Resumo do Relatório Gerencial de TEPP11 (Janeiro de 2026) com Inteligência Artificial
FII TEL PROP
TEPP11—Resumo de Janeiro de 2026
Resumo
O TEPP11 é um fundo de lajes corporativas focado em ativos bem localizados em São Paulo. Em janeiro de 2026, o fundo encerrou uma sequência histórica de 28 meses com 0% de física devido à integração do Ed. Top Center e à devolução parcial de área no Ed. Torre Sul. A gestão já iniciou tratativas para as áreas vagas. Financeiramente, o resultado gerado (R$ 0,067/cota) ficou abaixo da distribuição (R$ 0,075/cota), exigindo uso de reservas.
Desempenho
O fundo distribuiu R$ 0,075 por cota, mantendo o patamar do mês anterior, o que representa um Dividend anualizado de 10,80%. A cota de mercado fechou a R$ 8,74, com frente à de R$ 9,56 ( 0,91). A diária média subiu para R$ 3,37 milhões.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,075 por cota, equivalente a um Dividend mensal de 0,86% e anualizado de 10,80%. O pagamento representa 85,92% do líquido. O resultado gerado no mês foi de R$ 0,067 por cota, inferior à distribuição.
Indicadores
P/VP
0,91
DY Mensal
0,86%
DY Projetado 12M
10,8%
Rentabilidade YTD
1,42%
Resultado por Cota
R$ 0,07
Dividendo por Cota
R$ 0,08
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
33.979
Métricas
Taxa de Vacância
5,69%
Prazo Médio Restante
5,3 anos
Aluguel Médio/m²
R$ 10.872,00
Portfólio
Número de Propriedades
6
Área Total (GLA)
52.514 m²
Destaques
- Liquidez diária média aumentou expressivamente para R$ 3,37 milhões
- Recebimento de proposta de locação para o primeiro andar do Ed. Top Center
- Locação de 691 m² no Ed. Fujitsu (novo inquilino)
- Aumento de 21% na base de cotistas nos últimos 12 meses (33.979 cotistas)
Desafios
- Aumento da vacância física para 5,69% após 28 meses zerada
- Resultado gerado (R$ 0,067) inferior à distribuição (R$ 0,075), consumindo reservas
- Devolução parcial de meia laje (542 m²) pela AT&T no Ed. Torre Sul
- Cenário macroeconômico com Selic a 15,00% mantendo custo alto da dívida
Riscos do Fundo
- Concentração geográfica total (100%) na cidade de São Paulo
- Risco de vacância elevado no novo ativo (Top Center) que exige Capex e comercialização
- Alavancagem indexada ao IPCA+ (custo elevado) em cenário de inflação e juros altos
- Dependência de reservas ou ganhos de capital para manter o patamar atual de dividendos
Notas
- O fundo encerrou uma sequência de 28 meses consecutivos com 100% de ocupação física.
- A receita pro-rata do Top Center refere-se a apenas 13 dias de dezembro contabilizados neste relatório.
Observações do Mês
O TEPP11 passa por um momento de transição. A aquisição do Top Center é estratégica, mas trouxe, no curto prazo, um aumento na (física saltou de 0% para 5,69%) e pressão no resultado operacional, que neste mês não cobriu integralmente os dividendos. A gestão demonstra proatividade com novas propostas de locação já em andamento. O portfólio segue com alta qualidade (100% SP, regiões nobres) e o fundo negocia com desconto patrimonial (0,91 ).
Propriedades
Ed. Top Center
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Média 26,4% 26,4%
Ed. Top Center
São Paulo, SP・Classe B
GLA
13.463 m²
Ocupação
81,8%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Ativo recém-adquirido, responsável pelo aumento da vacância do fundo. Recebida proposta de locação para o primeiro andar ainda em janeiro.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento da vacância consolidada do fundo devido à sua integração.
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
Vacância Baixa 18,6% 18,6%
Ed. Torre Sul
São Paulo, SP・Classe A
GLA
9.950 m²
Ocupação
94,5%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
49,5%
Resumo
Renovação do contrato com AT&T, porém com redução de área (devolução de meia laje/542m²), gerando vacância pontual de 5,5% no ativo.
Inadimplência
Não informado
Vacância
Aumento pontual da vacância.
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 17,6% 17,6%
Ed. GPA
São Paulo, SP・Classe B
GLA
11.224 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
100%
Resumo
Monousuário com 100% de ocupação. Sem eventos relevantes no mês.
Ed. Brigadeiro Faria Lima
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 16,4% 16,4%
Ed. Brigadeiro Faria Lima
São Paulo, SP・Classe B
GLA
5.761 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
25,7%
Resumo
Ativo 100% locado. Em processo de obtenção de certificação LEED.
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 12,7% 12,7%
Ed. Passarelli
São Paulo, SP・Classe B
GLA
7.130 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
52,8%
Resumo
Ativo 100% locado, certificado LEED Platinum. Construção de novo depósito de lixo e melhorias no hall.
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
Vacância Baixa 8,3% 8,3%
Ed. Fujitsu
São Paulo, SP・Classe B
GLA
4.985 m²
Ocupação
100%
Aluguel/m²
Não informado
Participação
51,4%
Resumo
Celebrada locação de mais um andar (691 m²) para novo inquilino, concomitantemente à rescisão parcial da própria Fujitsu.
Revitalização
Ed. Torre Sul
Ed. Torre Sul
Resumo
Reforma dos subsolos (pintura epóxi) e substituição de botoeiras dos elevadores.
Ed. Passarelli
Ed. Passarelli
Resumo
Construção de novo depósito de lixo e substituição dos forros de gesso dos halls.
Inquilinos
Varejo
Tecnologia
Agroindústria
Serviços
Comércio
Saúde
Financeiro
Engenharia
Outros
Infraestrutura
Concentração por Inquilino
Boa diversificação entre inquilinos, com baixo risco de concentração.
Endividamento
Dívida Total
R$ 99.060.742,00
Alavancagem (Dívida/PL)
20,9%
CRI GPA
IPCA + 8,17%・Vence 12/2034
CRI GPA
IPCA + 8,17%・Vence 12/2034
Série
Não informado
Emissão
12/2024
Vencimento
12/2034
Taxa de Juros
IPCA + 8,17%
Saldo Devedor
R$ 65.276.289,00
Resumo
Indexado ao IPCA, volume original R$ 62MM.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00%・Vence 06/2033
CRI Fujitsu
IPCA + 6,00%・Vence 06/2033
Série
Não informado
Emissão
06/2021
Vencimento
06/2033
Taxa de Juros
IPCA + 6,00%
Saldo Devedor
R$ 33.784.453,00
Resumo
Indexado ao IPCA, volume original R$ 24.75MM.
Garantia
Não informado
Rating
Não informado