FII TORDE EI
LivreTORD11—Resumo de Agosto de 2025
Resumo
O Tordesilhas EI FII é um fundo com estratégia oportunística e de desenvolvimento de projetos imobiliários, que aloca seu patrimônio de forma diversificada em CRIs, cotas de outros FIIs e participações diretas em empreendimentos (Equity), buscando retornos acima da média do mercado. Em agosto de 2025, o fundo distribuiu R$ 0,01 por cota. A receita de CRIs foi reportada como estável, impactada pela estabilidade do de referência e pelo maior número de dias úteis no período. A gestão informou que, seguindo a prática adotada desde abril de 2024, renunciou à cobrança da taxa de gestão.
Desempenho
O fundo apresentou um positivo de R$ 234 mil (aproximadamente R$ 0,04 por cota) e um de R$ 77 mil (R$ 0,013 por cota). A distribuição de R$ 0,01 por cota foi coberta pela geração de caixa do mês, o que representa uma melhora em relação ao mês anterior. A cota de mercado encerrou o período em R$ 3,17, com um de 0,09, mantendo o extremo desconto em relação ao valor patrimonial e indicando alta percepção de risco pelo mercado.
Dividendos
A distribuição em agosto foi de R$ 0,01 por cota, representando um dividend de 0,28% (calculado sobre a de julho). O montante distribuído, de R$ 58 mil, foi totalmente coberto pelo do período, que foi de R$ 77 mil, permitindo uma pequena acumulação de R$ 19 mil na reserva de lucros.
Indicadores
P/VP
0,09
DY Mensal
0,28%
DY Projetado 12M
3,41%
Rentabilidade YTD
Não informado
Resultado por Cota
R$ 0,04
Dividendo por Cota
R$ 0,01
Estabilidade Dividendo
volátilNúmero de Cotistas
49.488
Portfólio
Número de Imóveis
2
Número de Operações
12
Número de FIIs
5
Destaques
- A distribuição de R$ 0,01 por cota foi totalmente coberta pela geração de caixa do mês.
- Manutenção da renúncia da cobrança da taxa de gestão pela gestora.
- Leve valorização da cota patrimonial no mês, que passou de R$ 34,90 para R$ 34,93.
Desafios
- A inadimplência acumulada do CRI Loteamentos Goias permaneceu em patamar elevado, fechando o mês de agosto em 7,21%.
- O CRI Solar das Águas apresentou um leve aumento na sua inadimplência acumulada durante o mês de agosto.
- A manutenção de múltiplos CRIs em carência ou recém-saídos de reestruturação continua a ser um ponto de atenção para o fluxo de caixa futuro.
Riscos do Fundo
- Alta concentração da carteira de CRIs no indexador IPCA (96,6%), tornando o resultado sensível às variações da inflação.
- Elevada exposição a CRIs de classe Subordinada (87,2%), que possuem maior risco de crédito e menor prioridade de recebimento.
- Concentração significativa do portfólio de FIIs no ativo Lote M² (27,20% do PL), aumentando o risco específico deste segmento.
- Risco de crédito elevado na carteira de CRIs, evidenciado pelas múltiplas reestruturações e períodos de carência concedidos a devedores como WAM Holding, GPK e Hope.
- O valor de mercado da cota (R$ 3,17) negocia com um desconto extremo em relação ao valor patrimonial (R$ 34,93), indicando forte percepção de risco pelo mercado e baixa liquidez.
- Exposição aos segmentos de multipropriedade e loteamentos, que são mais sensíveis aos ciclos econômicos.
- Potencial conflito de interesse no investimento no FII XBXO11 - RCap 1810 FoF, gerido pela mesma empresa do TORD11, embora o risco seja parcialmente mitigado pela isenção da taxa de gestão sobre este ativo.
Notas
- Conforme prática adotada desde abril de 2024, a gestora renunciou à cobrança da taxa de gestão.
Observações do Mês
O TORD11 é um FII Híbrido com uma estratégia de alto risco. Em agosto, mostrou um sinal positivo ao cobrir sua (baixa) distribuição com a geração de caixa, algo que não ocorreu no mês anterior. No entanto, os riscos estruturais permanecem: alta concentração em ativos específicos (FII Lote M²), exposição a crédito de maior risco (CRIs subordinados e reestruturados) e o extremamente descontado (~0,09), que reflete a desconfiança do mercado. A de alguns CRIs apresentou leve aumento, requerendo monitoramento. A estratégia é adequada apenas para investidores com altíssima tolerância a risco.
CRIs
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
19,24% 19,24%
WAM Holding
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,06% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,06% a.a.
LTV
Resumo
Operação passou por reestruturação que estendeu o período de carência do pagamento de juros até dezembro de 2025.
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
13,13% 13,13%
GPK
Corporativo
Corporativo・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
A reestruturação do CRI concedeu carência para os pagamentos programados até julho de 2025.
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
4,4% 4,4%
Hope (Sênior)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
O CRI foi reperfilado, com concessão de carência de juros e amortização até junho de 2026.
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
2% 2%
Hope (Subordinado)
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,34% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,34% a.a.
LTV
Resumo
O CRI foi reperfilado, com concessão de carência de juros e amortização até junho de 2026.
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
1,01% 1,01%
Loteamentos Goias
Loteamento
Loteamento・Prefixado 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
Prefixado 10,00% a.a.
LTV
Resumo
Em agosto de 2025, o resultado de vendas foi negativo em 7 unidades. A inadimplência acumulada foi de 7,21%.
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
0,95% 0,95%
Solar das Águas
Multipropriedade
Multipropriedade・IPCA + 16,64% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Multipropriedade
Taxa
IPCA + 16,64% a.a.
LTV
Resumo
O resultado de vendas líquidas foi positivo em 7 unidades. A inadimplência acumulada apresentou um crescimento, fechando em 1,01%.
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
0,49% 0,49%
Pride II
Corporativo
Corporativo・IPCA + 13,79% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 13,79% a.a.
LTV
Resumo
A operação possui carência de amortização até julho de 2025.
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
0,43% 0,43%
Quatto Atlantis
Loteamento
Loteamento・INPC + 12,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
INPC + 12,00% a.a.
LTV
Resumo
Ao longo do mês de agosto, foi registrada 0 venda líquida. A inadimplência acumulada encerrou o mês em 1,5% (arredondado de 1.46%).
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
0,4% 0,4%
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 15,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 15,00% a.a.
LTV
Resumo
No mês de agosto, foi reportada 0 venda líquida no período e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,8%.
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
0,34% 0,34%
Brasil Parques
Corporativo
Corporativo・IPCA + 10,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Corporativo
Taxa
IPCA + 10,50% a.a.
LTV
Resumo
A reestruturação do CRI definiu a carência dos pagamentos programados até julho de 2025.
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
0,29% 0,29%
Araguaína Park
Loteamento
Loteamento・IPCA + 11,50% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 11,50% a.a.
LTV
Resumo
No mês de agosto, foram reportadas 8 vendas líquidas negativas no período. A inadimplência acumulada finalizou o mês em 4,6%.
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
0,08% 0,08%
HF Engenharia
Loteamento
Loteamento・IPCA + 10,00% a.a.
Tipo
CRI
Segmento
Loteamento
Taxa
IPCA + 10,00% a.a.
LTV
Resumo
No mês de agosto, foi reportada 0 venda líquida no período e a inadimplência acumulada finalizou o mês em 1,8%.
SPEs
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,02%・R$ 28.3M
8,02% 8,02%
Makaira Beach Resort
Multipropriedade・8,02%・R$ 28.3M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
8,02%
Valor Investido
R$ 28.3M
Resumo
A gestão do ativo concentra esforços na exploração de diárias e serviços hoteleiros, enquanto a comercialização das cotas de multipropriedade passa por reestruturação para otimizar despesas.
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,46%・R$ 14.9M
2,46% 2,46%
Ondas Praia Resort
Multipropriedade・2,46%・R$ 14.9M
Segmento
Multipropriedade
Alocação
2,46%
Valor Investido
R$ 14.9M
Resumo
O empreendimento reportou 136 vendas líquidas positivas de cotas em agosto, atingindo 88,6% do total de cotas comercializadas.
FIIs
Lote M²
IC Loteamentos e Recebíveis
SRVD11 - Serra Verde
XBXO11 - RCap 1810 FoF
DVFF11 - Devant FoF
Outros Ativos
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
R$ 21.6M
Venda participação Motto by Hilton Ibira
Contas a Receber・SP・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 21.6M
Localização
SP
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber referente à venda de participação no projeto.
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.6M
Kawana Residence
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.6M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
R$ 3.4M
Resort do Lago
Contas a Receber・GO・A receber
Tipo
Contas a Receber
Status
A receber
Valor Contábil
R$ 3.4M
Localização
GO
Origem
Venda de participação
Resumo
Valor a receber que considera potencial de earn-out da venda.
Classes
Subordinada
Sênior
Mezanino
Exposição por Índice
IPCA
Prefixado
INPC
Regiões
São Paulo
Rio Grande do Sul
Bahia
Goiás
Paraná
Pernambuco
Rio de Janeiro
Minas Gerais
Pará
Rio Grande do Norte
Mato Grosso
Tocantins
Exposição por Segmento
CRI
FIIs
Equity
Caixa