Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Agosto de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas focado em adquirir e melhorar imóveis bem localizados em São Paulo. Em agosto, a cota de mercado fechou em R$ 79,75, com um desconto de 18% sobre o valor patrimonial de R$ 97,62. O fundo distribuiu R$ 0,74 por cota, representando um anualizado de 11,72%. O portfólio completou 23 meses consecutivos com física zerada. A gestão destacou a conclusão de uma relevante renegociação de aluguel no Edifício Passarelli, com aumento de 25,56% no valor, o que impactará positivamente as futuras receitas. Adicionalmente, o fundo considera a venda de ativos já maturados, como o Torre Sul e o Passarelli, mas avalia que o cenário de juros elevados torna o processo menos ágil.
Desempenho
O fundo manteve seu excelente desempenho operacional em agosto, com física zerada e uma baixa vacância financeira de 1,55%. A distribuição de R$ 0,74 por cota foi consistente com as projeções do fundo, embora inferior à do mês anterior, que foi impactada por eventos não recorrentes. A cota de mercado, no entanto, recuou 3,5% no período, refletindo a volatilidade do mercado. O fundo sustenta uma rentabilidade acumulada positiva de 8,48% no ano.
Dividendos
A distribuição referente a agosto foi de R$ 0,74 por cota, a ser paga em setembro. Este rendimento equivale a um dividend mensal de 0,93% e um yield anualizado de 11,72% sobre a cota de mercado de fechamento. O valor está alinhado com as projeções da gestão para o segundo semestre, indicando uma estabilização dos proventos em um patamar recorrente.
Indicadores
P/VP
0,82
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,72%
Rentabilidade YTD
8,48%
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 0,74
Estabilidade Dividendo
decrescenteNúmero de Cotistas
29.774
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
38.387 m²
Destaques
- Manutenção da vacância física em 0% pelo 23º mês consecutivo.
- Conclusão da renegociação de contrato de locação no Edifício Passarelli, com aumento de 25,56% no valor do aluguel e prorrogação até junho de 2030.
- Instalação do sistema de reconhecimento facial no Edifício Torre Sul, modernizando o ativo e aumentando a segurança.
- Contratação de empresa para o retrofit do lobby do Edifício Fujitsu, dando continuidade ao plano de melhorias do portfólio.
Desafios
- O cenário de juros elevados e menor liquidez no mercado de capitais torna o processo de venda de ativos maduros menos ágil, conforme apontado pela gestão em agosto.
- Ajustes operacionais em andamento com a nova administradora impactaram o cronograma de divulgação de informações, tornando o processo mais lento que o habitual em agosto.
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica de 100% dos ativos no mercado de lajes corporativas da cidade de São Paulo, expondo o fundo a riscos específicos desse mercado.
- Alavancagem via emissão de CRIs, cujos custos financeiros são atrelados ao IPCA, o que pode pressionar o resultado em períodos de inflação alta.
- O processo de venda de ativos maduros (Torre Sul e Passarelli) pode ser adiado ou ocorrer em condições menos favoráveis devido ao cenário de juros elevados e menor liquidez.
- Potencial conflito de interesses na aquisição de um imóvel de parte relacionada à administradora do fundo, embora aprovado em assembleia.
Notas
- Em agosto, foi aprovada em assembleia a aquisição de parte de um imóvel (FL 1355) de uma parte relacionada à administradora (BTG Pactual).
- Foi contratado em agosto o BTG Pactual para prestar serviços como formador de mercado, visando melhorar a das cotas.
Observações do Mês
O fundo continua a exibir uma saúde operacional robusta, com 100% de ocupação física, um diferencial que assegura um fluxo de caixa estável. A gestão proativa se destaca na renegociação bem-sucedida no Ed. Passarelli, que não só aumenta a receita mas também demonstra a capacidade de agregar valor aos ativos. O atual desconto de 18% sobre o valor patrimonial ( 0,82) parece atrativo, considerando a qualidade do portfólio e a previsibilidade de receitas. A de 23,7% permanece em nível moderado e com cronograma de amortização de longo prazo. Os principais riscos a serem monitorados são a concentração geográfica no mercado de escritórios de São Paulo e o impacto do ambiente de juros altos nos planos de desinvestimento e na cotação de mercado.
Propriedades
Ed. Torre Sul
Berrini (São Paulo), SP・Classe A
Vacância Baixa 26% 26%
Ed. Torre Sul
Berrini (São Paulo), SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
A instalação do sistema de reconhecimento facial nas catracas foi concluída, trazendo mais segurança e modernização ao edifício. As tratativas com o inquilino Medsystem, que ocupa 1.730,88 m², seguem em andamento.
Ed. GPA
Jardins (São Paulo), SP・Classe B
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. GPA
Jardins (São Paulo), SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A gestão continua acompanhando as etapas do reparo estrutural do imóvel, que é de responsabilidade do inquilino, através de uma consultoria especializada.
Ed. FL 1355
Pinheiros (São Paulo), SP・Classe B
Vacância Baixa 21% 21%
Ed. FL 1355
Pinheiros (São Paulo), SP・Classe B
GLA
4.757 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
20,52%
Resumo
O imóvel passa por melhorias contínuas, com destaque para o início da reforma do acesso pela Rua Bianchi Bertoldi para garantir acessibilidade. Estudos técnicos estão em andamento para avaliar o potencial de expansão do ativo.
Ed. Passarelli
Pinheiros (São Paulo), SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
Pinheiros (São Paulo), SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
A gestão concluiu a renegociação contratual com o inquilino de seis conjuntos (1.018,42 m²), prorrogando o contrato até junho de 2030 com um reajuste de 25,56% no aluguel para R$ 100,00/m². O fundo receberá um valor retroativo no próximo mês. Há conversas iniciais sobre a exploração do rooftop do edifício.
Ed. Fujitsu
Paulista (São Paulo), SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
Paulista (São Paulo), SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
As melhorias planejadas continuam, com o AVCB renovado. A etapa de escolha dos acabamentos para a modernização do lobby foi finalizada, e a empresa responsável pelo retrofit foi contratada após um processo competitivo.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Comércio
Financeiro
Infraestrutura
Outros
Engenharia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 97.753.012,33
Alavancagem (Dívida/PL)
23,7%
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 64.270.602,03
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.482.410,30
Garantia
Não informado
Rating
Não informado