FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Novembro de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII é um fundo híbrido de gestão ativa com foco em ativos de alto risco ( ) e desenvolvimento. Em novembro de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,01 por cota, utilizando reservas de lucros acumulados, já que a geração de caixa operacional foi insuficiente. A gestão mantém a renúncia da taxa de gestão. Houve evento negativo relevante com o não recebimento do Solar das Águas devido a vencimento antecipado.
Desempenho
O Fundo apresentou um de apenas R$ 21 mil (queda em relação aos R$ 30 mil de outubro), insuficiente para cobrir a distribuição de R$ 58 mil. O foi negativo em R$ 832 mil. A cota de mercado sofreu forte desvalorização, encerrando a R$ 2,20.
Dividendos
Distribuição de R$ 0,01 por cota, representando um Dividend de 0,32% sobre a cota média de mercado do mês anterior (R$ 2,60). O pagamento consumiu R$ 37 mil das reservas de lucro caixa acumuladas.
Indicadores
P/VP
0,06
DY Mensal
0,32%
DY Projetado 12M
3,84%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 0,14
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
estávelNúmero de Cotistas
47.292
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
4,2 anos
Portfólio
Número de Operações
13
Número de FIIs
5
Destaques
- Manutenção da renúncia da taxa de gestão pela gestora
- Aprovação em assembleia da recompra compulsória total do CRI Solar das Águas
- Aprovação de extensão do waiver para o CRI Pride II
Desafios
- Não recebimento do CRI Solar das Águas em novembro de 2025 devido a vencimento antecipado
- Geração de caixa operacional (R$ 21 mil) cobriu apenas 36% da distribuição de dividendos
- Vendas líquidas negativas reportadas em ativos de loteamento (Goiás, Araguaína Park) e Equities (Ondas Praia)
- Desvalorização abrupta da cota de mercado (queda de ~27% no mês)
Riscos do Fundo
- Risco de Crédito: 87,3% da carteira de CRI é Subordinada, absorvendo primeiras perdas.
- Risco de Liquidez e Insolvência: P/VP de 0,06 indica estresse extremo.
- Concentração de Portfólio: 26,71% do PL concentrado no FII Lote M².
- Risco de Desenvolvimento: Alta exposição a Equities e CRIs de loteamento com risco de obra e vendas (distratos superando vendas).
- Conflito de Interesse: Investimento no fundo XBXO11 (da mesma gestora) e estruturações internas.
- Risco de Inflação: 97% indexado ao IPCA, sensível a deflação ou abertura de taxas.
Notas
- A gestora renunciou à cobrança da taxa de gestão conforme prática desde abril de 2024.
- O fundo possui 78,2% da carteira classificada como 'Não Performada'.
- Em outubro (mês defasado relatado), o equity Ondas Praia Resort teve 103 vendas líquidas negativas (distratos).
Observações do Mês
O TORD11 enfrenta uma deterioração severa de seus fundamentos e operacional. A geração de caixa é irrisória (R$ 21 mil) para o tamanho do fundo, dependendo de reservas finitas para pagar um dividendo mínimo. A carteira, composta 78,2% por ativos 'Não Performados', reflete o alto risco de desenvolvimento. O evento de vencimento antecipado/não pagamento do Solar das Águas agrava o cenário de crédito. A cotação a 6% do valor patrimonial ( 0,06) indica que o mercado precifica uma provável insolvência ou reestruturação profunda.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
20,04% 20,04%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada; carência de juros estendida até dez/25.
Inadimplência
N/A
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
13,03% 13,03%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Operação reestruturada; carência até jul/26. Inadimplência de 1%.
Inadimplência
Estável
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
4,46% 4,46%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Reperfilamento com carência de juros e amortização até jun/26.
Inadimplência
N/A
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
2,02% 2,02%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34% a.a.
LTV
Resumo
Reperfilamento com carência de juros e amortização até jun/26.
Inadimplência
N/A
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
0,9% 0,9%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
Prefixado 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Vendas negativas em 18 unidades. Inadimplência acumulada de 7,13%.
Inadimplência
Elevada
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
0,49% 0,49%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79% a.a.
LTV
Resumo
Carência de amortização até dez/25 (waiver aprovado).
Inadimplência
N/A
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
0,39% 0,39%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência acumulada de 1,48%.
Inadimplência
Estável
HF Engenharia (Subordinada)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
0,38% 0,38%
HF Engenharia (Subordinada)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência acumulada de 1,66%.
Inadimplência
Estável
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,35% 0,35%
Recanto dos Pássaros
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
13 vendas líquidas positivas. Inadimplência acumulada reduziu para 3,41%.
Inadimplência
Melhorando
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
0,33% 0,33%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação com carência de pagamentos até jul/26.
Inadimplência
N/A
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,26% 0,26%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência acumulada de 4,24%.
Inadimplência
Elevada
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
0,08% 0,08%
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Zero vendas líquidas. Inadimplência de 1,66%.
Inadimplência
Estável
Solar das Águas
Resort Multipropriedade
Resort Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
0% 0%
Solar das Águas
Resort Multipropriedade
Resort Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Resort Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64% a.a.
LTV
Resumo
Não recebimento em novembro por vencimento antecipado. Inadimplência 1,03%. Aprovada recompra compulsória total.
Inadimplência
Crítica
SPEs
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・7,92%・R$ 28.3M
7,92% 7,92%
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・7,92%・R$ 28.3M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
7,92%
Valor Investido
R$ 28.3M
Resumo
100% do empreendimento. Comercialização em reestruturação.
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,43%・R$ 14.9M
2,43% 2,43%
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,43%・R$ 14.9M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,43%
Valor Investido
R$ 14.9M
Resumo
30% do empreendimento. Reportadas 103 vendas líquidas negativas em outubro (dado defasado).
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
R$ 21.6M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 21.6M
Localização
SP
Origem
Venda participação
Resumo
10,43% do PL.
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 870.000,00
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 870.000,00
Localização
GO
Origem
Multipropriedade
Resumo
0,42% do PL.
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 740.000,00
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 740.000,00
Localização
GO
Origem
Multipropriedade
Resumo
0,36% do PL.
Solar das Águas
Contas a Receber・SP・A receber
R$ 1.9M
Solar das Águas
Contas a Receber・SP・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 1.9M
Localização
SP
Origem
Multipropriedade
Resumo
0,93% do PL.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Pará
Minas Gerais
Rio Grande do Norte
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
Corporativo
Loteamento