FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Julho de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII é um fundo com estratégia oportunística e de desenvolvimento de projetos imobiliários, que também aloca recursos em CRIs e outros FIIs, buscando retornos acima da média do mercado. Em julho de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,01 por cota. A receita do mês, proveniente de dividendos de FIIs e juros de CRIs, foi impactada negativamente pela baixa do no período de referência (0,26%). O principal evento do mês foi a remarcação a valor justo do FII Serra Verde, que impactou negativamente o valor patrimonial da cota em cerca de 2%. A gestão informou que, seguindo a prática adotada desde abril de 2024, renunciou à cobrança da taxa de gestão.
Desempenho
O desempenho do fundo em julho foi negativo, principalmente devido à remarcação de um ativo na carteira de FIIs, que resultou em um de -R$ 4,5 milhões (-R$ 0,77 por cota). O foi de R$ 91 mil, enquanto a distribuição totalizou R$ 273 mil, indicando a utilização de reservas para complementar os rendimentos aos cotistas.
Dividendos
A distribuição em julho foi de R$ 0,01 por cota, o que corresponde a um dividend de 0,28% sobre a cota de mercado média de ingresso. O valor distribuído foi superior à geração de caixa do período, sendo necessário o uso de R$ 182 mil da reserva de lucros do fundo para efetuar o pagamento.
Indicadores
P/VP
0,10
DY Mensal
0,28%
DY Projetado 12M
3,36%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
-R$ 0,77
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
50.193
Portfólio
Número de Imóveis
2
Número de Operações
12
Número de FIIs
5
Destaques
- Renúncia da cobrança da taxa de gestão, conforme prática adotada desde abril de 2024.
- Resultado de vendas positivo nos empreendimentos ligados aos CRIs Solar das Águas e Araguaína Park.
Desafios
- Remarcação a valor justo do FII Serra Verde (SRVD11) impactou negativamente a cota patrimonial em aproximadamente 2% em julho de 2025.
- Distribuição de R$ 273 mil foi superior ao resultado de caixa do mês (R$ 91 mil), indicando uso de reservas para complementar o rendimento.
- Diversos CRIs da carteira, como WAM Holding, GPK, Hope e Brasil Parques, passaram por reestruturações e estão em período de carência de juros e/ou amortização, sinalizando estresse financeiro nos devedores.
Riscos do Fundo
- Alta concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA (96,6%), tornando o resultado sensível às variações da inflação.
- Elevada exposição a CRIs de classe Subordinada (87,1%), que possuem maior risco de crédito e menor prioridade de recebimento.
- Concentração significativa do portfólio de FIIs no ativo Lote M² (27,26% do PL), aumentando o risco específico deste segmento.
- Risco de crédito elevado na carteira de CRIs, evidenciado pelas múltiplas reestruturações e períodos de carência concedidos aos devedores.
- O valor de mercado da cota (R$ 3,40) negocia com um desconto extremo em relação ao valor patrimonial (R$ 34,90), indicando forte percepção de risco pelo mercado e baixa liquidez.
Observações do Mês
O TORD11 é um FII Híbrido com uma estratégia de alto risco, focado em desenvolvimento, CRIs estruturados e participações em outros FIIs e projetos. Em julho, o fundo enfrentou um desafio significativo com a remarcação negativa de um FII, que corroeu 2% do valor patrimonial. A distribuição de R$ 0,01/cota não foi coberta pela geração de caixa do mês, o que é um ponto de atenção. A carteira de CRIs, embora diversificada, é concentrada em crédito de maior risco ( ) e vários devedores necessitaram de reestruturações e carências. O extremo desconto de (abaixo de 0.10) reflete a alta percepção de risco do mercado sobre os ativos e a estratégia do fundo.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06%
19,19% 19,19%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06%
LTV
Resumo
Operação passou por reestruturação que estendeu o período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50%
13,12% 13,12%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50%
LTV
Resumo
A reestruturação do CRI concedeu carência para os pagamentos programados até julho de 2025.
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00%
4,4% 4,4%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
Resumo
O CRI foi reperfilado, com concessão de carência de juros e amortização até junho de 2026.
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34%
2% 2%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34%
LTV
Resumo
O CRI foi reperfilado, com concessão de carência de juros e amortização até junho de 2026.
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00%
1,02% 1,02%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
Prefixado 10,00%
LTV
Resumo
Em julho de 2025, o resultado de vendas foi positivo em 3 unidades. A inadimplência acumulada foi de 7,19%.
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64%
0,94% 0,94%
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64%
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64%
LTV
Resumo
O resultado de vendas líquidas foi positivo em 98 unidades e a inadimplência acumulada fechou em 0,98%, apresentando queda.
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79%
0,49% 0,49%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79%
LTV
Resumo
A operação possui carência de amortização até julho de 2025.
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00%
0,44% 0,44%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00%
LTV
Resumo
Registrou 1 venda líquida negativa no mês de julho. A inadimplência acumulada encerrou em 1,5%.
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00%
0,4% 0,4%
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00%
LTV
Resumo
Não houve venda líquida no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,8%.
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50%
0,34% 0,34%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50%
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50%
LTV
Resumo
A reestruturação do CRI definiu a carência dos pagamentos programados até julho de 2025.
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50%
0,3% 0,3%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50%
LTV
Resumo
Foram reportadas 7 vendas líquidas positivas no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,6%.
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00%
0,08% 0,08%
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00%
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00%
LTV
Resumo
Não houve venda líquida no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,8%.
SPEs
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,03%・R$ 28.3M
8,03% 8,03%
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,03%・R$ 28.3M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
8,03%
Valor Investido
R$ 28.3M
Resumo
A gestão do ativo está focada na exploração de diárias e serviços hoteleiros, enquanto a comercialização de cotas passa por reestruturação para otimizar despesas.
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,46%・R$ 14.9M
2,46% 2,46%
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,46%・R$ 14.9M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,46%
Valor Investido
R$ 14.9M
Resumo
O empreendimento reportou 132 vendas líquidas positivas de cotas no mês de junho e atingiu 87,2% do total de cotas comercializadas.
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・Ativo
R$ 21.7M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・Ativo
Tipo
Contas a Receber
Status
Ativo
Valor Contábil
R$ 21.7M
Localização
SP
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber referente à venda de participação no projeto.
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・Ativo
R$ 3.9M
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・Ativo
Tipo
Contas a Receber
Status
Ativo
Valor Contábil
R$ 3.9M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・Ativo
R$ 3.6M
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・Ativo
Tipo
Contas a Receber
Status
Ativo
Valor Contábil
R$ 3.6M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Pará
Rio Grande do Norte
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
CRI
FIIs
Equity
Caixa