Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Dezembro de 2025
Resumo
O Tellus Properties FII (TEPP11) é focado em lajes corporativas em São Paulo. Em dezembro de 2025, o fundo concluiu a aquisição do Edifício Top Center na Av. Paulista, um marco estratégico. Também finalizou com sucesso uma oferta pública captando R$ 72,5 milhões e aumentou a base de cotistas em 16%. O fundo manteve 100% de física pelo 27º mês consecutivo no portfólio estabilizado. Houve venda de uma loja no Ed. Torre Sul e locação de um andar no Ed. Fujitsu concomitante a uma rescisão parcial.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,075 por cota (dividend anualizado de 10,88%) e apresentou resultado de R$ 0,094 por cota, permitindo reserva de lucro. A cota de mercado fechou a R$ 8,68 e a patrimonial a R$ 9,58 ( 0,91). A diária aumentou expressivamente para R$ 3 milhões.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,075 por cota, representando um Dividend anualizado de 10,88%. O pagamento corresponde a 86,55% do líquido. A gestão projeta manter a distribuição entre R$ 0,075 para os próximos meses.
Indicadores
P/VP
0,91
DY Mensal
0,86%
DY Projetado 12M
10,88%
Rentabilidade YTD
20,13%
Resultado por Cota
R$ 0,09
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
29.878
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,5 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
52.514 m²
Destaques
- Conclusão da aquisição do complexo Top Center (Torre Comercial + Shopping + Garagem)
- Captação de R$ 72,5 milhões em oferta pública (4ª Emissão)
- 27º mês consecutivo com 0% de vacância física no portfólio histórico
- Aumento de 16% na base de cotistas (>4.000 novos investidores)
- Venda de loja no Ed. Torre Sul (antigo Santander)
- Locação de 691m² no Ed. Fujitsu simultânea à rescisão parcial, mantendo ocupação
Desafios
- Manutenção da Selic em 15,00% mantém custo da dívida (IPCA+) elevado
- Necessidade de gestão ativa no novo ativo (Top Center) que possui áreas vagas a serem trabalhadas a partir de janeiro
- Inflação (IPCA) acumulada em 4,26% exige repasse eficiente nos contratos
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total na cidade de São Paulo
- Exposição a índices de inflação no passivo (CRI) versus descasamento temporal de receitas
- Risco de execução na revitalização e locação das áreas vagas do novo ativo (Top Center)
- Risco de taxa de juros (Selic alta) pressionando o custo de oportunidade e despesas financeiras
Notas
- O fundo realizou de 1:10 em novembro/2025, o que explica os valores nominais atuais.
- A aquisição do Top Center foi finalizada em dezembro, mas os detalhes operacionais completos entrarão no relatório do próximo mês.
Observações do Mês
O TEPP11 encerra 2025 fortalecido pela aquisição do Top Center e pelo sucesso da emissão de cotas, demonstrando capacidade de crescimento mesmo em cenário macroeconômico adverso ( 15%). A manutenção da física zerada por 27 meses no portfólio legado valida a qualidade da gestão comercial. Financeiramente, o resultado (R$ 0,094) cobriu confortavelmente o dividendo (R$ 0,075), e a reduziu para 20,2%. A gestão ativa segue gerando valor via reciclagem (venda de loja Torre Sul) e melhorias (retrofit Fujitsu).
Propriedades
Ed. Torre Sul
São Paulo (Berrini), SP・Classe A
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. Torre Sul
São Paulo (Berrini), SP・Classe A
GLA
9.950 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
49,55%
Resumo
Escritura de venda da loja (Santander) concluída, reduzindo 339m² de área locável.
Ed. GPA
São Paulo (Jardins), SP・Classe B
Vacância Baixa 23% 23%
Ed. GPA
São Paulo (Jardins), SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Reparos da Fase 1 atestados pela gestão e consultor. Novo cronograma para Fase 2 será elaborado.
Ed. FL 1355
São Paulo (Faria Lima), SP・Classe B
Vacância Baixa 23% 23%
Ed. FL 1355
São Paulo (Faria Lima), SP・Classe B
GLA
5.761 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
25,74%
Resumo
Preparação do cronograma de investimentos para 2026 (LEED e retrofit).
Ed. Passarelli
São Paulo (Pinheiros), SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
São Paulo (Pinheiros), SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Sem atualizações relevantes no mês.
Ed. Fujitsu
São Paulo (Paulista), SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
São Paulo (Paulista), SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
Retrofit do lobby concluído. Locação de 1 andar (691m²) concomitante à rescisão parcial da Fujitsu (10 anos de contrato novo).
Ed. Top Center
São Paulo (Paulista), SP・Classe A
Ed. Top Center
São Paulo (Paulista), SP・Classe A
GLA
13.464 m²
Ocupação
Não informado
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Aquisição concluída em Dez/25. Complexo multiuso com Torre Comercial (17 andares), Shopping e Garagem. Gestão inicia diagnóstico técnico e comercial em janeiro.
Revitalização
Ed. Fujitsu
Ed. Fujitsu
Resumo
Retrofit do lobby concluído em dezembro; estudos para melhorias adicionais em andamento.
Ed. FL 1355
Ed. FL 1355
Resumo
Definição de escopo de retrofit (lobby, fachada, paisagismo) prevista para iniciar em 2026.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Financeiro
Comércio
Engenharia
Infraestrutura
Outros
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 98.493.873,65
Alavancagem (Dívida/PL)
20,2%
CRI GPA
IPCA + 8,17%・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17%・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17%
Saldo Devedor
R$ 64.759.574,97
Resumo
Indexado ao IPCA, amortização inicia em jan/27.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00%・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00%・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00%
Saldo Devedor
R$ 33.734.298,68
Resumo
Indexado ao IPCA, amortização inicia em jul/26.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado