FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Junho de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII (TORD11) é um fundo de investimento imobiliário com mandato híbrido e gestão ativa, focado em estratégias oportunísticas e de desenvolvimento de projetos imobiliários. A carteira é diversificada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), cotas de outros FIIs, participações diretas em empreendimentos (Equities) e recebíveis de vendas de ativos. Em junho, a gestão destacou que a receita foi impactada pela queda do , que afeta a remuneração dos CRIs. Foram concedidas carências para as operações Pride II e WAM Holding. Adicionalmente, o fundo concluiu a atualização de seu regulamento e a gestora manteve a renúncia da cobrança da taxa de gestão, iniciada em abril de 2024.
Desempenho
Em junho de 2025, o fundo gerou um de R$ 110 mil (aproximadamente R$ 0,019 por cota), impactado negativamente pela variação menor do . A receita do mês foi proveniente principalmente de dividendos do FII DVFF11 e juros de seis operações de . O fundo distribuiu R$ 0,047 por cota, utilizando parte da reserva de lucros. A cota de mercado encerrou o mês a R$ 3,39, um desconto extremo de mais de 90% em relação à de R$ 35,72, refletindo a alta percepção de risco do mercado sobre os ativos do portfólio.
Dividendos
O fundo distribuiu R$ 0,047 por cota, representando um dividend de 1,38% sobre o preço de mercado de R$ 3,39 no fechamento do mês. Segundo a gestão, a distribuição total no semestre correspondeu a 95% do lucro caixa apurado no período. O pagamento foi realizado no 10º dia útil de julho de 2025.
Indicadores
P/VP
0,10
DY Mensal
1,38%
DY Projetado 12M
16,56%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,02
Dividendo por Cota
R$ 0,05
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
50.835
Métricas
Taxa de Inadimplência
Não informado
LTV Médio
Não informado
Prazo Médio
2,1 anos
Portfólio
Número de Imóveis
2
Número de Operações
12
Número de FIIs
5
Destaques
- Distribuição de R$ 0,047 por cota no mês.
- Conclusão da atualização do regulamento do fundo, adequando-o à CVM 175 e passando a ter responsabilidade limitada.
- Manutenção da renúncia da cobrança da taxa de gestão pela gestora, reduzindo as despesas do fundo.
Desafios
- Concessão de carência de amortização para o CRI Pride II até julho de 2025.
- Concessão de carência nos pagamentos para o CRI WAM Holding até dezembro de 2025.
- Redução da receita proveniente dos CRIs devido à variação menor do IPCA (0,43% em abr/25 contra 0,56% no mês anterior de referência).
Riscos do Fundo
- Alto risco de crédito na carteira de CRIs, com várias operações em reestruturação ou carência (WAM Holding, GPK, Pride II, Hope, Brasil Parques).
- Elevada concentração de ativos, com o CRI WAM Holding representando 18,78% e o FII Lote M² representando 26,67% do patrimônio líquido.
- Risco de iliquidez dos ativos, especialmente as participações diretas em empreendimentos (equities) e cotas de FIIs de nichos específicos.
- Desconto extremo entre o valor de mercado e o valor patrimonial (P/VP de 0,095), sinalizando que o mercado precifica uma perda potencial significativa no valor dos ativos.
- Exposição ao volátil segmento de multipropriedade e loteamentos, que são sensíveis aos ciclos econômicos.
- A estrutura de isenção de taxa de gestão sobre FIIs específicos (Lote M², SRVD11, XBXO11) pode indicar investimentos em veículos relacionados, gerando potenciais conflitos de interesse, embora a isenção mitigue parte do risco de dupla taxação.
Notas
- Conforme prática adotada desde abril de 2024, a gestora renunciou à cobrança da taxa de gestão.
- Foi finalizada a atualização do Regulamento do Fundo, adequando-o à CVM 175, passando a ter responsabilidade limitada.
Observações do Mês
O TORD11 apresenta um portfólio complexo e de alto risco, composto por CRIs, FIIs, equities e recebíveis. O principal ponto de atenção é o extremo desconto de seu (0,095), indicando uma severa desconfiança do mercado quanto à qualidade e recuperabilidade dos seus ativos. A carteira de CRIs possui alta concentração nos devedores WAM Holding (18,8% do PL) e GPK (12,7% do PL), e diversas operações estão em processo de reestruturação ou com carência, elevando o risco de crédito. A alocação em FIIs também é concentrada, com o FII Lote M² representando 26,7% do PL. As participações diretas (equities) em resorts de adicionam um componente de risco operacional e de iliquidez. Apesar do dividend atrativo sobre a cota de mercado, a sustentabilidade depende da performance de ativos estressados. A estrutura é para investidores com altíssima tolerância a risco.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
18,78% 18,78%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação definida em assembleia estendeu o período de carência de juros até dezembro de 2025.
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
12,65% 12,65%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação definida em assembleia concedeu carência para os pagamentos programados até julho de 2025.
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
4,35% 4,35%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação definida em assembleia deliberou reperfilamento do CRI com carência de juros e amortização até junho de 2026.
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
1,98% 1,98%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação definida em assembleia deliberou reperfilamento do CRI com carência de juros e amortização até junho de 2026.
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・10,00% a.a.
0,98% 0,98%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
10,00% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada de 7,21%. Em junho de 2025, não houve vendas.
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
0,92% 0,92%
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada de 0,97%. No mês, o resultado de vendas líquidas foi negativo.
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
0,48% 0,48%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79% a.a.
LTV
Resumo
Carência de amortização concedida até julho de 2025.
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
0,43% 0,43%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada encerrou o mês em 1,6%.
HF Engenharia (Subordinado)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
0,4% 0,4%
HF Engenharia (Subordinado)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,9%.
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
0,32% 0,32%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50% a.a.
LTV
Resumo
Reestruturação definiu a carência dos pagamentos programados até julho de 2025.
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,3% 0,3%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,6%.
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
0,08% 0,08%
HF Engenharia (Sênior)
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,9% (mesma operação do Subordinado).
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Recebível・SP・A receber
R$ 21.8M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Recebível・SP・A receber
Tipo
Recebível
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 21.8M
Localização
SP
Origem
Venda de ativo
Resumo
Valor a receber referente à venda de participação no projeto.
Recebível Kawana Residence
Recebível・GO・A receber
R$ 4.1M
Recebível Kawana Residence
Recebível・GO・A receber
Tipo
Recebível
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 4.1M
Localização
GO
Origem
Venda de ativo
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Recebível Resort do Lago
Recebível・GO・A receber
R$ 3.8M
Recebível Resort do Lago
Recebível・GO・A receber
Tipo
Recebível
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.8M
Localização
GO
Origem
Venda de ativo
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Projetos em Desenvolvimento
Makaira Beach Resort
Canavieiras, BA ・Operacional・Multipropriedade
7,85%
Makaira Beach Resort
Canavieiras, BA ・Operacional・Multipropriedade
Status
Operacional
Segmento
Multipropriedade
Alocação
7,85%
VGV
Não informado
Número de Unidades
55
Resumo
A gestão do ativo está concentrando esforços na exploração de diárias e serviços hoteleiros, enquanto as atividades de comercialização das cotas de multipropriedade passam por reestruturação para otimizar despesas.
Ondas Praia Resort
Porto Seguro, BA ・Operacional・Multipropriedade
2,41%
Ondas Praia Resort
Porto Seguro, BA ・Operacional・Multipropriedade
Status
Operacional
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,41%
VGV
Não informado
Número de Unidades
408
Resumo
O empreendimento tem 85,9% das cotas totais comercializadas. No mês de junho, foram reportadas 261 vendas líquidas negativas de cotas.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Rio Grande do Norte
Pará
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
Hotelaria
Residencial
Comércio
Papel
Lazer