Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Outubro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Tellus Properties FII (TEPP11) é um fundo de lajes corporativas focado na aquisição e gestão ativa de edifícios comerciais em São Paulo. Em outubro de 2025, o fundo manteve sua excelência operacional, completando 25 meses consecutivos com 0% de física. O destaque do mês foi a convocação de uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) para deliberar sobre a aquisição do Edifício Top Center (Av. Paulista) por R$ 167,4 milhões, além de um (1:10) e uma 4ª emissão de cotas. O cenário macroeconômico segue desafiador com a 15%, mas a gestão segue gerando valor através de retrofits e renegociações.
Desempenho
O fundo apresentou um resultado sólido, com distribuição de R$ 0,74 por cota, alinhada aos meses anteriores e gerando um dividend anualizado de 11,57%. A cota de mercado sofreu uma desvalorização de 3,51% no mês, fechando a R$ 80,73, ampliando o desconto patrimonial para um de 0,82. O resultado gerado no mês foi de R$ 1,01 por cota, superior à distribuição, permitindo retenção de reserva.
Dividendos
A distribuição anunciada foi de R$ 0,74 por cota, paga em novembro, correspondendo a um dividend mensal de 0,92% e 11,57% anualizado. A gestão projeta manter este patamar de distribuição (R$ 0,74 - R$ 0,75) até fevereiro de 2026, com previsão de aumento relevante a partir de março de 2026 devido a ganhos de capital projetados.
Indicadores
P/VP
0,82
DY Mensal
0,92%
DY Projetado 12M
11,57%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 1,01
Dividendo por Cota
R$ 0,74
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
25.794
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
39.391 m²
Destaques
- Convocação de AGE para aquisição do Edifício Top Center na Av. Paulista e desdobramento de cotas 1:10
- Marca de 25 meses consecutivos com 0% de vacância física
- Resultado gerado no mês (R$ 1,01/cota) superior à distribuição (R$ 0,74/cota)
- Avanço nas obras de retrofit nos edifícios FL 1355 e Fujitsu
- Recertificação LEED Gold do Ed. Passarelli com potencial para Platinum
Desafios
- Cenário macroeconômico com Selic em 15,00% a.a. pressiona o custo da dívida (CRI IPCA+) e a avaliação dos ativos de tijolo
- Necessidade de aprovação em assembleia para a nova emissão e aquisição em um mercado restritivo
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total na cidade de São Paulo (mercado corporativo)
- Risco de alavancagem com descasamento de índices (receitas de aluguel vs dívida IPCA+)
- Risco de execução nas obras de retrofit em andamento
- Volatilidade de mercado impactando a captação de recursos para novas aquisições
Observações do Mês
O TEPP11 demonstra uma resiliência operacional notável, mantendo zero em um mercado de escritórios ainda desafiador. A gestão é proativa, buscando expansão (Top Center) e melhorias constantes nos ativos (retrofits e certificações). Financeiramente, o fundo gera caixa acima da distribuição, criando reservas. O desconto de 18% sobre o valor patrimonial oferece margem de segurança. O principal ponto de atenção é a indexada ao em um cenário inflacionário e de juros altos, além da concentração geográfica em SP.
Propriedades
Ed. Torre Sul
Berrini | R. James Joule, 65, SP・Classe A
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. Torre Sul
Berrini | R. James Joule, 65, SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
Aprovação do heliponto em etapa final. Orçamentos para pintura epóxi nos subsolos e estudo de usina de compostagem.
Ed. GPA
Jardins | Av. Brig. Luís Antônio, 3172, SP・Classe B
Vacância Baixa 24% 24%
Ed. GPA
Jardins | Av. Brig. Luís Antônio, 3172, SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Notificação do inquilino sobre conclusão de reparos estruturais. Contratação de perito independente para validar as obras e identificar ajustes pontuais.
Ed. FL 1355
Faria Lima | Av. Brig. Faria Lima 1355, SP・Classe B
Vacância Baixa 23% 23%
Ed. FL 1355
Faria Lima | Av. Brig. Faria Lima 1355, SP・Classe B
GLA
5.761 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
25,74%
Resumo
Foco em estudos para potenciais melhorias. Obra de acessibilidade na entrada da Rua Bianchi Bertoldi concluída.
Ed. Passarelli
Pinheiros | R. Paes Leme, 524, SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
Pinheiros | R. Paes Leme, 524, SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Processo de recertificação LEED em andamento com potencial de elevação para Platinum. Busca por ocupante para área comum na cobertura.
Ed. Fujitsu
Paulista | R. Treze de Maio, 1633, SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
Paulista | R. Treze de Maio, 1633, SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
Obras de reforço estrutural na fase final. Melhorias nos subsolos (reconhecimento facial, luminárias) e estudo para modernização do gradil.
Revitalização
Ed. Fujitsu
Ed. Fujitsu
Resumo
Reforço estrutural e modernização de áreas comuns em fase final.
Ed. FL 1355
Ed. FL 1355
Resumo
Estudos de melhorias e conclusão de obra de acessibilidade.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Financeiro
Comércio
Infraestrutura
Outros
Engenharia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 98.582.246,22
Alavancagem (Dívida/PL)
23,8%
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 65.049.747,27
Resumo
Amortização mensal com início em jan/27.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.532.498,95
Resumo
Amortização mensal com início em jul/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado