Resumo do Relatório Gerencial de TGAR11 (Dezembro de 2025) com Inteligência Artificial

FII TG ATIVO

TGAR11—Resumo de Dezembro de 2025

Resumo

O TGAR11 é um Fundo de Desenvolvimento Imobiliário com gestão ativa, focado na aquisição de terrenos para desenvolvimento de loteamentos (Urbanismo) e incorporações verticais/horizontais. O fundo possui uma estratégia híbrida que inclui uma carteira de crédito (CRIs) e ativos de . Em dezembro, o fundo encerrou o ano com distribuição de R$ 1,00/cota e cotação em forte alta (+9,76%). A gestão destacou o cenário macroeconômico desafiador ( 15%) e revisou o guidance de rendimentos para baixo para o primeiro semestre de 2026 (R$ 0,70 - R$ 1,00), citando a preservação de caixa e atrasos em repasses bancários.

Desempenho

O fundo apresentou um retorno total expressivo de 9,76% em dezembro, impulsionado pela valorização da cota de mercado (fechamento em R$ 93,00) e distribuição de proventos. O foi de R$ 1,00/cota, cobrindo exatamente a distribuição realizada, sem necessidade de uso de reservas. A encerrou em R$ 106,71.

Dividendos

Distribuição de R$ 1,00 por cota, representando um Dividend mensal de 1,08% (13,69% anualizado). O pagamento foi integralmente coberto pelo do mês (R$ 1,00/cota), mantendo o saldo de reservas inalterado em relação a novembro.

Indicadores

P/VP

0,87

DY Mensal

1,08%

DY Projetado 12M

13,69%

Rentabilidade YTD

21,29%

Resultado por Cota

R$ 1,00

Dividendo por Cota

R$ 1,00

Estabilidade Dividendo

estável

Número de Cotistas

151.072

Métricas de Desenvolvimento

Progresso Médio de Obras

93%

Progresso Médio de Vendas

73%

TIR Média dos Projetos

1.446%

VGV Total Lançado

R$ 1.130.000.000,00

VGV Restante Projetado

Não informado

Portfólio

Projetos Ativos

159

Projetos Concluídos

11

Landbank

18

Fluxo de Caixa Projetado

R$ 2.000.000.000,00

Destaques

  • Retorno total no ano de 2025 atingiu 21,29%
  • Inadimplência da carteira de Equity caiu para 4,58% (vs 4,65% em nov)
  • Resultado caixa cobriu 100% da distribuição, estancando o uso de reservas
  • Valorização relevante da cota de mercado em dezembro (+8,48%)
  • Carteira de crédito com taxa média de IPCA + 10,87% e CDI + 3,84%
  • Portfólio robusto com 177 ativos e R$ 2,52 bilhões de Patrimônio Líquido

Desafios

  • Atraso no recebimento da venda da 'Viel' (Cipasa/Nova Colorado) impactando fluxo de caixa de curto prazo
  • Revisão do guidance de dividendos para baixo (R$ 0,70 - R$ 1,00) para o 1º semestre de 2026
  • Cenário de juros altos (Selic 15%) encarecendo crédito e alongando prazos de repasse (desligamento)
  • Aumento nos custos de obra (INCC) pressionando margens de incorporação

Riscos do Fundo

  • Risco de desenvolvimento (atraso em obras, licenciamento e estouro de orçamento)
  • Risco macroeconômico (Selic elevada e inflação) impactando vendas e crédito imobiliário
  • Risco de liquidez dos ativos de equity (participações em SPEs não listadas)
  • Concentração geográfica em clusters regionais (risco específico de microrregiões)
  • Risco de crédito na carteira de recebíveis (inadimplência de mutuários)

Notas

  • O fundo possui R$ 2,04 bilhões de em estoque contabilizado a custo, com potencial de destravar valor.
  • O portfólio de equity possui 159 empreendimentos somando mais de 82 mil unidades.
  • A taxa média de juros na ponta do comprador final subiu para 14,89% a.a., reduzindo o poder de compra.
  • O fundo distribuiu R$ 12,00 por cota nos últimos 12 meses.

Observações do Mês

O TGAR11 fecha 2025 com métricas operacionais resilientes, como em queda e obras avançadas (93% concluídas na média). Financeiramente, o mês foi equilibrado (Resultado = Distribuição). Contudo, a gestão emitiu um alerta de cautela ao reduzir o guidance para 2026, refletindo o impacto dos juros altos na velocidade de vendas e nos repasses bancários, além do atraso na venda da holding Viel. A cota reagiu positivamente no mês, reduzindo o desconto patrimonial, mas o cenário exige atenção à capacidade de geração de caixa recorrente.

Projetos de Desenvolvimento

Aqualand

Salinópolis, PA・Obras・Multipropriedade

9,59%
Obras 77%
Vendas 52%

Status

Obras

Segmento

Multipropriedade

Alocação

9,59%

VGV

R$ 922.9M

TIR Esperada

154%

Tipo de Financiamento

Número de Unidades

28.040

Resumo

Equity em Desenvolvimento Multipropriedade

Jardim Europa

Formosa, GO・Concluído・Urbanismo

4,9%
Obras 98%
Vendas 95%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

4,9%

VGV

-

TIR Esperada

119%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Setor Solange

Trindade, GO・Concluído・Urbanismo

4,73%
Obras 99%
Vendas 61%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

4,73%

VGV

-

TIR Esperada

79%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Pérola do Tapajós

Itaituba, PA・Concluído・Urbanismo

3,39%
Obras 100%
Vendas 80%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

3,39%

VGV

-

TIR Esperada

152%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Park Jardins

Açailândia, MA・Concluído・Urbanismo

2,62%
Obras 98%
Vendas 69%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

2,62%

VGV

-

TIR Esperada

66%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Aura Resort Residence

Chapecó, SC・Obras・Incorporação

2,27%
Obras 77%
Vendas 23%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

2,27%

VGV

R$ 110.7M

TIR Esperada

95%

Tipo de Financiamento

Número de Unidades

132

Resumo

Equity em Desenvolvimento Incorporação

Cidade Nova 2

Davinópolis, MA・Concluído・Urbanismo

1,98%
Obras 100%
Vendas 75%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,98%

VGV

-

TIR Esperada

93%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Cidade Viva Campo Verde

Campo Verde, MT・Concluído・Urbanismo

1,97%
Obras 100%
Vendas 97%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,97%

VGV

-

TIR Esperada

153%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Parque dos Ingleses – Liverpool

Sorocaba, SP・Obras・Incorporação

1,42%
Obras 74%
Vendas 68%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

1,42%

VGV

R$ 148.3M

TIR Esperada

99%

Tipo de Financiamento

Número de Unidades

432

Resumo

Equity em Desenvolvimento Incorporação

Parque dos Ingleses - Londres

Sorocaba, SP・Obras・Incorporação

1,42%
Obras 77%
Vendas 76%

Status

Obras

Segmento

Incorporação

Alocação

1,42%

VGV

R$ 142.8M

TIR Esperada

121%

Tipo de Financiamento

Número de Unidades

324

Resumo

Equity em Desenvolvimento Incorporação

Parque Ecológico Nunes Neto

Frutal, MG・Concluído・Urbanismo

1,41%
Obras 99%
Vendas 55%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,41%

VGV

-

TIR Esperada

81%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Vila Carnaúba

Cruz, CE・Concluído・Urbanismo

1,28%
Obras 100%
Vendas 49%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,28%

VGV

-

TIR Esperada

98%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Vila Aurora

Várzea Grande, MT・Concluído・Urbanismo

1,28%
Obras 90%
Vendas 82%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,28%

VGV

-

TIR Esperada

87%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Benjamim Parque da Mata

Hidrolândia, GO・Concluído・Urbanismo

1,15%
Obras 100%
Vendas 89%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,15%

VGV

-

TIR Esperada

116%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Alvorá (Paraupebas/Villagio)

Parauapebas, PA・Concluído・Urbanismo

1,13%
Obras 100%
Vendas 31%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,13%

VGV

-

TIR Esperada

238%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Cidade Nova 1

Davinópolis, MA・Concluído・Urbanismo

1,08%
Obras 100%
Vendas 84%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,08%

VGV

-

TIR Esperada

89%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Esmeralda do Tapajós

Itaituba, PA・Concluído・Urbanismo

1,08%
Obras 93%
Vendas 47%

Status

Concluído

Segmento

Urbanismo

Alocação

1,08%

VGV

-

TIR Esperada

134%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Performado Urbanismo

Brasil Center Shopping

Valparaíso, GO・Concluído・Shopping

0,87%
Obras 100%
Vendas 93%

Status

Concluído

Segmento

Shopping

Alocação

0,87%

VGV

-

TIR Esperada

109%

Tipo de Financiamento

Resumo

Equity Shopping

Guaya

Lorena, SP・Obras・Urbanismo

0,67%
Obras 54%
Vendas 23%

Status

Obras

Segmento

Urbanismo

Alocação

0,67%

VGV

R$ 122.9M

TIR Esperada

85%

Tipo de Financiamento

Número de Unidades

438

Resumo

Equity em Desenvolvimento Urbanismo

Estratégia de Financiamento

null

19 projetos • R$ 1.4B VGV

100%

Landbank

Número de Unidades

0

Área Total

0 mil m²

VGV Total

R$ 4.8B

Lançamentos Projetados

18 projetos em landbank com lançamentos previstos entre 2026 e 2027

Diversificação Regional

GO

33%

SP

18,6%

Outros

16,5%

PA

13,3%

MT

8%

MG

6,4%

MA

4,2%

Exposição por Segmento

Carteira de Recebíveis – Equity Performado

63,01%

Equity em Desenvolvimento

20,36%

Crédito

4,64%

F. Renda Fixa

4,39%

Landbank

4,01%

Ativos de Bolsa

2,72%

Shopping

0,87%

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