FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Outubro de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII é um fundo híbrido de gestão ativa com estratégia de alto risco ( /Development), investindo em CRIs, cotas de FIIs e Equities (participações em empreendimentos). Em outubro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,01 por cota. A gestão continua renunciando à taxa de gestão. Houve um ajuste contábil positivo relevante devido à reversão de provisões de despesas, gerando lucro contábil, embora a geração de caixa operacional tenha caído.
Desempenho
O foi positivo em R$ 2,335 milhões (aprox. R$ 0,40/cota), impulsionado principalmente por um ajuste contábil de reversão de provisões de taxas. No entanto, o (operacional) caiu significativamente para apenas R$ 30 mil (R$ 0,005/cota), insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 58 mil (R$ 0,01/cota), exigindo o uso de reservas.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,01 por cota, representando um Dividend de 0,32% sobre a cota de mercado de R$ 3,03. O pagamento utilizou reservas de lucro acumuladas, pois superou a geração de caixa do mês.
Indicadores
P/VP
0,09
DY Mensal
0,32%
DY Projetado 12M
3,84%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,40
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
47.960
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
4,3 anos
Endividamento
Não informado
Portfólio
Número de Imóveis
2
Número de Operações
13
Número de FIIs
5
Destaques
- Reversão de provisões de taxas gerou impacto contábil positivo de R$ 2,3 milhões
- Manutenção da renúncia da taxa de gestão pela gestora
- Pagamento aos cotistas referente ao leilão de frações do inplit (R$ 3,1382/cota)
Desafios
- Queda expressiva na geração de caixa operacional para R$ 30 mil em outubro (vs R$ 85 mil em setembro)
- Necessidade de uso de reservas para manter a distribuição mínima de R$ 0,01/cota
- Receita de CRIs impactada por deflação do IPCA em agosto (-0,11%) e menos dias úteis
- Vendas líquidas negativas reportadas nos CRIs Araguaína Park e Loteamentos Goiás
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito: 87,5% da carteira de CRI é de classe Subordinada (primeira a absorver perdas).
- Concentração de Portfólio: 26,89% do PL está alocado em um único ativo (FII Lote M²).
- Conflito de Interesse Potencial: Investimento no fundo XBXO11 (0,89% do PL), gerido pela mesma gestora (R Capital).
- Risco de Liquidez: P/VP de 0,08 indica ativos possivelmente ilíquidos ou superavaliados no patrimonial.
- Risco de Desenvolvimento: Exposição relevante a Equities (22,8% do PL) e CRIs de loteamento sujeitos a risco de obra e vendas.
- Risco de Inflação: 96,9% dos CRIs indexados ao IPCA, sensíveis a períodos de deflação (como ocorrido no índice de referência de agosto).
Notas
- Houve reversão de provisões de despesas de administração e gestão contabilizadas a maior anteriormente, impactando positivamente o do mês.
- A gestora mantém a renúncia da taxa de gestão desde abril de 2024.
Observações do Mês
O TORD11 apresenta uma desconexão preocupante entre o (inflado por ajustes de provisões) e a geração de caixa operacional, que atingiu um dos níveis mais baixos do ano (R$ 30 mil). A capacidade do fundo de gerar caixa recorrente está deteriorada, dependendo de reservas para pagar o dividendo mínimo. A carteira permanece com riscos elevados: alta concentração em CRIs subordinados (87,5%), exposição a ativos com (Loteamentos Goiás, Araguaína) e uma concentração excessiva no FII Lote M² (26,9% do PL). O de 0,08 reflete um cenário de estresse extremo e falta de credibilidade do mercado na precificação dos ativos patrimoniais.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
19,58% 19,58%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada; carência de juros até dez/25. Inadimplência N/A.
Inadimplência
Estável
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
13,08% 13,08%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada; carência de pagamentos até jul/26. Inadimplência 1%.
Inadimplência
Estável
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
4,38% 4,38%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Reperfilamento com carência de juros e amortização até jun/26.
Inadimplência
N/A
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
1,98% 1,98%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34% a.a.
LTV
Resumo
Reperfilamento com carência de juros e amortização até jun/26.
Inadimplência
N/A
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
0,94% 0,94%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
Prefixado 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Resultado de vendas negativo em 1 unidade. Inadimplência acumulada de 7,13%.
Inadimplência
Estável/Elevada
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
0,92% 0,92%
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64% a.a.
LTV
Resumo
Vendas líquidas positivas em 17 unidades. Inadimplência cresceu para 1,07%.
Inadimplência
Piorando
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
0,49% 0,49%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79% a.a.
LTV
Resumo
Carência de amortização até jul/25.
Inadimplência
N/A
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
0,41% 0,41%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência acumulada encerrou em 1,4%.
Inadimplência
Estável
HF Engenharia (Subordinada)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
0,39% 0,39%
HF Engenharia (Subordinada)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência acumulada de 1,57%.
Inadimplência
Estável
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,36% 0,36%
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
13 vendas líquidas negativas. Inadimplência acumulada de 2,92%.
Inadimplência
Piorando
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
0,34% 0,34%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação com carência de pagamentos até jul/26 (waiver aprovado).
Inadimplência
N/A
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,27% 0,27%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
6 vendas líquidas negativas. Inadimplência acumulada de 4,22%.
Inadimplência
Elevada
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
0,08% 0,08%
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência de 1,57%.
Inadimplência
Estável
SPEs
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・7,96%・R$ 28.3M
7,96% 7,96%
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・7,96%・R$ 28.3M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
7,96%
Valor Investido
R$ 28.3M
Resumo
Foco na exploração hoteleira e reestruturação da comercialização. 55 Unidades.
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,44%・R$ 14.9M
2,44% 2,44%
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,44%・R$ 14.9M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,44%
Valor Investido
R$ 14.9M
Resumo
87,8% das cotas comercializadas. 103 vendas líquidas negativas reportadas em agosto (dado defasado mencionado no relatório).
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
R$ 21.4M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 21.4M
Localização
SP
Origem
Venda de participação
Resumo
10,41% do PL. Recebimento futuro.
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.2M
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.2M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
1,57% do PL. Potencial de Earn-out.
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.0M
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.0M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
1,50% do PL. Potencial de Earn-out.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Pará
Minas Gerais
Rio Grande do Norte
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
Corporativo
Loteamento
Multipropriedade