Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Junho de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas com foco em adquirir imóveis com potencial de transformação e melhorias. Em junho, o fundo concluiu a mudança de administrador para o BTG Pactual e planeja a contratação do mesmo como novo formador de mercado em julho. A gestão destacou a distribuição de R$ 1,10 por cota, a maior do ano, influenciada por um acordo no Ed. Passarelli e pela venda de uma loja no Ed. Torre Sul. O fundo completou 22 meses consecutivos sem física e continua com projetos de melhoria em seus ativos, como a recertificação LEED do Ed. Passarelli e a modernização de outros edifícios.
Desempenho
O fundo encerrou junho com a cota de mercado a R$ 84,46 e um resultado gerado de R$ 0,74 por cota. O , principal índice do setor, teve uma valorização de 0,63% no mês. A rentabilidade acumulada do fundo em 2025 foi de 12,29%. O do fundo fechou o mês em 0,87, indicando que a cota de mercado está sendo negociada com desconto em relação ao seu valor patrimonial.
Dividendos
A distribuição anunciada em junho foi de R$ 1,10 por cota, representando um dividend mensal de 1,30% sobre a cota de fechamento e um yield anualizado de 16,79%. Este foi o maior valor distribuído no ano de 2025, superando o resultado gerado no mês, utilizando parte do resultado acumulado não distribuído.
Indicadores
P/VP
0,87
DY Mensal
1,3%
DY Projetado 12M
16,79%
Rentabilidade YTD
12,29%
Resultado por Cota
R$ 0,74
Dividendo por Cota
R$ 1,10
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
29.296
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
38.387 m²
Destaques
- Distribuição de R$ 1,10 por cota, a maior do ano de 2025.
- Conclusão da mudança de administrador para o BTG Pactual.
- Fundo completou 22 meses consecutivos com vacância física zerada.
- Progresso nas melhorias e certificações dos edifícios do portfólio, como a recertificação LEED no Ed. Passarelli e a implementação de acesso facial no Ed. Torre Sul.
Desafios
- Aguardando deferimento do CONTRU para emissão de alvarás do heliponto do Ed. Torre Sul.
- Necessidade de confirmação de áreas existentes para viabilizar projetos de expansão da área comum do Ed. FL 1355.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica no mercado de escritórios da cidade de São Paulo, o que o torna suscetível a ciclos econômicos locais.
- Risco de concentração de vencimentos de contratos de aluguel, com 28% da receita com vencimento em 2027 e 24% em 2029.
- Dependência da receita de poucos ativos, com os edifícios Torre Sul (27%), GPA (25%) e FL 1355 (21%) respondendo por uma parcela significativa do caixa.
Notas
- Em junho, foi concluída a mudança de administrador do Fundo para o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A., e está prevista para julho a contratação do próprio BTG Pactual como novo formador de mercado.
Observações do Mês
O TEPP11 apresenta uma gestão operacional sólida, evidenciada por 22 meses de física zerada e uma vacância financeira mínima de 1,65%. A gestão está ativamente engajada na valorização do portfólio através de melhorias e certificações. O fundo negocia com um desconto relevante ( de 0,87), o que pode ser atrativo para investidores. A de 23,7% do PL é moderada e o cronograma de amortização é alongado, iniciando em 2026. A distribuição de dividendos é robusta, embora o patamar atual tenha sido influenciado por eventos não recorrentes.
Propriedades
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 27% 27%
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
A implementação do sistema de acesso facial nas catracas está prevista para ser concluída até o final de agosto. A regulamentação do heliponto foi aprovada pela CTLU e o Fundo aguarda o deferimento do CONTRU para emissão dos alvarás.
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
GLA
11.224,79 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
O reforço estrutural da propriedade segue em andamento por parte do inquilino, com acompanhamento periódico de uma consultoria contratada pelo Fundo.
Ed. FL 1355
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 21% 21%
Ed. FL 1355
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.757,4 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
20,52%
Resumo
O sistema de ar-condicionado do lobby e a reforma da área externa foram finalizados. O Fundo está em conversas para avaliar possíveis projetos de expansão da área comum do imóvel.
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Foi iniciada a recertificação LEED do edifício. O diagnóstico preliminar indicou que o nível Gold deverá ser mantido, com os próximos passos incluindo pesquisas com usuários e ensaios de qualidade do ar.
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
Em junho foram executadas diversas melhorias, incluindo pintura, construção de copa e revitalização do painel verde. Em julho, está prevista a contratação da empresa para o retrofit do lobby e modernização dos elevadores.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 97.590.716,67
Alavancagem (Dívida/PL)
23,7%
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 64.286.678,93
Resumo
Início da amortização previsto para janeiro de 2027.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.304.037,74
Resumo
Início da amortização previsto para julho de 2026.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado