Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Setembro de 2025) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Setembro de 2025
Resumo
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas com 6 anos de operação, focado na aquisição e requalificação de imóveis corporativos bem localizados em São Paulo. Em setembro, o fundo reforçou sua estratégia de gestão ativa ao concluir a aquisição de uma fração adicional no Edifício FL 1355. O principal destaque operacional é a manutenção da física em zero pelo 24º mês consecutivo, garantindo uma receita estável. A gestão também avança com as melhorias nos ativos, como a reforma do Ed. Fujitsu. Os ativos Passarelli e Torre Sul são considerados maduros para potenciais desinvestimentos futuros.
Desempenho
O fundo manteve seu excelente desempenho operacional em setembro, com física zerada e inexistente. A distribuição de R$ 0,74 por cota se manteve estável em relação ao mês anterior, alinhada ao patamar recorrente esperado. A cota de mercado apresentou recuperação, fechando em R$ 83,67, o que melhorou o para 0,85. A nova aquisição no Ed. FL 1355 evidencia a continuidade da estratégia de reciclagem de portfólio e criação de valor.
Dividendos
A distribuição referente a setembro foi de R$ 0,74 por cota, a ser paga em outubro de 2025. Este valor representa um dividend anualizado de 11,14% sobre a cota de mercado de fechamento. O rendimento se manteve estável em comparação com o mês anterior, consolidando o novo patamar de distribuição recorrente projetado pela gestão para o segundo semestre do ano.
Indicadores
P/VP
0,85
DY Mensal
0,93%
DY Projetado 12M
11,14%
Rentabilidade YTD
14,29%
Resultado por Cota
Não informado
Dividendo por Cota
R$ 0,74
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
25.357
Métricas
Taxa de Vacância
0%
Prazo Médio Restante
5,6 anos
Aluguel Médio/m²
Não informado
Portfólio
Número de Propriedades
5
Área Total (GLA)
38.387 m²
Destaques
- Manutenção da vacância física em 0% pelo 24º mês consecutivo, evidenciando a resiliência dos ativos e a qualidade da gestão.
- Conclusão da aquisição de uma fração adicional no Edifício FL 1355, ampliando a participação do fundo e reforçando a estratégia de aumento de controle.
- Avanço significativo na reforma do Edifício Fujitsu, com conclusão estimada para novembro de 2025.
- Conclusão da instalação do sistema de acesso facial nas catracas do Edifício Passarelli, modernizando o ativo.
Desafios
- A gestão reportou em setembro que rotinas operacionais com a nova administradora continuam impactando o cronograma de recebimento de informações, tornando o processo de divulgação dos relatórios "mais moroso do que o habitual".
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica de 100% dos ativos no mercado de lajes corporativas da cidade de São Paulo, expondo o fundo a riscos específicos deste mercado.
- Alavancagem via emissão de CRIs, cujos custos financeiros são atrelados ao IPCA, o que pode pressionar o resultado em períodos de inflação alta.
- Potencial desinvestimento dos ativos maduros (Ed. Passarelli e Torre Sul) pode ser adiado ou ocorrer em condições menos favoráveis devido ao cenário macroeconômico, especialmente juros elevados.
Observações do Mês
O fundo continua a demonstrar uma saúde operacional exemplar, com a zerada sendo um pilar de estabilidade de receita. A gestão proativa se destaca tanto na execução de melhorias nos ativos (retrofit do Fujitsu) quanto na alocação de capital (aquisição no FL 1355). O desconto de 15% sobre o valor patrimonial ( 0,85) permanece atrativo, considerando a alta qualidade do portfólio e a previsibilidade de seu fluxo de caixa. A de 23,7% é moderada e bem estruturada com vencimentos de longo prazo. O principal risco a ser monitorado é a concentração geográfica no mercado de escritórios de São Paulo.
Propriedades
Ed. Torre Sul
Berrini | R. James Joule, 65, SP・Classe A
Vacância Baixa 26% 26%
Ed. Torre Sul
Berrini | R. James Joule, 65, SP・Classe A
GLA
10.290 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,24%
Resumo
As tratativas com a inquilina Medsystem estão em fase final, com a assinatura do aditamento contratual prevista para meados de outubro. Em paralelo, a gestão avalia alternativas para monetizar áreas comuns.
Ed. GPA
Jardins | Av. Brig. Luís Antônio, 3172, SP・Classe B
Vacância Baixa 25% 25%
Ed. GPA
Jardins | Av. Brig. Luís Antônio, 3172, SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
A gestão continua acompanhando as etapas do reparo estrutural do imóvel, que é de responsabilidade do inquilino, através de uma consultoria especializada. Os trabalhos seguem em andamento.
Ed. FL 1355
Faria Lima | Av. Brig. Faria Lima 1355, SP・Classe B
Vacância Baixa 21% 21%
Ed. FL 1355
Faria Lima | Av. Brig. Faria Lima 1355, SP・Classe B
GLA
4.440 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
25,72%
Resumo
O destaque do mês foi a expansão da participação do fundo no imóvel para 25,72%, através de uma aquisição parcelada com cap rate de entrada de 11,92% a.a. O contrato de aluguel do espaço vence em fevereiro de 2028.
Ed. Passarelli
Pinheiros | R. Paes Leme, 524, SP・Classe B
Vacância Baixa 16% 16%
Ed. Passarelli
Pinheiros | R. Paes Leme, 524, SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Foi concluída a instalação do acesso facial nas catracas. O imóvel foi submetido à recertificação LEED com potencial para atingir o nível Platinum. Tratativas para ocupação de áreas comuns continuam em andamento.
Ed. Fujitsu
Paulista | R. Treze de Maio, 1633, SP・Classe B
Vacância Baixa 12% 12%
Ed. Fujitsu
Paulista | R. Treze de Maio, 1633, SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,42%
Resumo
A reforma do edifício avança conforme o cronograma, com conclusão estimada para meados de novembro. Os investimentos do retrofit estão sendo custeados pelo Fundo e refletidos no fluxo de caixa projetado.
Revitalização
Ed. Fujitsu
Ed. Fujitsu
Resumo
O ativo passa por um amplo processo de retrofit, com avanço conforme o cronograma e conclusão estimada para meados de novembro de 2025. As obras incluem a instalação de novo piso e novas infraestruturas, além da implantação de um café no térreo.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Saúde
Comércio
Financeiro
Infraestrutura
Outros
Engenharia
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 98.450.537,03
Alavancagem (Dívida/PL)
23,7%
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17% a.a.・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17% a.a.
Saldo Devedor
R$ 64.881.089,53
Resumo
Amortização com início em janeiro de 2027.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00% a.a.・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00% a.a.
Saldo Devedor
R$ 33.569.447,50
Resumo
Amortização com início em julho de 2026.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado