Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Novembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Tellus Properties FII (TEPP11) é um fundo de lajes corporativas focado em São Paulo. Em novembro de 2025, o fundo completou a realização do na proporção 1:10 e manteve sua excelência operacional com 0% de física pelo 26º mês consecutivo. A gestão obteve a certificação LEED Platinum para o Edifício Passarelli e avançou nas tratativas de aquisição do Edifício Top Center, com expectativa de superar condições precedentes em dezembro. Foram aplicados reajustes contratuais expressivos (>26%) em inquilinos da Torre Sul e Passarelli.
Desempenho
O fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,074 por cota (ajustado pós-desdobramento), representando um dividend anualizado de 10,96%. A cota de mercado encerrou a R$ 8,50, negociando com desconto sobre a de R$ 9,80 ( 0,87). O resultado operacional segue beneficiado pela ocupação plena.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,074 por cota referente a novembro, com pagamento em dezembro. O dividend mensal é de aproximadamente 0,87% (10,96% anualizado). A projeção da gestão é manter este patamar de distribuição até fevereiro de 2026, com perspectiva de aumento a partir de março devido a ganhos de capital projetados.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
0,87%
DY Projetado 12M
10,96%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,06
Dividendo por Cota
R$ 0,07
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
27.248
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,4 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
39.391 m²
Destaques
- Conclusão do desdobramento de cotas na razão 1:10
- Obtenção da certificação LEED O&M Platinum para o Edifício Passarelli
- 26º mês consecutivo com 0% de vacância física
- Reajuste de 26,45% no aluguel da Medsystems (Torre Sul) e 27,40% no CQSFV (Passarelli)
- Conclusão do retrofit do lobby do Edifício Fujitsu
- Avanço na aquisição do Edifício Top Center
Desafios
- Cenário macroeconômico com Selic em 15,00% mantendo custo da dívida elevado (IPCA+)
- Processo de superação de condições precedentes para aquisição do Top Center previsto para dezembro
- Conclusão de reparos e visita técnica final no Edifício GPA pendente para dezembro
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total na cidade de São Paulo
- Exposição a índices de inflação no passivo (CRI) versus descasamento temporal de receitas
- Risco de execução e aprovação final na aquisição do Edifício Top Center
- Liquidez das cotas pode oscilar durante o período de adaptação pós-desdobramento
Notas
- O fundo realizou o na proporção de 1:10 em novembro de 2025.
- Assembleia Geral em andamento/concluída para aprovação da aquisição do Ed. Top Center.
Observações do Mês
O TEPP11 consolida sua posição como um fundo 'premium' de gestão ativa. A manutenção da zerada por mais de dois anos em um mercado desafiador, combinada com a capacidade de repassar inflação e obter ganhos reais nos aluguéis (reajustes de ~27%), demonstra a qualidade do portfólio. O aumentou a acessibilidade para o investidor de varejo. A obtenção do LEED Platinum no Passarelli reforça o compromisso ESG e a valorização do ativo.
Propriedades
Ed. Torre Sul
São Paulo (Berrini), SP・Classe A
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. Torre Sul
São Paulo (Berrini), SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
Repactuação do aluguel do 12º andar (Medsystems) com aumento de 26,45%. Aprovação do heliponto evoluiu mas não concretizada. Pintura de subsolos em andamento.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Ed. GPA
São Paulo (Jardins), SP・Classe B
Vacância Baixa 24% 24%
Ed. GPA
São Paulo (Jardins), SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Reparos estruturais pelo inquilino concluídos e sanados após vistoria. Visita técnica final agendada para dezembro para assinatura do Termo de Conclusão.
Ed. FL 1355
São Paulo (Faria Lima), SP・Classe B
Vacância Baixa 23% 23%
Ed. FL 1355
São Paulo (Faria Lima), SP・Classe B
GLA
5.761 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
25,74%
Resumo
Processo de adequação de geradores evoluiu visando segurança e eficiência operacional.
Ed. Passarelli
São Paulo (Pinheiros), SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
São Paulo (Pinheiros), SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Obteve certificação LEED O&M Platinum. Repactuação de aluguel de dois conjuntos (CQSFV) com incremento de 27,40%. Outras revisionais em andamento.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Não informado
Ed. Fujitsu
São Paulo (Paulista), SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
São Paulo (Paulista), SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
Retrofit do lobby térreo concluído e operacional. Criada nova área de 100m² para futura implantação de café/coworking. Segunda fase focará no gradil externo.
Revitalização
Ed. Fujitsu
Ed. Fujitsu
Resumo
Retrofit do lobby concluído, aguardando segunda fase (gradil).
Ed. FL 1355
Ed. FL 1355
Resumo
Adequação de geradores em andamento.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Financeiro
Comércio
Infraestrutura
Outros
Engenharia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 98.912.276,25
Alavancagem (Dívida/PL)
23,7%
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 65.218.843,44
Resumo
Amortização mensal inicia em jan/27. Indexado ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.693.432,81
Resumo
Amortização mensal inicia em jul/26. Indexado ao IPCA.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado