Açúcar

Inadimplência

Adimplente

Eleva

Residencial

Residencial・4,25%

6,6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Projeto Cidade Jardim da Galli Investimentos.

Garantias

Alienação fiduciária das ações da SPEAF dos imóveis

Inadimplência

Adimplente

MRV Flex

Residencial

Residencial・10,28%

6,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

10,28%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em Direitos Creditórios Imobiliários (CCI) com MRV Engenharia.

Garantias

Coobrigação da MRVAlienação fiduciária de imóvel futuro

Inadimplência

Adimplente

RZK Energia

Energia

Energia・9,5%

6,2%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

9,5%

LTV

Não informado

Resumo

Construção de 13 usinas solares.

Garantias

Cessão fiduciária de 100% dos contratosAval da Holding

Inadimplência

Adimplente

São Benedito

Corporativo

Corporativo・3,5%

6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo São Benedito, líder no mercado imobiliário local.

Garantias

Alienação Fiduciária de dois imóveisCessão fiduciária de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Constroen

Residencial

Residencial・LTV 50%・11,84%

LTV Baixo 6%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,84%

LTV

50%

Resumo

Lastro em nota comercial para reembolso de obras. LTV de 50%.

Garantias

Alienação Fiduciaria de unidades residenciais performadasCessão de recebíveisAval

Inadimplência

Adimplente

PGE

Energia

Energia・8%

5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Debênture da SPE Paulista Geradora de Energia Cascata. Contrato com Vivo Telefônica.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas da SPEAval da sócia majoritária

Inadimplência

Adimplente

Martini Meat

Logístico

Logístico・LTV 76,5%・9,48%

LTV Médio 4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,48%

LTV

76,5%

Resumo

4 galpões logísticos refrigerados. LTV 76,5%.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 galpõesCessão dos contratos

Inadimplência

Adimplente

Casa Uvva

Residencial

Residencial・11,31%

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,31%

LTV

Não informado

Resumo

Loteamento de alto padrão.

Garantias

Alienação Fiduciária dos lotesCessão de recebíveis

Inadimplência

Adimplente

Amora

Residencial

Residencial・8,8%

3,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

8,8%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCessão de recebíveisAF de cotas

Inadimplência

Adimplente

Mega Moda

Shopping

Shopping・LTV 58%・8,22%

LTV Baixo 3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,22%

LTV

58%

Resumo

Shopping Mega Moda, um dos principais centros atacadistas do Centro-Oeste. Rating AA pela Fitch. LTV 58%.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvelCessão fiduciária do fluxo futuroAval dos acionistas

Inadimplência

Adimplente

Varginha II

Logístico

Logístico・7,55%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,55%

LTV

Não informado

Resumo

Série relacionada ao ativo logístico Varginha.

Inadimplência

Adimplente

Sendas (GIC)

Varejo

Varejo・7%

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

17 contratos de locação com grupo Assaí. Rating AAA Fitch.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas do FII BarzelCessão de aluguéis

Inadimplência

Adimplente

Latam (Bradesco)

Corporativo

Corporativo・13,86%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

13,86%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato Built to Suit com Latam Airlines, risco mitigado por fiança bancária.

Garantias

Carta Fiança do Banco Bradesco

Inadimplência

Adimplente

ONS

Corporativo

Corporativo・9,44%

1,5%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

9,44%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com Operador Nacional do Sistema Elétrico.

Garantias

Alienação Fiduciária do imóvel

Inadimplência

Adimplente

Exposição por Índice

IPCA

68%

CDI

30%

IGP-M

Exposição por Segmento

Residencial

37,7%

Logístico

26,2%

Energia

12,8%

Corporativo

10,2%

Varejo

9,6%

Shopping

3,4%

Resumo do Relatório Gerencial de SAPI11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII SAPI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento