FII SAPI

SAPI11—Resumo de Setembro de 2025

Resumo

O SAPI11 é um fundo de papel focado em CRIs, com estratégia de alocação majoritária em ativos indexados ao e . Em setembro de 2025, o destaque principal foi a aprovação da reestruturação e dissolução do fundo SADI11, cujos ativos serão incorporados pelo SAPI11. O fundo realizou uma nova aquisição ( Casa Uvva) no valor de R$ 6,3 milhões. A gestão manteve a distribuição de dividendos estável, alinhada com o resultado gerado, e a carteira permanece 100% adimplente.

Desempenho

O fundo encerrou o mês com cota de mercado a R$ 8,77 e valor patrimonial de R$ 9,91, apresentando um desconto de aproximadamente 11,5%. A distribuição foi de R$ 0,114 por cota, o que representa um dividend anualizado de 16,8% (gross-up de 132,4% do ). O do mês (R$ 0,114/cota) cobriu exatamente a distribuição.

Dividendos

Distribuição de R$ 0,114 por cota, paga em 14/10/2025. O fundo possui uma reserva acumulada de resultados não distribuídos de aproximadamente R$ 1,5 milhão (R$ 0,10/cota) e uma correção monetária acumulada de R$ 0,047/cota a ser distribuída conforme o efeito caixa.

Indicadores

P/VP

0,88

DY Mensal

1,3%

DY Projetado 12M

16,8%

Rentabilidade YTD

Não informado

Resultado por Cota

R$ 0,11

Dividendo por Cota

R$ 0,11

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

3.320

Métricas CRI

Taxa de Inadimplência

LTV Médio

Não informado

Prazo Médio

3,3 anos

Portfólio

Número de Operações

Destaques

Aprovação da incorporação dos ativos do SADI11 e sua dissolução
Carteira 100% adimplente
Aquisição do CRI Casa Uvva (IPCA + 11,40%) por R$ 6,3 milhões
Dividend Yield anualizado de 16,8%
Desconto patrimonial de 11,5% (P/VP ~ 0,88)

Desafios

Execução do processo de liquidação e incorporação do SADI11 durante o último trimestre de 2025
Manutenção da base de cotistas ainda reduzida (3.320 investidores) que impacta a liquidez

Riscos do Fundo

Risco de crédito em operações High Yield (taxas de aquisição acima de IPCA+10% em alguns casos)
Baixa liquidez no mercado secundário devido à base de cotistas reduzida
Risco de execução na integração dos ativos do SADI11
Concentração em ativos específicos (ex: Pedras Altas representa 9,3% do PL)

Notas

O fundo possui reserva de lucros acumulada de R$ 0,10 por cota.
Liquidação do fundo SADI11 aprovada, com ativos sendo transferidos para o SAPI11 em dez/2025.

Observações do Mês

O SAPI11 apresenta métricas atrativas de retorno (DY 16,8% a.a.) e uma carteira de crédito saudável (0% ), negociando com desconto sobre o valor patrimonial. A gestão demonstra atividade ao consolidar o portfólio através da incorporação do SADI11, o que deve aumentar o PL e possivelmente a futura. O portfólio é diversificado entre e , com taxas médias elevadas ( ), o que exige monitoramento de risco de crédito, embora o médio e as garantias pareçam robustos.

CRIs

Pedras Altas

Residencial

Residencial・3,75%

9,3%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

3,75%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro na CCI, empreendimento residencial no Vale dos Guimarães, Cuiabá-MT. Grupo São Benedito.

Garantias

Alienação Fiduciária de cotas da SPEAlienação Fiduciária de recebíveis

Varginha

Logístico

Logístico・LTV 55%・7,5%

LTV Baixo 9,1%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,5%

LTV

55%

Resumo

Condomínio logístico Hedge Desenvolvimento Logístico, com habite-se e 83.000 m² de ABL.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

SuperFrio

Logístico

Logístico・LTV 71,8%・10,86%

LTV Médio 8,6%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

10,86%

LTV

71,8%

Resumo

Atua na logística frigorificada. LTV de 71,8%.

Garantias

Alienação fiduciária de dois galpões logísticosCessão fiduciária dos recebíveis

Martini Meat

Logístico

Logístico・LTV 76,5%・9,3%

LTV Médio 7,4%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

9,3%

LTV

76,5%

Resumo

Empresa detém 4 galpões logísticos refrigerados. LTV da operação é de 76,5%.

Garantias

Alienação Fiduciária de 3 galpõesCessão dos contratos

Sendas (CDI)

Varejo

Varejo・2,65%

6,8%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

2,65%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em aluguéis a serem pagos pela Sendas (Grupo Pão de Açúcar).

Eleva

Residencial

Residencial・4,25%

6,7%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

4,25%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro em notas comerciais da Galli Investimentos para construção de empreendimento de alto padrão.

Garantias

Alienação fiduciária das ações da SPEAF dos imóveisCessão fiduciária de recebíveis

RZK Energia

Energia

Energia・8,5%

6,3%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

8,5%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para construção de 13 usinas solares.

Garantias

Cessão fiduciária de 100% dos contratosAF de cotas da SPEAval da Holding

São Benedito

Corporativo

Corporativo・3,5%

6,2%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

3,5%

LTV

Não informado

Resumo

Grupo líder no mercado imobiliário na região de Cuiabá.

Garantias

Alienação Fiduciária de dois imóveisCessão fiduciária de recebíveis

Constroen

Residencial

Residencial・LTV 50%・11,25%

LTV Baixo 6,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,25%

LTV

50%

Resumo

Lastro em nota comercial para reembolso de obras. LTV de 50%.

Garantias

Alienação Fiduciaria de unidades de um empreendimento residencial já performadoCessão de recebíveis

PGE

Energia

Energia・8%

5,8%

Tipo

CRI

Segmento

Energia

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

Debênture emitida pela SPE Paulista Geradora de Energia Cascata. Contrato com a Vivo Telefônica.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas da SPEAval da sócia majoritária

Casa Uvva

Residencial

Residencial・11,4%

4,1%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

11,4%

LTV

Não informado

Resumo

Financiamento para construção de loteamento de alto padrão. Nova aquisição do mês.

Garantias

Alienação Fiduciária dos lotesCessão Fiduciária de 100% dos recebíveisAF das ações da SPE

Amora

Residencial

Residencial・8,8%

3,5%

Tipo

CRI

Segmento

Residencial

Taxa

8,8%

LTV

Não informado

Resumo

Lastro nos contratos de compra e venda de imóveis residenciais performados pela aMora.

Garantias

Alienação fiduciária de imóveisCessão de recebíveisAF de cotas

Mega Moda

Shopping

Shopping・LTV 58%・8,22%

LTV Baixo 3,2%

Tipo

CRI

Segmento

Shopping

Taxa

8,22%

LTV

58%

Resumo

Um dos principais centros atacadistas de moda no Brasil. LTV 58%. Rating AA pela Fitch.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel (R$ 345 milhões)Cessão fiduciária do fluxo futuro

Varginha II

Logístico

Logístico・7,55%

Tipo

CRI

Segmento

Logístico

Taxa

7,55%

LTV

Não informado

Resumo

Complemento da operação Varginha.

Garantias

Alienação fiduciária do imóvel

Sendas (GIC)

Varejo

Varejo・7%

2,3%

Tipo

CRI

Segmento

Varejo

Taxa

LTV

Não informado

Resumo

17 contratos de locação com o grupo Assaí. Rating AAA pela Fitch.

Garantias

Alienação fiduciária de cotas do FII Barzel

Latam (Bradesco)

Corporativo

Corporativo・12%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

12%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato Built to Suit com o grupo Latam Airlines.

Garantias

Carta Fiança do Banco Bradesco

ONS

Corporativo

Corporativo・9,44%

1,6%

Tipo

CRI

Segmento

Corporativo

Taxa

9,44%

LTV

Não informado

Resumo

Contrato BTS com o Operador Nacional do Sistema Elétrico (ONS).

Garantias

AF do imóvelAF de CotasFundo de Reserva

Exposição por Índice

IPCA

67%

CDI

31%

IGP-M

Exposição por Segmento

Residencial

32,2%

Logístico

30,5%

Energia

13,1%

Corporativo

10,7%

Varejo

10%

Shopping

3,5%

Resumo do Relatório Gerencial de SAPI11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII SAPI

Resumo

Desempenho

Dividendos

Destaques

Desafios

Riscos do Fundo

Notas

Observações do Mês

CRIs

Exposição por Índice

Exposição por Segmento