Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Julho de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas focado em adquirir e melhorar imóveis bem localizados em São Paulo. Em julho, a cota de mercado fechou em R$ 82,64, com um desconto de 15% sobre a (R$ 97,38). O fundo anunciou a distribuição de R$ 0,91 por cota, representando um anualizado de 14,07%. A gestão destacou que o portfólio completou 23 meses consecutivos com física zerada, reforçando sua estabilidade. Atualmente, a gestão busca oportunidades de crescimento através da aquisição de ativos via compensação de cotas, aproveitando o desconto atual. Ocorreu uma transição de administrador e uma mudança na metodologia contábil para o regime de competência, o que gerou um ajuste pontual e um desfasamento de um mês na divulgação dos resultados, com expectativa de normalização a partir do próximo relatório.
Desempenho
O fundo demonstrou forte resiliência operacional em julho, mantendo a física zerada e uma vacância financeira baixa de 1,70%. A distribuição de R$ 0,91 por cota foi robusta. No entanto, a cota de mercado sofreu o impacto do cenário macroeconômico adverso, com o , principal índice do setor, apresentando uma retração de 1,36% no mês. A rentabilidade acumulada do fundo no ano (YTD) é positiva em 7,77%.
Dividendos
A distribuição para o mês de julho foi de R$ 0,91 por cota, um valor consistente com o desempenho recente do fundo. Este rendimento corresponde a um dividend mensal de 1,1% e um yield anualizado de 14,07% sobre a cota de mercado de fechamento do mês, equivalente a 121,84% do líquido.
Indicadores
P/VP
0,85
DY Mensal
1,1%
DY Projetado 12M
14,07%
Rentabilidade YTD
7,77%
Resultado por Cota
R$ 1,66
Dividendo por Cota
R$ 0,91
Estabilidade Dividendo
crescenteNúmero de Cotistas
29.774
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
6,0 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
38.387 m²
Destaques
- Manutenção da vacância física em 0% pelo 23º mês consecutivo.
- Distribuição de R$ 0,91 por cota, resultando em um dividend yield anualizado de 14,07%.
- Estratégia ativa da gestão para aquisição de novos ativos aproveitando o desconto da cota de mercado.
- Avanço nas obras de melhoria e modernização nos edifícios Fujitsu e Torre Sul.
Desafios
- Adaptação à transição para a nova administradora do fundo durante os meses de junho e julho.
- Ajuste na metodologia de reconhecimento de receita para o regime de competência, que causou um desfasamento de um mês na divulgação dos resultados de julho.
- Cenário macroeconômico desafiador, com pressão sobre os ativos de risco, incluindo o mercado de FIIs.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica de 100% dos ativos na cidade de São Paulo, expondo o fundo a riscos específicos deste mercado.
- Alavancagem via emissão de CRIs, cujos custos são atrelados ao IPCA, podendo pressionar o resultado em períodos de inflação alta.
- Risco de mercado, onde condições macroeconômicas adversas podem impactar negativamente o preço das cotas e a demanda por lajes corporativas.
Notas
- A gestão informou que a transição de administrador e a mudança para o regime de competência contábil resultaram em um ajuste que impactou a DRE do período, com a competência de junho sendo refletida nos resultados de julho.
Observações do Mês
O TEPP11 apresenta fundamentos operacionais sólidos, com destaque para a ausência total de física há quase dois anos, o que garante previsibilidade de receita. O dividend é atrativo e a distribuição tem se mostrado crescente ao longo do tempo. O desconto atual de 15% ( de 0,85) pode representar uma oportunidade, especialmente considerando a qualidade dos ativos e a localização em regiões estratégicas de São Paulo. A de 23,7% do PL é moderada e bem estruturada, com cronograma de amortização alongado. Os principais pontos de atenção são a concentração geográfica em São Paulo e o impacto do cenário macroeconômico nas cotas.
Propriedades
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 27% 27%
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
Gestão em tratativas com o inquilino Medsystem para revisão contratual. Conclusão da implementação do novo sistema de CFTV e instalação de reconhecimento facial programadas para agosto.
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
GLA
11.224,79 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A gestão está acompanhando as etapas do reforço estrutural do edifício.
Ed. FL 1355
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 21% 21%
Ed. FL 1355
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.757,4 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
R$ 146,00
Participação
20,52%
Resumo
Reforma da área externa térrea, incluindo a substituição da impermeabilização, foi concluída. O imóvel está locado com contrato vigente até 2027.
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Processo de recertificação LEED em andamento e AVCB renovado. Gestão em tratativas para revisão de um contrato de locação de um andar completo, com expectativa de ajuste do aluguel para R$100/m².
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
Obras de melhoria em andamento, com início da revitalização da área comum do rooftop. Implementação do sistema de controle de acesso por reconhecimento facial programada para setembro.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Comércio
Financeiro
Infraestrutura
Engenharia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 98.090.088,40
Alavancagem (Dívida/PL)
23,7%
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.503.237,41
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 64.586.850,99
Garantia
Não informado
Rating
Não informado